事件一：政府首提分類調控·各地紛紛放松限購

　　事件2014年3月5日的政府工作報告稱，要“針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。”未提房價，僅提“分類調控”，這是近十年來政府工作報告首次未強調“房地產調控”工作的重要性。與此同時，政府工作報告中用大篇幅闡述了住房保障機制的完善。截止2014年11月底，在全國的限購城市中，除一線及三亞外，其他城市均放松或取消了限購，很多省級政府和城市級政府出臺了刺激需求的一攬子措施。

　　評析回顧過去，從2005年開始至今的9年間，除了2009年，每年政府工作報告中，都把調控房價作為重點。2009年之所以出現例外，主要是受國際金融危機影響，經濟增幅猛降，政府面臨著刺激經濟的壓力。這就意味著過去十多年，作為全國“一刀切”、以抑制需求為主，以增加供應為輔的政策正在改變。實行分類調控的原因：一是針對市場分化的現實，調控也要分類對待，有的城市需要降溫，有的城市沒必要遏制；二是引導市場調結構和發揮政府保障作用，形成多層次的住房供應體系；三是遏制投資投機等不合理需求，體現供需雙向調節。自分類調控提出后，多個城市開始松綁限購，主要原因是地方政府對土地財政的依賴情況依舊嚴重，受房地產交易量下滑和房價下跌的影響，上半年土地市場較為冷清，成交低迷、底價成交甚至流拍情況屢屢出現，已經影響了地方土地財政收入，地方政府松綁了“限購令”，就是為了刺激購房者積極入市。而在房價上漲壓力較大的熱點城市，仍然存在著供應不足、供需矛盾突出的問題，限購政策退出難度較大。

　　事件二：新型城鎮化規劃出臺·利于房地產發展

　　事件2014年3月16日，新華社發布了中共中央、國務院印發的《國家新型城鎮化規劃》，《規劃》主要內容可以歸納為一條主線、四大任務、五項改革：一條主線，就是要緊緊圍繞全面提高城鎮化質量，加快轉變城鎮化發展方式，以人的城鎮化為核心，以城市群為主體形態，以綜合承載能力為支撐，以體制機制創新為保障，走以人為本、四化同步、優化布局、生態文明、文化傳承的中國特色新型城鎮化道路。四大任務就是有序推進農業轉移人口市民化，優化城鎮化布局和形態，提高城市可持續發展能力，推動城鄉發展一體化。五項改革就是要統籌推進人口管理、土地管理、資金保障、城鎮住房、生態環境保護等制度改革，完善城鎮化發展體制機制。

　　評析《規劃》的出臺，對我國城鎮化進程將會產生非常重要的影響。它是在總結并吸取了國內外城鎮化工作經驗教訓的背景下產生的，指導性強，意義非常深遠。從房地產角度看，有助于房地產業平穩發展，繼續在經濟增長中發揮重要作用。農業轉移人口落戶城鎮、城鎮棚改舊改等將為住房市場發展提供長期利好；城市中心城區產業結構調整升級，以產城融合和服務經濟為主導，為商業地產繁榮提供良好契機；構建以城市群為主體形態，推動大中小城市和小城鎮協調發展，特別是全面放開中小城市和城鎮的落戶限制，使中小城鎮的房地產業發展迎來機遇期；新型城鎮化提出未來要走集約緊湊型城市發展模式，這對房地產業向集約化轉型升級提出新的要求；推動綠色智能人文城市建設，也將促進房地產業向低碳節能環保產業化轉型；同時“兩橫三縱”城鎮化戰略格局也為房地產企業今后的區域布局指明道路。此外，由于《規劃》指導下的新型城鎮化會推進城市群城市圈發展，因此城市群城市圈的核心城市、中心城市房地產市場在未來相當長的時間內仍將較快發展。

　　事件三：央四條力度超預期，個貸放松刺激需求

　　事件2014年9月30日，中國人民銀行和銀監會發布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，簡稱“央四條”，重點內容是放松個人房貸，要點是：認房不認貸，對于擁有一套房并已結清貸款再購第二套普通商品住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。政策主要包括以下四個方面：一、加大對保障性安居工程建設的金融支持；二、積極支持居民家庭合理的住房貸款需求；三、增強金融機構個人住房貸款投放能力；四、繼續支持房地產開發企業的合理融資需求。1個月之后，央行貨幣政策趨松力度不減，在2014年11月21日晚間，中國人民銀行突然宣布降息：自2014年11月22日起，金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%。

　　評析2014年前三季度樓市持續下行，房地產四大行業供應指標下行，商品房銷售同比降幅持續擴大；經濟態勢并不如預期中那樣樂觀，三季度GDP增長7.3%，增速放緩。作為支柱產業的房地產疲軟態勢，極大地影響全年GDP7.5%增速預定目標的完成，因此，央行和銀監會在2014年9月30日適時推出“央四條”，主要是對之前限貸政策進行適當松綁。政策規定“對擁有一套房并已結清貸款再購第二套普通商品住房執行首套房貸款政策”，這對于二套改善型需求給予了大力度的支持。而“首套住房貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍”增強了市場信心，之前還猶豫不定的買主加快入市節奏。同時，中央貨幣政策趨松態勢已經明顯，11月的非對稱降息主要目的是改善企業經營狀況，而對購房者來說，降息后貸款買房的利率相當于原來的9.4折，無疑有助于提升購房者支付能力，前期積壓的需求有所釋放。央四條出臺后，一二線城市成交量立即顯著提升，10月商品住宅成交量環比9月增長二成多。