據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2014年住宅土地出讓金達(dá)1.83萬(wàn)億元，同比下滑35%，略低于2011年和2012年。而今年前兩個(gè)月，302個(gè)城市土地出讓金整體同比下滑48%，成交建筑面積整體同比下滑42%，土地市場(chǎng)開(kāi)局依然不利。

　　對(duì)此，瑞銀證券分析師判斷，“土地市場(chǎng)開(kāi)局不利，如果延續(xù)，預(yù)計(jì)地方政府收入將受重大影響。但在貨幣政策持續(xù)寬松下，若住宅市場(chǎng)有力復(fù)蘇，則土地市場(chǎng)有望滯后回暖。”

　　年度土地出讓金及同比數(shù)據(jù)　來(lái)源：中指研究院

　　一線城市住宅土地市場(chǎng)火熱二、三線寒冷

　　2014年各路開(kāi)發(fā)商一致看好一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致一線城市住宅出讓金同比上升26%，成交面積下滑19%，成交樓板均價(jià)大漲55%。然而二、三線城市住宅土地出讓金及成交面積均大幅下滑。

　　從全國(guó)范圍來(lái)看，2014年土地成交建筑面積同比下滑43%，為28.5億平方米，遠(yuǎn)低于2011-2013年的水平，顯示房地產(chǎn)企業(yè)整體對(duì)庫(kù)存過(guò)高和供給過(guò)剩問(wèn)題認(rèn)識(shí)一致，不再大量囤積土地。

　　土地成本在住宅售價(jià)中占比持續(xù)提高

　　瑞銀證券的分析報(bào)告顯示，土地成本在住宅銷售均價(jià)中的占比持續(xù)提升，目前全國(guó)該指標(biāo)約24%，一線城市超過(guò)30%，二線城市約28%，三線及以下為18%。可見(jiàn)各線城市遇到的難題不一，一線城市是毛利率降低的問(wèn)題，而二線及以下是銷售周轉(zhuǎn)的問(wèn)題。

　　根據(jù)瑞銀證券分析師的測(cè)算，目前開(kāi)發(fā)商可售住宅面積約37.2億平方米，可供銷售約3.5年。除一線城市外，開(kāi)發(fā)商整體在手土地充足。因一線城市土地價(jià)格昂貴，考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商精準(zhǔn)拿地能力，且如房?jī)r(jià)無(wú)大幅上漲，未來(lái)可持續(xù)性差；而三線地價(jià)便宜，但庫(kù)存仍過(guò)高。

　　單獨(dú)看一線城市，近4年住宅樓板價(jià)占比住宅銷售價(jià)格上升迅速。上海、北京和廣州2014年該項(xiàng)指標(biāo)分別為32%、45%和59%，廣州住宅銷售均價(jià)目前遠(yuǎn)低于北京和上海。

　　瑞銀證券：2015年土地市場(chǎng)恐難復(fù)蘇

　　2009-2014年全國(guó)住宅銷售面積總和為59.5億平方米，而出讓的住宅建筑面積總和至少為96.7億平方米。瑞銀證券測(cè)算目前全國(guó)開(kāi)發(fā)商在手可售住宅面積約37.2億平方米，約可供銷售3.5年，除一線城市土地外，開(kāi)發(fā)商整體在手土地充足，我們預(yù)計(jì)2015年全國(guó)土地市場(chǎng)仍難復(fù)蘇。

　　瑞銀證券表示，因一線城市土地價(jià)格昂貴，考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商精準(zhǔn)拿地能力，且如房?jī)r(jià)無(wú)大幅上漲，未來(lái)可持續(xù)性差，而三線地價(jià)便宜，但庫(kù)存仍過(guò)高，對(duì)開(kāi)發(fā)商銷售和開(kāi)發(fā)能力要求很高。基于此，瑞銀證券目前看好布局二線城市占比大的開(kāi)發(fā)商。