恩瑞

印山資產&慧拍數字科技創始人

在本次活動中印山資產&慧拍數字科技創始人恩瑞以《產業加持特殊資產投資》為主題,結合印山多年實踐對存量資產投資與盤活的專業見解進行分享,主題分享整理如下:

特殊資產是“價值洼地”的焦點,2024年全國法拍成交折價率77%,法拍商業成交折價率69%,法拍工業成交折價率73%,在房地產由增量開發向存量資產做轉移的過程中,按照地產增量市場的經驗主義與慣性思維,在存量資產價值重塑中容易陷入困境,主要存在的慣性思維誤區有以下三大點:

慣性1:資產定價的慣性思維造成負循環

目前存量資產價值評估多參考成本法或市場比較法。成本法參考初始資產建造成本數據,無法還原資產的合理市場價值;市場比較法參考類似資產歷史交易的數據,在“去庫存”周期忽視資產的特性價值,習慣性向下設置價格“安全”空間,容易造成資產持續依靠低價處置的負向循環。

應對建議:以收益反算法最大化還原資產的合理價值,但在具體實操中商辦類和工業類資產對功能定位及經營管理能力有門檻要求,突破難點需要強化資產推薦,擴大投資方對接數量以及提升前置溝通深度,而目前在較大的變現壓力下,往往習慣性通過明顯的價格折損完成處置。

慣性2:資產盤活太依賴歷史經營難有空間

大部分存量資產盤活存在“非標準化”的特殊性,一味依賴于“資產現狀”和“歷史經營方向”,只能實現簡單的“轉手出租”,價值提升空間受限。

應對建議:較大程度的資產價值再造,需要突破產業投資和產業經營主體兩大難點,在產業投資上需要廣泛引入符合條件的產業投資人,基于長期的產業發展需求進行投資,而非一般性的財務投資人基于短期投資回報而投資;在產業經營上需要廣泛引入符合需求的產業經營主體 ,而非一般性的資產轉手出租的“二房東”。

慣性3:資產推薦跳不出傳統思維難以破圈

特殊資產項目信息多停留在銀行、資管公司、出險企業等主體內部,主要通過小范圍的內部引薦、線下固定渠道對接來進行信息傳遞,效率較低,很難形成廣泛破圈的推介效果。社會資本較多的存量項目推薦聚焦于明顯的“低價撿漏”優勢,吸引內生的社會資本參與,造成傳統的“二房東”模式居多,很難挖掘資產的產業發展價值、長期經營價值。

應對建議:在產業推薦上需要打破本土圈層和熟人圈層,以及撿漏為目的的社會資本,擁抱更廣泛的產業資本和投資主體。

總的來說,存量資產的第二曲線需要從“價值撿漏”向“價值共創”進行轉移,產業加持是跳出資產價值洼地的密鑰,具體可以參考印山實踐的兩個案例。

案例1:重慶市合川三幢工業廠房及樓宇

標的工業屬性,總建筑面積2萬余㎡,資產絕大部分已簽長期租賃,為某環保科技公司研發及生產使用,因業主方債務違約無其他可執行財產,對該標的進行司法拍賣;我們的服務方案為針對標的進行全國化推薦,最終引入深圳某產業投資基金拍得該標的,并促成其對于現有產業經營主體完成股權投資,后續持續引入產業發生所需各配套資源,促進產業良性發展。

案例2:重慶市大足區某物流園區

標的已建成約5.5萬㎡專業市場,且成熟經營狀態,屬當地重點打造的物流產業核心項目之一,定位為當地小五金、汽摩配件、農副產品物流倉儲配送基地,約90畝空置土地及未辦證倉庫;項目原業主方總負債約3億,涉及較為復雜的債務關系,處置過程影響項目形象及產業發展;我們的服務方案為:①引入產業投資方,在府院聯動支持下,快速推進司法執行程序;②將物流園分零出售給園區租戶,引入專業的物流園經營主體,統籌管理物流園整體經營與形象;③就后續土地規劃進行定位調整,結合園區產業規劃及發展需求,進行統籌性的產業招商,并銜接各類產業投資基金及配套服務資源方。

從以上案例可以總結出,特殊資產價值重塑的破局關鍵為:

1. 以產業方的視角重塑資產價值與價格的平衡。

2. 產業方資源引入要跳出地域化,著眼于全國化甚至全球化。

3. 深度鏈接產業合作方核心要素:流量、圈層、資金。

在特殊資產價值重塑上,印山還做了以下實踐:

實踐1:流量破圈,直播+短視頻雙流量陣地,充分把握新媒體勢能。

印山資產全網矩陣粉絲800萬+,2024年總流量25億,年線索量8萬條,總賬號量70+,粉絲10萬以上賬號20+,實現項目信息24小時可觸網,48小時信息傳播量10萬+。

實踐2:圈層構建,慧拍數字科技鏈接全國化資源要素同頻共振。

累計舉辦近30場線下交流活動,幫助1500多位同仁深入接觸特殊資產領域,鏈接了來自于全國各城市、各行業的資深人士,包括律師、銀行、金融、政府、建筑工程等。

實踐3:資源整合,基石基金領投,協同全國化基金一致性跟投。

成立印山基石基金,作為存量資產領域賦能型投資基金,洞察并結合投資傾向,整合全國化資源進行一致性投資。

企業鏈接:

印山資產成立于2020年,是在國家倡導金融風險出清、債務問題化解、存量資產盤活的新時代背景下應運而生的特殊資產交易服務全國化平臺,旨在讓更多人享受到專業的特殊資產交易服務。

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