業(yè)界常常喜歡用面粉和面包來比喻地價與房價之間的關(guān)系，地價上漲推動房價上漲；土地供需情況也將影響房價。

　　21世紀宏觀研究院通過梳理2014年全國300城的土地數(shù)據(jù)，基于土地政策方向和市場趨勢，透析2015年地市和樓市的反映。

　　一、2014年土地市場特點

　　根據(jù)21世紀宏觀研究院的研究，2014年，全國的土地市場呈現(xiàn)如下特點：

　　1.受樓市下行的影響，2014年，土地市場呈現(xiàn)下行趨勢，土地成交減少，低溢價率成為主流。

　　2014年，全國300個城市共成交土地27907宗，同比減少28%；成交面積104032萬平方米，同比減少31%。

　　其中，住宅用地7941宗，同比減少35%，成交面積35377萬平方米，同比減少36%；商辦類用地5363宗，同比減少29%，成交土地面積15917萬平方米，同比減少31%。

　　從賣地總額來看，全國300城市土地出讓金總額同比下降27%，總額為23412億元。

　　從溢價率來看，低溢價率亦成為主流，2014年全國300個城市土地平均溢價率10%，較2013年同期下降5個百分點。其中住宅類用地平均溢價率12%，同比下降7個百分點。這亦證明在市場下行階段，房企拿地更趨于理性。

　　2.受不同城市、同一城市不同區(qū)域樓市分化的影響，土地市場分化也日趨明顯。

　　2014年，全國300城市土地出讓金總額同比下降27%，總額為23412億元，其中10個重點城市占比約為40%，較2013年增加7個百分點。

　　從全國40個大中城市土地出讓收入來看，一線城市宅地出讓金達3438億元，創(chuàng)造歷史記錄，僅9個城市出讓金高于2013年同期，廣州、深圳漲幅均在20%左右，北海、呼和浩特兩城市延續(xù)上半年下跌趨勢，同比降幅均超過65%，地市分化現(xiàn)象仍比較明顯。

　　3.房企逐步回歸至一線城市，一線城市量跌價漲。

　　得益于“9·30房貸新政”和央行降息等利好，一線城市領(lǐng)先全國土地市場率先復(fù)蘇。

　　近五年相比，2014年一線城市的土地成交量創(chuàng)五年新低，但成交均價則是五年新高。

　　2014年，一線城市共推出土地833宗，推出土地面積3665萬平方米，同比減少26%；成交方面，共成交土地772宗，成交土地面積3401萬平方米，同比減少27%；樓面均價7705元/平方米，同比上漲41%；平均溢價率為25%，但比2013年同期下降7個百分點；土地出讓金為5068億元，同比減少3%。

　　從地王地塊來看，無論從總價還是單價地王項目，一線城市均排名榜首，其中，排名前10的單價地王全部出自北京和上海；排名前10的總價地王，一線城市共有7宗地塊上榜。

　　4.土地制度向市場化傾斜長效機制改革起步。

　　在房地產(chǎn)市場供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)之時，2014年，各地也適時調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，限購、限貸等行政調(diào)控手段逐步退出，且注重完善住房、土地、財稅、金融等各方面政策，房地產(chǎn)市場長效機制起步。

　　與此同時，對房地產(chǎn)市場影響深入土地制度改革建設(shè)也同步完善，比如積極穩(wěn)妥推進農(nóng)村土地制度改革試點方案設(shè)計研究工作，進一步細化完善養(yǎng)老用地、鐵路用地等方面差別化的土地政策；出臺《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》等多項土地制度改革的頂層設(shè)計方案。

　　基于2014年的土地市場的特點，21世紀宏觀研究院認為，2015年，土地市場調(diào)控將趨于市場化，行政干預(yù)將淡化，與此同時，不同城市間的土地市場將繼續(xù)分化，一線城市將仍被市場追捧，保持量跌價漲。