“雙向調控!”在談到2014年樓市調控方向時，全國政協委員、住建部部長姜偉新只點出這樣一個關鍵詞。

　　其內涵可以從李克強總理的政府工作報告中窺得大要。在論及房地產調控時，報告指出，針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。

　　緊接著，全國政協委員、住建部副部長齊驥就“雙向調控”做出了詳細解釋——所謂雙向調控亦可稱分類指導，即對一線城市繼續增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不退出，而對于庫存量比較大的城市，要控制供地結構、供應結構。

　　這樣的表述和外界的前期猜測并無太大差異，即在市場明顯分化的背景下，樓市調控將因地制宜，不再“一刀切”，變堵為疏，注重增加供給。

　　業內人士認為，分類調控的思路體現了與時俱進的思維，目前，國內樓市已經出現明顯分化，調控難度加大，根據不同城市自身需求來調控，會更有利于區域的發展，也更有利于房地產市場的長期健康發展。

　　“地王”與“鬼城”并存

　　在剛剛過去的2013年，眾多品牌房企們瘋狂地涌入一二線城市，這一集體“用腳投票”的舉動不僅讓一二線城市房價地價節節攀升，也讓多數三四線城市倍感凄涼。日前，又有包括綠地集團、旭輝集團在內的多家房企高層對本報記者表示，為了規避風險，原則上不再進入三四線城市。

　　2013年以來，不論是70個大中城市房價走勢，還是各類城市土地成交情況均表明，國內樓市的分化特征已經非常明顯。

　　住建部政策研究中心主任秦虹在近日舉行的一次論壇上表示，目前，房地產市場分化的格局更加明顯，體現差異化的地方政策開始發揮作用。“北上廣深四個一線城市在去年11月份，房價同比上漲全部都超過了20%，但70個大中城市平均房價上漲幅度同比不到10%。全國657個設市城市的房價同比平均漲幅，估計連5%都不到。”

　　秦虹表示：“目前已經很難用一個詞來形容國內的房地產市場是漲還是跌，因為它出現了一個分化。特大城市房價過高和較快上漲，急劇放大了有房者和無房者、有房多者與少者之間的利益沖突，也吸引了大量投資投向房地產，土地價格也不斷攀升，不利于經濟轉型發展。中小城市住房供給超過需求，實際上是透支了未來的市場需求，房地產開發沉淀了大量資金，將會影響金融的安全性，進而對國民經濟的安全發展帶來威脅。”

　　這樣的分化效應同樣出現在土地市場上，克而瑞研究中心今年2月發布的報告顯示，目前來看，各線城市土地市場成交進一步分化，一線城市土地市場成交持續火熱，三四線城市從去年至今并無起色，二線城市去年表現相對較好，但也開始顯露出趨冷苗頭，尤其是部分房價偏高、市場過熱的二線城市。

　　去年參加了全國政協經濟委員會組織的全國房地產系統調研的全國政協委員、中國銀行監事梅興保認為，2014年房地產的情況比2013年要復雜多變一點，整體市場出現明顯分化。

　　梅興保表示，房地產系統性的風險目前還難以判斷，但個別地方和個別企業以及一些三四線城市，前兩年在土地財政的驅使之下，很多土地的優惠政策，引起了一些一二線城市的房地產商蜂擁而至，蓋了大量的商品性住宅，但學校、醫院等周圍設施不配套，可能會扛不住。

　　一家大型開發商提供的數據顯示，過去三年，國內人均新增建筑面積最多的城市，多數是三四線城市，其中部分城市如鄂爾多斯、營口、溫州已經爆發危機，同時，少數二線城市，如沈陽等，也面臨供過于求的壓力。相對來說，一線城市則供不應求，未來房價上漲的壓力仍較大。

　　顯然，一二線樓市的過熱和部分三四線樓市的低迷，都不是好的現象，樓市分化也給房地產調控帶來難度。在這樣的背景下，全國性的“一刀切”政策不僅缺乏針對性，效果也將大打折扣。