新華社近日發(fā)布《住房租賃類房地產(chǎn)投資信托基金密集獲批 租房市場專業(yè)化發(fā)展提速》一文，聚焦近期的旭輝領(lǐng)寓類REITs等一系列住房租賃類REITs產(chǎn)品，關(guān)注國內(nèi)一線城市紛紛出臺(tái)的發(fā)展住房租賃市場相關(guān)政策，尤其是這些城市均明確提出推進(jìn)REITs試點(diǎn)，并且上海市強(qiáng)調(diào)在試點(diǎn)后要盡快形成規(guī)模。該篇報(bào)道得到了多家媒體的廣泛轉(zhuǎn)載。

　　報(bào)道主要內(nèi)容

　　近日，我國首單民企長租公寓儲(chǔ)架式權(quán)益類REITs“高和晨曦-中信證券-領(lǐng)昱系列資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲上海證券交易所審議通過。專項(xiàng)計(jì)劃儲(chǔ)架式注冊(cè)規(guī)模30億元，未來將涉及10-15個(gè)長租公寓項(xiàng)目，獲準(zhǔn)在2年內(nèi)分期完成發(fā)行，首期發(fā)行底標(biāo)項(xiàng)目為旭輝領(lǐng)寓旗下柚米國際社區(qū)浦江店與博樂詩服務(wù)公寓浦江店。

　　(欲了解領(lǐng)寓項(xiàng)目更多詳情，請(qǐng)點(diǎn)擊“7張圖 | 解讀“旭輝領(lǐng)寓”30億儲(chǔ)架長租公寓REITs” )

　　與之前發(fā)行的單一住房租賃REITs不同，儲(chǔ)架式具備可復(fù)制性，靠自身資產(chǎn)質(zhì)量和運(yùn)營能力獲得評(píng)級(jí)，才能持續(xù)滾動(dòng)發(fā)展。旭輝領(lǐng)寓CEO張愛華說：“對(duì)于公寓運(yùn)營商來講，儲(chǔ)架式發(fā)行不需要每個(gè)去申請(qǐng)。只要制定了一套標(biāo)準(zhǔn)模式，以首期資產(chǎn)為標(biāo)準(zhǔn)，未來資產(chǎn)按照該模式不斷入池即可。但要求運(yùn)營企業(yè)有可持續(xù)獲取項(xiàng)目并成功運(yùn)營項(xiàng)目的能力。”

　　事實(shí)上，自10月以來，住房租賃REITs產(chǎn)品已加速獲批。保利、招商蛇口等央企已率先發(fā)行數(shù)單大規(guī)模住房租賃REITs，長租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)新派公寓發(fā)行了首單權(quán)益型公寓類REITs……長租公寓資產(chǎn)證券化的通道不斷擴(kuò)寬。

　　張愛華坦言，國家正加快發(fā)展住房租賃市場發(fā)展，各項(xiàng)政策紅利密集釋放。“我們當(dāng)時(shí)預(yù)測發(fā)行此類金融產(chǎn)品至少是三年后的事情，沒想到這么快租賃金融的春天已經(jīng)來臨。發(fā)展租賃住房類REITs有利于形成租賃機(jī)構(gòu)多元化的金融結(jié)構(gòu)，降低融資成本，有效盤活租賃住房資產(chǎn)，擴(kuò)大住房租賃供給。長租公寓市場的金融創(chuàng)新和閉環(huán)的形成將有力支持住房租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)向機(jī)構(gòu)化、品牌化、市場化方向發(fā)展。”

　　2016年6月，國務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》中明確提出，“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)”，為住房租賃市場提供金融支持。

　　上海、北京、深圳等一線城市9月以來相繼發(fā)布加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見，其中均明確要鼓勵(lì)REITs發(fā)展，支持住房租賃企業(yè)利用房地產(chǎn)投資信托基金融資。

　　高和資本合伙人周以升認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化作為能夠?yàn)樽》孔赓U企業(yè)提供融資渠道和投資退出路徑的創(chuàng)新模式，對(duì)盤活存量不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)具有示范和推動(dòng)作用。“住房租賃的機(jī)構(gòu)化和專業(yè)化未來將推動(dòng)以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的ABS及REITs市場的進(jìn)一步擴(kuò)大。”

　　上海市發(fā)展住房租賃REITs相關(guān)政策解讀

　　2017年9月15日，上海市政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實(shí)施意見》(以下簡稱《實(shí)施意見》)的通知，從(1)總體要求;(2)保障租賃當(dāng)事人權(quán)益、構(gòu)建超大城市租賃宜居生活;(3)建立住房租賃平臺(tái)，提供線上線下同步服務(wù);(4)加大租賃住房供應(yīng)，實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo);(5)培育租賃市場供應(yīng)主體，發(fā)展壯大住房租賃產(chǎn)業(yè);及(6)加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管，規(guī)范住房租賃市場秩序六個(gè)部分，26條措施作出規(guī)定，與REITs緊密相關(guān)的政策在第五部分培育租賃市場供應(yīng)主體，發(fā)展壯大住房租賃產(chǎn)業(yè)中的提供金融支持措施中，明確提出加快推進(jìn)針對(duì)租賃用房的各類房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)，在試點(diǎn)后盡快形成規(guī)模。

　　一、總體解讀

　　上海的《實(shí)施意見》明確，加快培育和發(fā)展住房租賃市場，是促進(jìn)上海市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重大舉措。上海市將始終堅(jiān)持中央關(guān)于“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，以滿足新市民住房需求為出發(fā)點(diǎn)、以建立購租并舉的住房制度為主要方向、以市場為主滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障。健全住房租賃制度，加大租賃權(quán)益保護(hù)力度。堅(jiān)持以企業(yè)為主體和市場化運(yùn)作，加快推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，大幅增加租賃住房建設(shè)供應(yīng)，滿足多層次的住房租賃需求。到2020年，基本形成多主體參與、多品種供應(yīng)、規(guī)范化管理的住房租賃市場體系。主要是以下六個(gè)方面內(nèi)容：

　　(1)充分保障租賃當(dāng)事人合法權(quán)益。上海市常住居民租房居住的，可以通過辦理居住證、申請(qǐng)居住積分制度、辦理人戶分離登記，享有基本公共服務(wù)。同時(shí)，上海市將通過依法保護(hù)承租人穩(wěn)定居住權(quán)、落實(shí)稅收優(yōu)惠、提高住房公積金使用效率、完善引進(jìn)人才租房補(bǔ)貼政策、提升租賃住房生活配套功能等多種措施，著力構(gòu)建超大城市租賃宜居生活。

　　(2)加快建立住房租賃平臺(tái)。線上按照開放、共享的原則，建立全市統(tǒng)一的住房租賃公共服務(wù)平臺(tái)，線下建立市、區(qū)兩級(jí)住房租賃服務(wù)中心，實(shí)現(xiàn)住房租賃服務(wù)監(jiān)管線上線下相同步。同時(shí)，強(qiáng)化住房租賃市場分析研判，加強(qiáng)住房租金監(jiān)測。

　　(3)加大租賃住房供應(yīng)。通過新增用地建設(shè)、商辦房屋按規(guī)定改建、引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、穩(wěn)妥有序開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)等多種途徑，增加租賃住房供應(yīng)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，為實(shí)現(xiàn)租有所居的目標(biāo)提供實(shí)物保障。

　　(4)大力培育租賃市場供應(yīng)主體。堅(jiān)持以企業(yè)為主體，堅(jiān)持市場化運(yùn)作，充分發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各類企業(yè)在住房租賃市場中的主體作用，并注重發(fā)揮國資國企對(duì)住房租賃市場的穩(wěn)定器、壓艙石作用。

　　(5)加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管。通過建立健全企業(yè)主體備案、誠信建設(shè)、分類管理等一系列制度，持續(xù)開展違法違規(guī)租賃行為整治，建立住房租賃管理長效機(jī)制，為租賃當(dāng)事人提供法律援助等措施，進(jìn)一步規(guī)范住房租賃秩序。

　　上海市同步還出臺(tái)了相關(guān)措施，進(jìn)一步強(qiáng)化市區(qū)房屋管理部門在推進(jìn)租賃住房建設(shè)供應(yīng)、培育發(fā)展住房租賃市場方面的職能。

　　二、上海市《實(shí)施意見》明確的總體要求

　　(1)指導(dǎo)思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會(huì)和習(xí)近平總書記系列重要講話精神，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，以滿足市民住房需求為出發(fā)點(diǎn)、以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。健全住房租賃制度，加大租賃權(quán)益保護(hù)力度，鼓勵(lì)住房租賃居住模式。堅(jiān)持以企業(yè)為主體和市場化運(yùn)作，加快推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，多措并舉、擴(kuò)大增量、盤活存量，大幅增加各類租賃住房建設(shè)供應(yīng)，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展，滿足多層次的住房租賃需求，為將上海建設(shè)成為有溫度的創(chuàng)新之城、人文之城和生態(tài)之城提供租賃居住保障。

　　(2)發(fā)展目標(biāo)。增加各類租賃住房供應(yīng)，促進(jìn)購租并舉住房體系建設(shè)，多層次、多品種、多渠道發(fā)展住房租賃市場，充分發(fā)揮租賃住房高效、精準(zhǔn)、靈活的特點(diǎn)，滿足不同層次、不同人群住有所居的需求。到2020年，基本形成多主體參與、多品種供應(yīng)、規(guī)范化管理的住房租賃市場體系。

　　三、加快推進(jìn)REITs試點(diǎn)，在試點(diǎn)后盡快形成規(guī)模

　　該《實(shí)施意見》強(qiáng)調(diào)，鼓勵(lì)商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)按照“依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)”的原則，進(jìn)一步優(yōu)化并創(chuàng)新針對(duì)住房租賃項(xiàng)目不同階段的金融產(chǎn)品和服務(wù)，加大信貸支持住房租賃產(chǎn)業(yè)的力度。鼓勵(lì)開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)通過合理測算未來租賃收入現(xiàn)金流，提供符合住房租賃企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)的長期低息貸款等金融解決方案。進(jìn)一步拓寬住房租賃企業(yè)的直接融資渠道，支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)的各類債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。加快推進(jìn)針對(duì)租賃用房的各類房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)，在試點(diǎn)后盡快形成規(guī)模。鼓勵(lì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，合理運(yùn)用保險(xiǎn)資金，充分發(fā)揮保險(xiǎn)資金期限長、體量大、交易結(jié)構(gòu)與使用較為靈活的優(yōu)勢，為符合條件的住房租賃企業(yè)等提供金融支持。

　　上海在十三五期間將新增70萬套租賃住房，遠(yuǎn)超商品住房供應(yīng)，在建設(shè)用地指標(biāo)緊張稀缺的背景下，通過商辦房屋改建、集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房等多種途徑籌措租賃住房，對(duì)有效盤活存量土地、房屋資源，快速增加租賃住房供應(yīng)具有積極作用。，目前上海已成交了多宗租賃住房用地，其中大部分的土地的用地性質(zhì)由商辦或商業(yè)用地變更而來。

　　此外，在培育租賃市場供應(yīng)主體方面，《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實(shí)施意見》明確提出將堅(jiān)持企業(yè)為主、市場化運(yùn)作，并注重發(fā)揮國資國企的穩(wěn)定器、壓艙石作用。此前，上海先后于2016年7月24日和9月12日成交的6宗租賃住房用地，全部被上海本地國企底價(jià)摘得。

　　在加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管方面，《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實(shí)施意見》提出將建立住房租賃管理長效機(jī)制，進(jìn)一步規(guī)范租賃秩序。值得關(guān)注的是，在相關(guān)政策問答中，上海官方明確指出，將以創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)、降低融資成本為導(dǎo)向，鼓勵(lì)開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)提供長期低息貸款，支持企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，加快推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)等方式，加大金融支持力度。

　　北京市發(fā)展住房租賃REITs相關(guān)政策解讀

　　2017年9月29日晚間，北京市多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》(以下簡稱《通知》)，研究制定鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)發(fā)展的優(yōu)惠政策，協(xié)調(diào)與指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極參與，支持住房租賃企業(yè)利用房地產(chǎn)投資信托基金融資。該通知于2017年10月31日起實(shí)施。

　　一、《通知》總體解讀：可操作性強(qiáng)，研究制定REITs優(yōu)惠政策

　　今年8月17日至25日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委就《通知》面向社會(huì)各界公開征求意見。在最終收到的403件反饋意見中，義務(wù)教育、戶口等問題較為集中。

　　《通知》對(duì)此進(jìn)行了明確。在義務(wù)教育問題上，依據(jù)《通知》，北京市戶籍無房家庭，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨(dú)承租并實(shí)際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務(wù)教育。

　　相比征求意見稿中較為嚴(yán)厲的政策，該項(xiàng)措施要寬松許多，并被認(rèn)為對(duì)無房北京戶籍人口有明顯利好。在戶口遷移方面，《通知》沿襲了“租賃住房可承接戶口遷移”的思路，規(guī)定“承租人為本市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息依法申請(qǐng)辦理戶口登記和遷移手續(xù)”。“建立全市統(tǒng)一的住房租賃監(jiān)管平臺(tái)”也被提及。北京市住建委表示，住建委已經(jīng)同步抓緊開展住房租賃監(jiān)管平臺(tái)建設(shè)、住房租賃合同示范文本制定等實(shí)施準(zhǔn)備工作。據(jù)悉，這不僅是租賃信息發(fā)布、網(wǎng)上簽約、登記備案申請(qǐng)、交易資金監(jiān)管、信用信息查詢的主要平臺(tái)，也是決策層進(jìn)行監(jiān)管的主要平臺(tái)。

　　此外，依據(jù)《通知》，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)建立住房租金發(fā)布制度，及時(shí)發(fā)布住房租賃市場實(shí)際成交租金水平等信息。但上述租金“參考價(jià)”并不是強(qiáng)制要求房東和租戶照此出租，而是起到參考作用。《通知》還明確了住房租賃行為規(guī)范，在合同訂立、租賃期限、租金收取和支付、轉(zhuǎn)租行為等方面提出了十分細(xì)致的規(guī)定。在房源供應(yīng)方面的規(guī)定同樣細(xì)致，如“居住人口達(dá)到一定規(guī)模、15分鐘步行范圍內(nèi)無醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃予以設(shè)置”，被認(rèn)為具備極強(qiáng)的可操作性。

　　對(duì)于《通知》規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為的做法，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也普遍認(rèn)為是一種利好。北京市住建委還表示，未來運(yùn)營這些租賃房的將是更加專業(yè)的機(jī)構(gòu)。本市鼓勵(lì)發(fā)展規(guī)模化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，支持住房租賃企業(yè)通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，支持個(gè)人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長期經(jīng)營，滿足多層次住房租賃需求。

　　《通知》明確，鼓勵(lì)開發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，加大對(duì)租賃住房項(xiàng)目的信貸支持力度，通過合理測算未來租賃收入現(xiàn)金流，向住房租賃企業(yè)提供分期還本等符合經(jīng)營特點(diǎn)的長期貸款和金融解決方案。通過再貸款、再貼現(xiàn)等政策措施，引導(dǎo)和支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新針對(duì)住房租賃項(xiàng)目的金融產(chǎn)品和服務(wù)。鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)運(yùn)用利率衍生工具對(duì)沖利率風(fēng)險(xiǎn)。繼續(xù)推進(jìn)公共租賃住房開發(fā)貸款試點(diǎn)工作，適度增加試點(diǎn)參與銀行數(shù)量。主動(dòng)向中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)推薦住房租賃企業(yè)或項(xiàng)目，支持其發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，拓寬直接融資渠道。研究制定鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)發(fā)展的優(yōu)惠政策，協(xié)調(diào)與指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極參與，支持住房租賃企業(yè)利用房地產(chǎn)投資信托基金融資。

　　二、《通知》的最大突破即是強(qiáng)調(diào)推進(jìn)REITs

　　最近兩年來，租賃行業(yè)的政策紅利不斷釋放。2015年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)提出要建立購租并舉的住房制度;2016年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議則進(jìn)一步明確要加快住房租賃市場立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展。2016年6月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》(國辦發(fā)〔2016〕39號(hào))，提出培育發(fā)展住房租賃市場的具體要求。伴隨著這一背景，集體土地建設(shè)租賃房的政策也完全破冰。

　　發(fā)展和規(guī)范住房租賃，是建立房地產(chǎn)發(fā)展長效機(jī)制之一。無論是從近期推出的共有產(chǎn)權(quán)住房，還是此次住房租賃新政，都是北京逐步建立房地產(chǎn)發(fā)展長效機(jī)制的具體舉措。考慮到這一點(diǎn)，北京的這份極具操作性的文件，就具有了重要的信號(hào)意義和參考價(jià)值。在上述《通知》中，除去眾多的落地條款，最大的突破被認(rèn)為在金融支持方面。按照規(guī)定，北京將“研究制定鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)發(fā)展的優(yōu)惠政策，協(xié)調(diào)與指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極參與，支持住房租賃企業(yè)利用房地產(chǎn)投資信托基金融資。”

　　REITs被業(yè)界呼吁多年，根據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)，其在增強(qiáng)融資能力、提高資金收益率方面的效果明顯，被認(rèn)為是租賃市場發(fā)展的一項(xiàng)關(guān)鍵性政策。若REITs得以破局，無疑是租賃市場的重大利好。在供應(yīng)長期匱乏、人口紅利以及政府支持等因素的推動(dòng)下，租賃住房可望成為中國的下一個(gè)市場關(guān)注點(diǎn)。但以下三個(gè)問題亟待解決：回報(bào)率、融資與稅收、租房者享受當(dāng)?shù)毓卜⻊?wù)的權(quán)利。前兩點(diǎn)均與REITs有關(guān)。回報(bào)率是開發(fā)商和投資者進(jìn)入該市場的最大挑戰(zhàn)。在許多城市中，單個(gè)物業(yè)的租金收益率僅為2%，并不足以調(diào)動(dòng)開發(fā)商和投資者的積極性。2016年7月以來，上海已將多處地塊列為純租賃住房用地，這些地塊均以具有吸引力的樓面價(jià)出售給政府背景的開發(fā)商。但很難說民營企業(yè)開發(fā)商能否以同等價(jià)格獲得土地。

　　在融資方面，以美國為例，針對(duì)租賃住房(多戶家庭住房)市場的投資額已創(chuàng)出歷史新高，2016年，該市場的投資額占到美國商業(yè)房地產(chǎn)投資總額的1/3，其中房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)成為該市場最大的投資者。與之相比，中國目前仍缺乏有效的融資和稅收體系來推動(dòng)租賃住房市場的發(fā)展。

　　深圳市發(fā)展住房租賃REITs相關(guān)政策解讀

　　2017年10月17日，深圳市人民政府辦公廳發(fā)布《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》，旨在貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》(國辦發(fā)〔2016〕39號(hào))和《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》(粵府辦〔2017〕7號(hào))有關(guān)要求，加快培育和發(fā)展我深圳市住房租賃市場。

　　其中，《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》于2017年1月23日發(fā)布，在提供金融支持部分明確提出，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，對(duì)住房租賃企業(yè)提供金融支持。積極爭取國家開發(fā)銀行政策性信貸支持，促進(jìn)省屬住房租賃平臺(tái)可持續(xù)發(fā)展。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作。

　　一、總體解讀

　　目前，無論從租賃住房占比，還是從租賃需求人群占比來看，深圳市租賃市場的規(guī)模占比在國內(nèi)最大。因此，深圳市已初步形成“以租為主、租售并舉、先租后買”的住房消費(fèi)模式。以城中村為主的、龐大的、租金相對(duì)較低的住房租賃市場，已成為深圳市房地產(chǎn)市場最重要的組成部分，它不僅解決了大量人口的居住問題，且降低了房價(jià)對(duì)于居民“住有所居”的沖擊，成為大學(xué)畢業(yè)生、外來人群來深的“第一站”，成為深圳市吸引人才、積聚年輕人口的重要支柱。基于此，深圳市住房租賃市場亟待解決的問題，是發(fā)展機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)，解決租賃市場特別是“城中村”租賃秩序混亂、質(zhì)量消防安全問題隱患嚴(yán)重、租賃關(guān)系不穩(wěn)定與租賃無法享受同等公共服務(wù)等問題。為此，深圳市對(duì)住房租賃市場發(fā)展的思路如下：

　　1. 理順體制與機(jī)制，推進(jìn)租賃管理頂層設(shè)計(jì)

　　貫徹落實(shí)“發(fā)揮市場配置資源決定性作用，同時(shí)更好地發(fā)揮政府的職能”，堅(jiān)持市場和政府“兩條腿”走路。結(jié)合租賃市場亂象較多，亟待加強(qiáng)管理的現(xiàn)狀，以完善法律規(guī)章作為抓手，推進(jìn)租賃管理頂層設(shè)計(jì)。

　　一是加強(qiáng)租賃立法，修訂《深圳市出租屋管理若干規(guī)定》，填補(bǔ)《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》廢止后，行業(yè)法規(guī)缺失的問題，讓租賃市場監(jiān)管有抓手、執(zhí)法有依據(jù)。

　　二是針對(duì)租賃市場多頭管理、工作協(xié)調(diào)鏈條長，以完善法律規(guī)章為形式，推進(jìn)現(xiàn)有管理機(jī)構(gòu)整合，建立有利于全市人口和住房統(tǒng)一管理的住房租賃主管機(jī)構(gòu)，明確主管部門在企業(yè)準(zhǔn)入、秩序監(jiān)管、市場監(jiān)測等環(huán)節(jié)的職能，健全和完善以租賃企業(yè)和租賃信息登記備案為基礎(chǔ)的租賃管理體系。

　　2. 鼓勵(lì)規(guī)模化、機(jī)構(gòu)化住房租賃，規(guī)范租賃市場秩序

　　一是鼓勵(lì)規(guī)模化、機(jī)構(gòu)化住房租賃。目前，深圳市租賃市場存在的問題，與規(guī)模化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)較少有關(guān)。鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，有利于租賃供應(yīng)的專業(yè)化，穩(wěn)定租賃關(guān)系，豐富租賃產(chǎn)品種類，提升租賃服務(wù)品質(zhì);規(guī)模化租賃便于監(jiān)管，維護(hù)租賃雙方合法權(quán)益。另外，規(guī)模化、機(jī)構(gòu)化住房租賃的發(fā)展也有利于增加租賃配套的公共服務(wù)。

　　二是規(guī)范租賃市場秩序。主管部門發(fā)布統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，推行租賃網(wǎng)上簽約，建立租賃糾紛仲裁調(diào)解機(jī)制，引導(dǎo)租賃行為與預(yù)期;加強(qiáng)租賃市場常規(guī)巡查，打擊黑中介、黑二房東，防范租賃安全隱患，凈化市場環(huán)境。

　　3. 完善租賃公共配套服務(wù)，提高租賃供給效率

　　目前，深圳市租房人群還不能享受與買房人群同等公共配套服務(wù)，特別是租房不能享有同等接受義務(wù)教育的權(quán)利，降低了租賃的吸引力，導(dǎo)致住房需求紛紛轉(zhuǎn)向購房(而不是租房)，加劇供需矛盾、房價(jià)上漲預(yù)期。借助于租賃立法，各相關(guān)部門要落實(shí)租賃一定年限可享有配套公共服務(wù)的權(quán)利。

　　同時(shí)，提高職工提取住房公積金支付房租的比例，住房公積金管理部門縮短相關(guān)手續(xù)辦理的時(shí)間。借鑒美國的經(jīng)驗(yàn)，為低收入人群發(fā)放住房租賃券(Voucher)，享受這種補(bǔ)助的家庭可在市場上自由選擇適合自己居住住房，用住房租賃券抵扣部分租金，該模式能最大程度發(fā)揮住房保障的有效性、靈活性和差異性。

　　4. 創(chuàng)新解決城中村歷史遺留問題，盤活存量租賃資源

　　深圳市城中村租賃住房約占總租賃住房70%，是租賃市場供應(yīng)最重要的主體之一，提供了大量低租金、小戶型的適居租賃住房，但也普遍存在衛(wèi)生條件差、消防安全不合格、物業(yè)管理普遍缺失、“打隔斷”和“二房東”等問題。主要問題集中在：《深圳特區(qū)房屋租賃條例》廢止后，城中村租賃無法得到法律保護(hù)，產(chǎn)生了一些侵害承租人權(quán)益的問題;租賃合同無法備案，導(dǎo)致部分租賃稅收無法征收，同時(shí)承租人也無法享受必要的公共服務(wù);違法改建、“房中房”現(xiàn)象嚴(yán)重，存在嚴(yán)重的建筑安全和消防安全隱患;二房東游離于監(jiān)管之外，市場秩序混亂，承租人權(quán)益受侵害成為常態(tài)。為此：

　　一要解決租賃關(guān)系合法與房屋產(chǎn)權(quán)不合法的不平衡問題。基于城中村租賃關(guān)系的合法，對(duì)符合消防與安全條件的出租房，各區(qū)租賃管理部門應(yīng)加大租賃合同備案管理，保護(hù)租賃雙方權(quán)益。同時(shí)要將將城中村租賃住房統(tǒng)一納入住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)，加大規(guī)范管理與市場監(jiān)測。

　　二要加大對(duì)城中村租賃公共服務(wù)配套。以備案為依據(jù)，符合條件、納入政府監(jiān)管平臺(tái)的城中村租賃住房，將享受與普通商品租賃住房同等的公共配套服務(wù)，給予辦理居住證明、子女上學(xué)等，政府增加城中村周邊公共配套規(guī)劃與供應(yīng)。

　　三要制定城中村消防、質(zhì)量等安全標(biāo)準(zhǔn)。各區(qū)要加大城中村綜合整治，提升城中村的消防、質(zhì)量安全和衛(wèi)生條件，消防和住建部門要制定完善符合城中村的相關(guān)消防與質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)部分經(jīng)綜合整治的城中村合法進(jìn)入租賃市場，提高城中村安全、消防意識(shí)宣傳，同時(shí)增強(qiáng)針對(duì)城中村消防與安全檢查的頻度。

　　四要進(jìn)行專業(yè)化、規(guī)模化租賃運(yùn)營。積極鼓勵(lì)各村股份公司或引入專業(yè)化的品牌租賃企業(yè)開展規(guī)模化的租賃運(yùn)營，提高城中村住房的租賃服務(wù)品質(zhì)，改善城中村租賃產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)，更加滿足新畢業(yè)大學(xué)生和新引進(jìn)人才需求，整治衛(wèi)生、消防與安全，改善城中村整體居住環(huán)境。

　　五要加強(qiáng)市場管理。重點(diǎn)整治城中村黑二房東現(xiàn)象，出臺(tái)二房東轉(zhuǎn)租示范合同，加大轉(zhuǎn)租備案管理,明確轉(zhuǎn)租超過一定套數(shù)住房的二房東個(gè)人必須成立租賃企業(yè)，登記運(yùn)營。

　　5. 優(yōu)化城市空間資源配置，探索商業(yè)建筑改租賃住房

　　深圳市產(chǎn)業(yè)周期約為20年，建筑物規(guī)劃用途大多在40年以上，改造和盤活存量具有必然性。同時(shí)，深圳市空間開發(fā)強(qiáng)度已近極限，未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)貫徹“保空間重于保土地”的原則。近年來，深圳市4大支柱產(chǎn)業(yè)及7大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)已經(jīng)達(dá)到80%，加上互聯(lián)網(wǎng)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，傳統(tǒng)工商業(yè)對(duì)空間的需求明顯下降，存量商業(yè)、辦公的功能也需隨產(chǎn)業(yè)升級(jí)而調(diào)整。在符合城市總體規(guī)劃、近期建設(shè)規(guī)劃的前提下，可以從以下三方面開展空間資源優(yōu)化配置：

　　首先，產(chǎn)業(yè)、人口集聚區(qū)內(nèi)的租賃需求較為集中，該區(qū)域內(nèi)的城市更新，要增加租賃型居住類更新的占比，而且更新后供應(yīng)的具有居住功能的商務(wù)公寓、公寓式辦公原則上只租不售。

　　其次，近年來，隨著前期規(guī)劃的大型商業(yè)及綜合體項(xiàng)目快速入市，加上城市更新均配建商業(yè)綜合體，部分區(qū)域(特別是原特區(qū)外)商業(yè)建筑存在一定空置的現(xiàn)象。因此，允許將符合城市規(guī)劃和公共配套要求的已建成但空置的商業(yè)建筑按規(guī)定改建為租賃住房，并同步配置公共服務(wù)配套，由租賃企業(yè)進(jìn)行規(guī)模化租賃經(jīng)營。

　　最后，在住房建設(shè)年度計(jì)劃及住房發(fā)展規(guī)劃中，統(tǒng)一平衡商品房銷售與租賃市場的關(guān)系，確保商品住房供應(yīng)的前提下，增加租賃供應(yīng)規(guī)模。深圳市增量房源有限的背景下，重點(diǎn)鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)和社會(huì)機(jī)構(gòu)盤活存量資源，在不增加新增供應(yīng)的情況下，通過盤活存量增加住房供應(yīng)的效率。

　　6. 加大金融與稅收政策支持

　　由于住房租賃企業(yè)收儲(chǔ)房源前期投入成本高，靠租金收益收回投資的期限較長，面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)較大，需提供金融支持，解決租賃企業(yè)資金來源問題。因此，支持租賃企業(yè)發(fā)行長期債券，探索以長期租金收益為支持，發(fā)行租賃證券化產(chǎn)品，信托投資基金等。目前，居民散租市場基本規(guī)避了所有稅費(fèi)后，可以實(shí)現(xiàn)2-3%的租金收益率。租賃企業(yè)需繳納增值稅(租金收入的5%)、企業(yè)所得稅(租賃利潤的33%)、房產(chǎn)稅(租金收入的12%)、印花稅(租金的金額0.1%)，綜合稅賦成本較高。因此，需要落實(shí)國務(wù)院39號(hào)文、廣東省7號(hào)文對(duì)于規(guī)模化租賃稅費(fèi)減免的有關(guān)優(yōu)惠政策。

　　二、完善住房租賃立法，加大REITs等政策支持力度

　　為完善住房租賃立法，加大REITs等政策支持力度，深圳市將著重采取以下措施：

　　(1)進(jìn)一步完善住房租賃法律法規(guī)。嚴(yán)格落實(shí)國家關(guān)于住房租賃的有關(guān)法律法規(guī)，進(jìn)一步完善深圳市住房租賃管理的有關(guān)規(guī)定。修訂完善《深圳市出租屋管理若干規(guī)定》，增加住房租賃市場管理等相關(guān)內(nèi)容，允許產(chǎn)權(quán)手續(xù)不完善、但經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系已經(jīng)理順的各類建筑，在符合規(guī)劃、安全、環(huán)保政策的前提下，用于住房租賃經(jīng)營并納入住房租賃備案管理。

　　(2)完善住房租賃支持政策。加大對(duì)個(gè)人租賃住房的支持力度，提高住房公積金用于支付房租的比例，鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)優(yōu)先為取得保障性住房輪候資格的家庭提供租賃服務(wù)。非深圳戶籍承租人可按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)居住證條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。

　　(3)給予交易便利和稅收優(yōu)惠。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用新建用房開展規(guī)模化租賃業(yè)務(wù)結(jié)束后出售用房的，按照新建商品房標(biāo)準(zhǔn)辦理銷售、不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)及按規(guī)定繳納相關(guān)交易稅費(fèi)。落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》(國辦發(fā)〔2016〕39號(hào))關(guān)于稅收優(yōu)惠的有關(guān)規(guī)定，對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)、個(gè)人和中介機(jī)構(gòu)，給予稅收優(yōu)惠政策支持。各區(qū)政府、新區(qū)管委會(huì)協(xié)助稅務(wù)部門做好住房租賃市場稅收的管理和服務(wù)工作。

　　(4)提供金融支持。人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監(jiān)局、市金融辦要鼓勵(lì)商業(yè)銀行和資本市場對(duì)住房租賃企業(yè)提供信貸支持、股權(quán)投資。鼓勵(lì)符合條件的住房租賃企業(yè)或經(jīng)營住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)通過IPO、債券及不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品等方式融資，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。