近日，北京市2015年首宗養(yǎng)老設(shè)施用地競(jìng)拍成功。與2013年、2014年北京市國(guó)土資源局推出的單一養(yǎng)老設(shè)施用地不同，該宗養(yǎng)老用地供應(yīng)方式是“住宅用地+機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地+限價(jià)商品住房用地”配建的混合用地模式。而該種配建混合用地模式也將成為2015年北京養(yǎng)老用地的主要供應(yīng)方式。

　　混合用地模式供應(yīng)符合社區(qū)養(yǎng)老趨勢(shì)

　　此次北京一改過(guò)去單一養(yǎng)老設(shè)施用地的出讓方式，以混合用地模式作為養(yǎng)老供地的主要方式，符合養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老齡化社區(qū)，養(yǎng)老需求旺盛。目前中國(guó)的養(yǎng)老方式結(jié)構(gòu)是96%的居家養(yǎng)老，1%的宜居社區(qū)養(yǎng)老，3%的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。

　　過(guò)去家庭養(yǎng)老一直是中國(guó)人首選的養(yǎng)老方式，但是隨著人口結(jié)構(gòu)的變化，時(shí)代的變遷，傳統(tǒng)的家庭式養(yǎng)老對(duì)于某些家庭來(lái)說(shuō)已經(jīng)不再適合，而中國(guó)的傳統(tǒng)文化又決定了老年人不愿意離子女太遠(yuǎn)居住，因此居住在同一個(gè)社區(qū)養(yǎng)老成為業(yè)界較為推崇的養(yǎng)老方式。根據(jù)養(yǎng)老“9073”規(guī)劃，宜居社區(qū)養(yǎng)老將增加到7%，在商品房小區(qū)內(nèi)建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施將成為重要的養(yǎng)老服務(wù)方式。預(yù)計(jì)到2015年底，約有1295萬(wàn)老年客群將選擇養(yǎng)老宜居社區(qū)，社區(qū)養(yǎng)老潛力巨大，是養(yǎng)老未來(lái)發(fā)展的主要趨勢(shì)。

　　新型供地方式利好房企進(jìn)軍養(yǎng)老

　　混合供地模式有利于緩解房企養(yǎng)老開(kāi)發(fā)的資金沉淀和盈利壓力。目前已經(jīng)有一大批房企進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，這里面囊括了萬(wàn)科、綠地、保利、中海、綠城、遠(yuǎn)洋、復(fù)星、花樣年、首創(chuàng)等大中型房企，也有一批小型房企在默默耕耘。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止2014年底，已經(jīng)有10余家保險(xiǎn)企業(yè)、80多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和大量的外資投資企業(yè)布局中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，投資總額超3000億元。然而，進(jìn)入者多盈利者少，盈利問(wèn)題似乎成為養(yǎng)老地產(chǎn)的一大魔咒。主要原因在于純機(jī)構(gòu)型養(yǎng)老模式需要房企一次性投入較大的資金，而運(yùn)營(yíng)能力不強(qiáng)，入住率不足等問(wèn)題又使得資金回收慢，投資回收期長(zhǎng)�；旌瞎┑啬Ｊ綄⑹沟梅科罂梢酝ㄟ^(guò)商品房出售回籠的資金來(lái)養(yǎng)養(yǎng)老部分，一定程度上緩解資金沉淀和盈利的壓力。隨著這種供地的增加，未來(lái)養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)或?qū)⒌玫娇焖偻七M(jìn)。

　　另一方面，在北京地價(jià)高企的環(huán)境下，新增宅地的競(jìng)爭(zhēng)壓力非常大，該種養(yǎng)老混合地塊亦是房企獲取宅地的新方式。從1月份北京土地出讓數(shù)據(jù)可以看到，北京共計(jì)完成12宗、92.71萬(wàn)平方米的土地成交，土地出讓總金額為342.28億元。這是自2014年2月以來(lái)的最高點(diǎn)。溢價(jià)率，樓面價(jià)均處于高位。其中，住宅用地平均樓面價(jià)達(dá)每平米16442元，比2014年1月上漲25.1%。在北京市場(chǎng)，高價(jià)、溢價(jià)拿地將成為“常態(tài)”。在這種情況下，養(yǎng)老混合用地能夠提供一定量的商品房宅地，亦將成為房企的重要拿地目標(biāo)。

　　養(yǎng)老混合地塊被看好，社區(qū)養(yǎng)老將成為房企試水養(yǎng)老的重要方式

　　養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的前景被普遍看好，“商品房+養(yǎng)老設(shè)施”的土地供應(yīng)模式或?qū)⒗^續(xù)受到企業(yè)追捧。

　　以2月3日拍下的首宗該類(lèi)地——順義新城第17街區(qū)地塊為例，該地塊規(guī)劃建筑面積約12.76平方米，首創(chuàng)置業(yè)最終以5.98億元總價(jià)，配建6.43萬(wàn)平方米限價(jià)商品房的代價(jià)拿下該地，扣除3.46萬(wàn)平方米養(yǎng)老用地，剩余的純商品房總建筑面積僅為2.87萬(wàn)平方米，土地價(jià)格優(yōu)勢(shì)也并不是特別明顯，然而卻吸引了龍湖、首創(chuàng)、魯能、萬(wàn)科、金融街、旭輝永同昌聯(lián)合體等8家房企的激烈爭(zhēng)奪，足見(jiàn)房企們對(duì)養(yǎng)老混合地塊的熱情。相反，與養(yǎng)老混合地塊的激烈競(jìng)爭(zhēng)不同，2月12日，北京平谷區(qū)夏各莊新城出讓的2宗專(zhuān)門(mén)養(yǎng)老地卻遇冷，僅一家報(bào)價(jià)，底價(jià)成交。

　　養(yǎng)老混合地塊的推出，將吸引和轉(zhuǎn)移更多房企的目光，而社區(qū)養(yǎng)老也將成為房企試水養(yǎng)老的重要方式。目前，多家房企在養(yǎng)老實(shí)踐上較為成功的模式也正是商品房配建一部分的養(yǎng)老設(shè)施的社區(qū)養(yǎng)老模式，在房企們?cè)絹?lái)越多強(qiáng)調(diào)社區(qū)服務(wù)，甚至提出服務(wù)轉(zhuǎn)型的環(huán)境下，社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)亦是提升社區(qū)服務(wù)水平的重要方式。未來(lái)“商品房+養(yǎng)老設(shè)施”或?qū)⒊蔀榉科笫袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的一大利器。

　　隨著養(yǎng)老地產(chǎn)和養(yǎng)老服務(wù)的逐漸成熟，以及各地在土地供應(yīng)、政策等方面的支持和完善，較早試水，累計(jì)豐富運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)營(yíng)能力較強(qiáng)的房企或?qū)⑹紫确窒眇B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的成功果實(shí)。