昨天，證監會、住建部聯合發布了《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》(下稱《通知》)，這意味著住房租賃資產證券化首個資本市場支持租購并舉的政策落地。

　　這是一年多以來，資產證券化領域推出的第三個落實黨中央、國務院重點政策要求的重要文件。據了解，監管層目前已經建立了受理、審核和備案的綠色通道，給予住房租賃資產證券化項目快速審核、快速通過以及發行優先支持。

　　對于已經發行過資產證券化產品的住房租賃運營企業，在從事承接相關地方住房租賃項目時監管層將會給予優先考慮，通過正向激勵手段，鼓勵相關企業通過資產證券化的手段繼續發行各類住房租賃產品。此外，對于這類企業承接其他住房租賃項目，后續監管層還將出臺一系列激勵細則。

　　1、何為住房租賃資產證券化?

　　資產證券化，是指將流動性較差但具有相對穩定的可預期現金收入的資產，通過一定的資產結構安排，對資產中風險與收益要素進行分離與重組，進而轉換為在金融市場上可以出售和流通的證券，據以融資(變現)的過程。

　　而住房租賃ABS的基礎資產，就是房屋租賃的債權。目前，我國住房租賃資產證券化按是否轉讓標的物業產權可以分為兩大類：轉讓標的物業產權的權益型類REITs，不轉讓標的物業產權的非REITs。

　　房地產投資信托基金(REITs)在性質上等同于基金，國外絕大多數為公募基金，國內目前僅為私募基金。加上國內外在交易模式、組織架構、稅收、法律等方面的差異，故國內現在還沒有真正意義上的REITS，只有類REITS。而非REITs絕大部分以未來的租金收益作為證券化的底層資產。

　　2、住房租賃資產證券化市場潛力巨大

　　2017年10月11日，“新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”取得深交所“無異議函”，

　　擬發行金額為2.7億元，國內住房租賃資產證券化破冰。緊接著的半年內，保利、旭輝、碧桂園、越秀等房企的租賃住房類REITs先后獲批。

　　北大光華REITs課題組2017年底的研究顯示，根據鏈家研究數據，目前中國租賃人口已達1.9億人，住房租賃市場租金GMV(交易總額)已超過1萬億元;未來10年，中國租賃人口近2.3億人，租房市場租金GMV將接近3萬億元;到2030年，租賃人口近3億人，租金GMV將達4.6萬億元。對比美國人口僅有3.2億，但租賃人口超過1億人，租金GMV超過3萬億元。

　　目前，中國住房租賃市場租金GMV只有美國的三分之一，憑借人口規模和人口結構優勢，可以預見中國住房租賃市場發展潛力巨大，前景可期。據測算，參考REITs占GDP和股票總市值的比例，中國REITs市值規模在4萬億至12萬億之間。其中租賃住房REITs是REITs一個大的分類。

　　截至2018年一季度，房地產行業資產證券化類產品共發行了81單，融資總規模為1253億元。

　　業內專業人士推算，截至2018年2月中國租賃住房REITs規模超200億。

　　3、業內權威人士解讀五大看點

　　《通知》下發之后，基金君立即聯系到證監會資產證券化專業委員會委員、中聯基金總經理何亮宇，對文件進行了專業解讀。中聯基金曾聯合碧桂園、保利、越秀等知名房企，發行了多支住房租賃資產證券化產品，是該領域的先行者和探路者。

　　要點一：住房租賃資產證券化迎來大爆發，《通知》落地保證工作開展過程踏實順暢

　　住房租賃資產證券化的爆發，源于資產端和資金端的共同需求。黨的十九大和2017年中央經濟工作會議指出，要加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。這給中國房地產市場改革發展提出了明確要求，為房地產企業轉型指明了方向，中國房地產市場將逐步從增量時代進入存量時代。

　　在資產端，房地產行業轉型發展，需要模式匹配的金融產品和自成體系的金融鏈條，資產證券化是鏈條上最重要的一環，能幫助房地產企業處理好資產長期運營和資金短期回籠之間的平衡。在資金端，隨著中國經濟從高速發展轉向高質量發展，過去隱藏的一些主體信用風險逐漸浮現出來，只有實實在在抓住優質資產，才更踏實。

　　房地產行業的轉型發展需求和資金端的風險偏好調整匯聚在一起，加上證監會、住建部、交易所、基金業協會等相關主管部門的大力支持，住房租賃資產證券化迎來重大發展機會。

　　在此次《通知》落地前，住房租賃資產證券化已經做了一些試點，在總結前期工作經驗的基礎上文件落地，一是因為這個市場需求很大，另一方面有了明確的文件，能為下一步工作開展提供指導性安排。目前在做住房租賃ABS的過程中，證券化的安排比較完善，但很多地方需要住建部門、國土部門等各地方的協調配合，比如資產需要過戶、抵押、租賃備案等，《通知》下發讓很多手續的辦理有了依據，上面發文明確，地方更好支持，保證整個過程更加踏實順暢。

　　要點二：對開展資產證券化的住房租賃項目進行條件限制，保證安全性

　　解讀：項目底層資產必須是優質的成品，不能是在建工程等，同時還要滿足物業建成且權屬清晰、質量及安全標準符合要求、已辦理登記備案相關手續，物業正常運營且產生持續、穩定的現金流，發起人公司治理完善，具有持續經營能力及較強運營管理能力，最近2年無重大違法違規等行為。

　　要點三：優先支持大中城市、雄安新區等重點區域開展住房租賃資產證券化

　　解讀：大中城市，主要指有人口凈流入的大中城市，本身只有人多的大中城市才有更多住房租賃需求，三四線城市需求比較少;對雄安等地優先支持，與金融服務實體經濟的國家大政方針相一致。

　　要點四：房地產投資信托基金(REITs)試點，公募REITs可能率先在住房租賃領域破冰

　　解讀：從交易結構、發行作用和價值來看，中國的類REITs與國外的標準REITs差別不大，主要區別僅在于類REITs的投資者門檻比較高，以機構參與為主，最小份額100萬起，且大部分機構長期持有，流動性相對較差。這與國家金融創新的節奏有關，畢竟REITs對普通大眾來說還是一個新事物。

　　REITs作為權益類產品，有助于落實十九大和中央經濟工作會議提出的“三去一降一補”政策，對于資管新規提及的防止嵌套、壓縮非標等也有積極作用，能與金融監管政策形成良性互動。

　　《通知》的下發，意味著住房租賃資產證券化全面鋪開，且有了綱領性的指導文件，而其中提到試點發行房地產投資信托基金(REITs)，表示真正的REITs，即公募REITs，可能率先在住房租賃領域破冰。

　　要點五：加強住房租賃資產證券化監督管理，做好合規、風控和管理

　　解讀：進行住房租賃的資產證券化，最主要的首先是回歸資產本源，讀懂行業、看懂資產，合理評估資產現狀和價值，推動提升運營管理水平。同時還要通過交易結構設計、關鍵條款擬定、發行窗口選擇等，平衡好發行人和投資者之間的利益。

　　其次是資產的估值水平要合理，租金回報和資產價值的比值要在合理區間。這個合理區間在每個城市不一樣，機構應該聘請有公信力的估值機構，以租金回報為最重要依據，并結合周邊類似物業成交價格，合理評估資產價值水平。

　　再次是資產管理運營能力。底層資產在存續期間管理越好，租金越高，價值就越大，投資人獲得的回報就越穩定，所以資產管理運營團隊的能力很重要。需要有優秀的投后管理團隊和有經驗的運營團隊，保證資產價值保值增值，保障投資者利益。

　　最后是交易結構的安排上要有完整的破產隔離機制，資產最好能比較完整地掌握在投資方手里，發行人根據需要還可以提供必要的增信措施，控制風險。