自去年底以來，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在大力推進(jìn)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅專項(xiàng)清理工作，收繳企業(yè)拖欠的營業(yè)稅。因?yàn)檎�府�?jì)劃今年完成建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)行營業(yè)稅改增值稅(下稱營改增)工作，這意味著這兩個(gè)行業(yè)繳納的營業(yè)稅將成為歷史。

普華永道中國中區(qū)流轉(zhuǎn)稅業(yè)務(wù)主管合伙人李軍告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者，目前政策還未定稿，但兩個(gè)行業(yè)的增值稅率或?yàn)?1%。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)政策一起出臺可能性大，出臺時(shí)間最早可能在今年二季度，最晚可能是年底。

李軍團(tuán)隊(duì)在今年2月到3月對近20家房地產(chǎn)企業(yè)做了一項(xiàng)營改增問卷調(diào)查，受訪企業(yè)最擔(dān)心營改增帶來稅負(fù)明顯上升，其次則是政策實(shí)施時(shí)間未定，準(zhǔn)備時(shí)間不足。

稅負(fù)會上升嗎

中國官方已經(jīng)多次明確，2015年力爭全面完成營改增。目前，建筑業(yè)和房地產(chǎn)是兩個(gè)有待攻堅(jiān)的領(lǐng)域。

建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密，多位業(yè)內(nèi)人士告訴本報(bào)記者，為保證增值稅鏈條的完整，兩個(gè)行業(yè)很可能同時(shí)進(jìn)行營改增。

建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)目前分別實(shí)行3%和5%的營業(yè)稅稅率稅率，營改增后，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為很可能實(shí)行11%的增值稅稅率。營改增的目的是從制度上解決各服務(wù)行業(yè)營業(yè)稅制下“道道征收、全額征稅”導(dǎo)致的重復(fù)征稅問題，實(shí)現(xiàn)增值稅稅制下的“環(huán)環(huán)征收、層層抵扣”

為企業(yè)減負(fù)的政策設(shè)計(jì)如何能達(dá)到實(shí)際效果？相比其他一些已經(jīng)嘗到營改增甜頭的行業(yè)來說，建筑業(yè)的實(shí)施效果更考驗(yàn)政策智慧和各方執(zhí)行。

據(jù)李軍分析，房地產(chǎn)行業(yè)若適用11%的增值稅稅率，在土地、人工、土建材料等可能無法獲得進(jìn)項(xiàng)抵扣或進(jìn)項(xiàng)抵扣有限的情況下，稅負(fù)很可能上升。

普華永道中國稅務(wù)及商務(wù)咨詢總監(jiān)馬驍俊告訴本報(bào)記者，據(jù)測算建筑業(yè)行業(yè)稅負(fù)會明顯增加，這對于下游的房地產(chǎn)行業(yè)來說，不是一個(gè)好消息，建筑行業(yè)的稅負(fù)成本可能轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)業(yè)還得承受自己營改增的成本。

根據(jù)上述近20家房企營改增調(diào)研發(fā)現(xiàn)，超過90%的受訪企業(yè)擔(dān)心稅負(fù)上升，其中近40%的企業(yè)認(rèn)為稅負(fù)會明顯上升。

進(jìn)項(xiàng)稅抵扣范圍多大成為房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)增減的一大關(guān)鍵。其中，房企更關(guān)心成本支出中的大頭——土地購置費(fèi)能否抵扣。普華永道假定房企開發(fā)成本(包括土地、建筑安裝、裝修等成本)占收入的比例為60%，其中40%為土地成本，其余成本全部可以抵扣。據(jù)此測算，營改增后，若土地成本不能抵扣，企業(yè)稅負(fù)較之前上升2個(gè)百分點(diǎn)。而土地成本可以抵扣，稅負(fù)較之前下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。

由于土地來源的多樣性(如無償劃轉(zhuǎn)、集體合作、股權(quán)收購等)，很難取得相關(guān)稅務(wù)發(fā)票，因此很可能無法獲得進(jìn)項(xiàng)抵扣。不過，國稅總局一位專家接受媒體采訪時(shí)稱，政府在考慮允許房企憑財(cái)政部門監(jiān)制的土地專用收據(jù)等作為抵扣憑證。不過這種做法在李軍看來風(fēng)險(xiǎn)不小，這包括稅務(wù)部門管控風(fēng)險(xiǎn)和公平問題。

另外，房企原材料的供應(yīng)商多為個(gè)人、個(gè)體戶或小規(guī)模納稅人，他們沒有或很難開具增值稅發(fā)票，這使得房企相關(guān)成本可能無法獲得增值稅發(fā)票或發(fā)票抵扣有限，這也會增加房企稅負(fù)。

但也有分析人士稱，上述評估都要依據(jù)最后發(fā)布的政策來看，包括稅率和抵扣細(xì)則。因此，稅負(fù)是增是減還要看政策具體執(zhí)行。

新老項(xiàng)目如何處理

在上述房企營改增調(diào)研中，與土地出讓金能否抵扣一樣，房企也很關(guān)心營改增之前所建造的房屋的增值稅如何處理。

如果房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)完工但銷售還未結(jié)束，若突然實(shí)行營改增，而此前如原材料等項(xiàng)目成本已經(jīng)發(fā)生，卻無法取得進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票來抵扣。而項(xiàng)目預(yù)售、銷售合同可能也已經(jīng)簽訂，若無法更改，則增加的稅負(fù)很難轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。因此，對于這種已開工、開盤的項(xiàng)目，若沒有適當(dāng)?shù)倪^渡政策，房企的收入和利潤必然大幅下降。

李軍告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者，目前官方正在考慮給予一個(gè)過渡期政策，對于營改增之前的老項(xiàng)目的后期銷售給予一個(gè)優(yōu)惠稅率來處理。“但是也有很多問題未定，比如如何界定老項(xiàng)目，時(shí)間點(diǎn)是選擇從房企拿地，建造完成還是是拿到預(yù)售許可證？這些還在探討之中。”

除了營改增后，新老項(xiàng)目如何處理之外，作為資本密集型的行業(yè)，房企也很關(guān)注營改增對現(xiàn)金流帶來的變化。

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長，且銷售方式有預(yù)售或完工之后再銷售兩種模式，這就帶來了房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額產(chǎn)生時(shí)間上不匹配的問題。

李軍認(rèn)為，營改增后，若房企采取預(yù)售方式，由于銷售先于建造完成，可能后期建造過程中發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅額沒有銷項(xiàng)稅額可以抵扣，成為沉淀成本。而房企項(xiàng)目完工后再銷售，由于銷售周期較長或轉(zhuǎn)為出租，前期巨額的建造成本所產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅金可能在很長的銷售或租賃期內(nèi)被消化，這就影響了房企的現(xiàn)金流，增加了項(xiàng)目的資金成本。

房企需要為營改增做諸多準(zhǔn)備工作，這包括審閱和修訂合同、發(fā)票管理制度的調(diào)整、過渡期業(yè)務(wù)的會計(jì)與稅務(wù)處理、運(yùn)營模式等調(diào)整。而根據(jù)上述房企調(diào)研，目前只有60%的受訪企業(yè)在不同程度上開始著手營改增準(zhǔn)備工作，40%的受訪企業(yè)仍處于信息搜集階段，尚未制定具體準(zhǔn)備工作計(jì)劃。

李軍告訴本報(bào)記者，一般來說，企業(yè)需要6個(gè)月的時(shí)間來做相關(guān)準(zhǔn)備工作，因此時(shí)間相當(dāng)緊迫，希望企業(yè)加快準(zhǔn)備工作的進(jìn)程。