房貸政策松動路徑漸明。

　　繼北海下調住房公積金貸款首付，成為今年全國首個降低首付比例的城市后，近日，自貢也調整了公積金貸款政策，放寬住房套數認定標準，取消“認房又認貸”。

　　業內人士認為，從北海和自貢公積金貸款政策調整來看，房貸首付比例下調的政策，會率先在公積金領域得到體現，預計后續全國其他城市也會積極跟進，商業銀行貸款方面的首付比例也有可能下調。

　　自貢取消“認房又認貸”

　　1月18日，自貢市住房公積金管理中心發布《關于調整住房公積金政策相關問題的通知》，內容包括放寬住房套數認定政策；取消兩次住房公積金貸款須間隔12個月及以上的限制； 對持有天府英才A、B、C卡的高層次人才給予政策支持等。

　　在放寬住房套數認定政策方面，實行只認貸不認房的認定標準。既無住房公積金貸款記錄又無尚未完清的住房商業貸款，按首套房貸款政策執行；有一筆已結清的住房公積金貸款記錄或一筆尚未完清的住房商業貸款，按二套房貸款政策執行。貸款記錄以征信報告為準。除此以外為三套房，不予貸款。

　　該調整政策自2022年1月17日起執行，有效期三年。

　　政策執行中，普通商品房貸款認定時間以購房合同簽訂時間為準，再交易房貸款認定時間以公積金中心受委托銀行收件時間為準。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，自貢此次取消“認房又認貸”的規定，成為繼北海后全國第二個調整首付比例的城市，具有積極的信號意義。

　　嚴躍進進一步指出，根據自貢過去的老政策，對于首套房的認定，必須符合“無房無貸”，即無住房、無公積金貸款記錄或未償清商貸。而根據目前新的政策，首套認定只需要符合“無貸”要求，換句話說，不管有沒有住房，只要沒有公積金貸款記錄或沒有未償清商貸，都可以按首套房的方式進行。類似規定，顯然降低了門檻，使得更多購房者可以按照首套房的首付比例認購住房，即從首付40%下調到20%，顯然具有非常好的刺激效應。

　　北海下調公積金貸款首付比例

　　1月12日，北海市住房公積金管理委員會發布《關于調整住房公積金貸款政策的通知》。

　　《通知》提出，繳存職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60%下調至40%。

　　對于調整公積金貸款政策的原因，《通知》表示，為落實差異化信貸政策，滿足職工改善性住房需求，以實際行動支持房地產市場平穩健康發展。

　　“北海明確了降低公積金貸款的首付比例，這是今年全國首個降低首付比例的城市。”嚴躍進說。

　　嚴躍進認為，此次政策可以看出三點信號。第一、此次政策放松主要是為了滿足職工改善性住房需求，這也是當前全國又一個支持和鼓勵改善型住房的政策，利好二套房和大戶型的交易。第二、此次政策的調整主要是指公積金貸款，而商業銀行貸款并沒有涉及。第三、無論是二套房還是二次貸款，都從過去的6成首付減少為4成首付，客觀上明顯降低了此類購房者的首付壓力。

　　“類似降低首付的政策，比過去的貸款額度提高、利率下降或者說放款節奏加快更為有效。”嚴躍進說，因為首付比例下調，客觀上使得購房者的購房壓力明顯下降。此次北海政策具有積極意義，體現了對于改善型購房需求的保障，有助于此類需求后續積極釋放。

　　根據易居研究院中國百城庫存報告數據，北海去年年底去庫存周期為23.7個月，總體上處于庫存去化相對困難的城市。嚴躍進認為，此類政策有助于提振樓市，是非常典型的鼓勵市場交易、積極去庫存的政策。

　　中央多次強調支持合理住房需求

　　去年12月10日，中央經濟工作會上提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”后，住建部、央行、銀保監會等多個部門陸續多次強調要支持合理住房需求。

　　12月26日，住建部部長王蒙徽在接受人民日報記者采訪時也表示，落實城市主體責任，強化省級政府監督指導責任，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求。12月27日，中國人民銀行2022年工作會議提出，更好滿足購房者合理住房需求。銀保監會此前也表示，現階段，要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求。

　　從多部門的表態來看，合理住房需求既包括剛性自住需求，也包括改善性住房需求。此前，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭接受證券時報記者采訪時就表示，今年房貸政策是趨松的，主要是利率下滑、貸款審批流程縮短，估計部分城市可能會出現由“認房又認貸”轉為“認房不認貸”，對首次改善需求或者說置換需求，可能會有一個政策放松，這樣他們就可以享受首套房的利率和首付比例。

　　嚴躍進也指出，從北海和自貢公積金貸款政策調整來看，有三點值得關注。第一、調整的原因和公積金流動性不斷趨于寬裕有關，也和當前此類城市激活住房消費等有關。第二、類似調整說明，房貸首付比例下調的政策，會率先在公積金領域得到體現，而后續商業銀行貸款方面的首付比例也有可能下調。第三、首付比例下調比貸款利率下調的效應要更大，客觀上更容易激活房地產市場的交易行情。

　　嚴躍進預計，后續全國其他城市也會積極跟進，甚至包括商業銀行貸款等方面也會有降低首付的動作和表現。

　　 轉自：券商中國