中國樓市半年考

　　整體回暖、房價普漲、“地王”頻現(xiàn)、去庫存初步見效……已從“黃金時代”進(jìn)入“白銀時代”的中國樓市，在2016年上半年依然有不少亮色。7月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布“2016年6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”，顯示一二線城市房價同比漲幅明顯，三四線城市基本保持穩(wěn)定。而根據(jù)此前三天國家統(tǒng)計局公布的第二季度宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)，整個上半年，房地產(chǎn)業(yè)的同比增幅在各行業(yè)中位居第一。

　　在今年上半年，一二線城市房價集體暴發(fā)是看點之一。雖然在滬深等一線城市不斷加碼限購政策、部分二線城市加速推出各類調(diào)控政策后，房價過快上漲的勢頭得以暫時遏制，但上半年拍出的219宗“地王”，無不預(yù)示業(yè)界對未來房價走向的判斷。

　　不過，值得警醒的是，整個上半年房地產(chǎn)市場總體成交率不如去年同期，這意味著三四線城市“誰來買房”的困惑對于一二線城市來說，并不是一個遙不可及的話題。未來房地產(chǎn)業(yè)如何健康穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，已經(jīng)成為整個行業(yè)必須共同面對的課題。

　　一線城市高位運行　二線城市“一城一策”

　　上半年，深圳和上海無疑是房地產(chǎn)領(lǐng)域的兩大熱詞。一季度，深圳房價延續(xù)2015年的漲勢，直至“325新政”出臺。盡管如此，但截至2016年6月底，根據(jù)克爾瑞房產(chǎn)數(shù)據(jù)，深圳新房均價已達(dá)51006元/平方米，較去年12月底的漲幅達(dá)16%，同比上漲47.4%。

　　與深圳并肩領(lǐng)漲的還有上海。今年一季度，上海房地產(chǎn)市場同樣延續(xù)了自去年年底以來的火爆行情，量價齊升。根據(jù)上海鏈家市場研究部數(shù)據(jù)，截至6月30日，上海房價均價已漲至45411元/平方米。而克爾瑞房產(chǎn)數(shù)據(jù)則顯示，上海新建商品住宅價格6月份環(huán)比上漲2.4%，同比上漲33.7%；二手房價格環(huán)比上漲2.2%，同比上漲30.5%。

　　相對于深圳和上海，北京的房價漲幅并不扎眼，但其房價上漲的腳步從未放緩。中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，今年以來截至6月30日，北京市新房市場上普通住宅（剔除保障房）和別墅共成交24186套，簽約的項目成交均價達(dá)到34847元/平方米，創(chuàng)下2010年以來半年成交均價的最高水平。

　　在四個一線城市中，最“低調(diào)”的是廣州。根據(jù)中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，廣州上半年新建商品住宅網(wǎng)簽成交57304套，同比增加34.6%，其中5月份網(wǎng)簽量創(chuàng)出新記錄；網(wǎng)簽均價為15599元/平方米，同比上漲6.14%。雖然該漲幅較其他一線城市及部分熱點二線城市而言并不算高，但從廣州去庫存的速度來看，下半年新房價格仍有上漲動力。

　　較之一線城市，部分二線城市上半年的房價漲幅更加令人瞠目結(jié)舌。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，6月份70個大中城市中，房價同比上漲的城市有57個，占比超過八成。其中，南京、廈門和合肥房價同比漲幅均超過29%，趕超北京和廣州；杭州、福州、天津和武漢等城市房價同比增幅亦達(dá)到兩位數(shù)。

　　面對過快上漲的房價，各地不得不出臺調(diào)控政策，其中房價上漲最迅猛的合肥和廈門均出臺了限貸政策。在合肥，7月1日開始執(zhí)行差異化信貸政策，商品房最低首付比為25%，部分情況購買商品房的首付比為40%。廈門則于7月15日調(diào)整了住房信貸政策，對名下有1套房但未結(jié)清貸款或有2筆及以上貸款記錄的，從原本執(zhí)行40%首付提升到60%，并停止向三套房發(fā)放公積金貸款。今年上半年出臺抑制房價過快上漲相關(guān)政策的二線城市還有南京、蘇州、鄭州、杭州等。

　　監(jiān)管層顯然也注意到了一些熱點城市上半年房價過快上漲的情況。7月14日，國家發(fā)改委召開新聞發(fā)布會，國家發(fā)改委政研室副主任、新聞發(fā)言人趙辰昕指出，下半年，針對市場分化的情況，應(yīng)更加注重分類施策、因城施策，促進(jìn)市場平穩(wěn)發(fā)展。對一線及部分二線城市，要密切關(guān)注其庫存下降情況，加大住房供應(yīng)，合理引導(dǎo)住房消費，防止房價持續(xù)過快上漲。

　　“地王”抬高房價預(yù)期　央企引領(lǐng)拿地風(fēng)潮

　　一二線城市樓市高溫還體現(xiàn)在土地價格上，“地王”頻出引發(fā)各界關(guān)注。中原地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1月至6月，全國50個主要城市誕生的“地王”多達(dá)219宗，土地出讓金總額首次突破萬億元，高達(dá)10243億元，遠(yuǎn)超去年同期的6973億元。杭州、蘇州、南京、合肥成交額同比漲幅超過200%。

　　上證報記者綜合各方面數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至5月31日，在全國超過15億元的總計105宗高總價地塊中，有52宗被國企獲得。分析人士指出，央企在房地產(chǎn)市場的擴張緣于“不差錢”。另外，央企正在整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其中部分央企為避免被整合而在短期內(nèi)快速做大地產(chǎn)板塊，從而催生高價地。

　　“地王”扎堆出現(xiàn)，數(shù)量和頻次屢創(chuàng)新高，北京、上海、深圳、南京、蘇州、合肥等熱點城市更是逢拍必現(xiàn)“地王”；其中，長三角成為“地王”高發(fā)區(qū)域，與熾熱的房價漲幅比翼雙飛。據(jù)上海鏈家市場研究部數(shù)據(jù)，2016年上半年，在上海土地出讓交易中，住宅類用地有20幅（去年23幅），土地面積103.6萬平方米，全市住宅類用地的平均溢價率高達(dá)158.2%，土地金額共計449億元，比去年同期上漲11%，占到全部土地金額的近九成。松江、周浦、寶山、奉賢、青浦等區(qū)在上半年拍出的“地王”，其樓板價均遠(yuǎn)高于周邊房價，大幅提升了周邊現(xiàn)有住房的可售價格，并明顯刺激新房和二手房的銷售，呈現(xiàn)出“面粉漲價，面包跟漲”的效應(yīng)。

　　“地王”效應(yīng)強烈的還有深圳。盡管“325新政”后當(dāng)?shù)爻山磺闆r迅速退熱，上半年全市一手住宅成交面積同比下滑22.8%至242.95萬平方米，但龍華“地王”和光明“地王”的橫空出世，又為深圳樓市注入一針強心劑。受“地王”效應(yīng)及周邊高價盤成交的影響，寶安區(qū)住宅新房均價創(chuàng)下了45625元/平方米的新高。

　　二線城市土地價格及溢價率也明顯抬頭。上半年，南京、廈門、合肥、蘇州四個城市被業(yè)內(nèi)稱為“二線城市四小龍”，其共同特點是房價與土地拍賣價格均大幅增長，出讓的大多數(shù)地塊價格超過周邊房價50%以上。此外，天津、鄭州、武漢等地也在上半年多次誕生單價“地王”。

　　不斷攀升的土地價格和房價，讓許多城市不得不推出一系列的專項政策，如南京針對土地出讓實施了限價措施。對此，部分市場人士認(rèn)為，盡管限價對短期土地價格上漲過快的勢頭有所抑制，但并非長久之計，當(dāng)務(wù)之急是增加住宅用地供給和全面開放土地市場，應(yīng)給予一二線城市更多的住宅用地指標(biāo)，減少對中心城區(qū)容積率和建筑高度的管制，在更多的地區(qū)試點農(nóng)村集體土地直接進(jìn)入非農(nóng)建設(shè)用地市場，尤其是住宅用地市場。

　　去庫存形勢略有好轉(zhuǎn)　三四線城市立軍令狀

　　在一二線城市苦于庫存下降過快、房價上漲過快的同時，三四線城市卻在憂慮：在去杠桿的大背景下，如何將庫存縮減至可以接受的范圍？

　　曾為“九朝古都”的洛陽，盡管工業(yè)產(chǎn)值與人口數(shù)量在河南省內(nèi)僅次于鄭州，但去庫存卻是“老大難”問題，也成為大多數(shù)三四線城市樓市去庫存的一個縮影。當(dāng)?shù)厥姓哐芯渴以姆治銎渲械脑蚍Q：一方面，過去幾年房地產(chǎn)投資快速增長，這幾年進(jìn)入集中銷售期，面臨明顯供需失衡狀況；另一方面，洛陽市亦存在區(qū)域布局不合理的情況，很多樓盤建在生活配套設(shè)施無法滿足居住需要的區(qū)域。

　　據(jù)上證報記者不完全統(tǒng)計，今年以來有20多個省份立下“軍令狀”，針對不同情況推出去庫存的具體實施方案，對當(dāng)?shù)貥鞘腥齑婀?jié)奏進(jìn)行安排。例如，廣東針對省內(nèi)不同情況，將各地市分為四類，分別給出了去庫存具體指標(biāo)和要求；位于西北的甘肅則明確提出，到2019年底，商品房去庫存周期基本控制在18個月內(nèi)；江蘇要求，到2018年底全省住宅類商品房庫存去化周期控制在14個月內(nèi)；寧夏和湖南長沙則宣布，將在2018年把去庫存周期基本控制在12個月以內(nèi)。

　　各地政府為了加快推進(jìn)房地產(chǎn)去庫存工作，因地制宜出臺了大量政策。如浙江提出，在2017年全省在售商品住宅庫存消化周期保持在10個至16個月的合理水平。盡管浙江提出的目標(biāo)節(jié)點在明年，但目前全省去庫存形勢依然嚴(yán)峻，除了杭州、寧波等城市外，省內(nèi)三四線城市去庫存壓力較大，消化時間甚至達(dá)到30個月以上。為了達(dá)到去庫存目標(biāo)，一向?qū)β鋺粢蟊容^高的浙江省祭出“大殺器”，全面取消縣（市）購房落戶條件限制，放寬除杭州外的城市購房落戶關(guān)于建筑面積、資金額度的要求。

　　類似的政策在江蘇、福建等地也頻頻出現(xiàn)。據(jù)上證報記者統(tǒng)計，截至2016年6月30日，全國有近百個城市推出了購房落戶相關(guān)政策。

　　“落戶”一直被很多城市視作房產(chǎn)去化的“靈丹妙藥”，不過從實際情況來看，落戶政策在浙江、江蘇、福建、廣東等東部省份對于房地產(chǎn)去庫存的作用，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于中西部省份。而很多中西部城市根據(jù)國家政策方向，推出了不同的去庫存金融工具。其中，甘肅省提出，加強宣傳引導(dǎo)，鼓勵農(nóng)民工繳存住房公積金，住房公積金管理部門要主動服務(wù)，為農(nóng)民工開設(shè)繳存賬戶建立“綠色通道”；陜西省則發(fā)文，用工單位要將建立穩(wěn)定勞動關(guān)系的農(nóng)民工納入住房公積金制度覆蓋范圍，依法保障其享受住房公積金政策；支持繳存住房公積金的農(nóng)民工利用公積金貸款購買普通商品自住住房；銀行業(yè)金融機構(gòu)要積極發(fā)展農(nóng)村居民個人住房貸款業(yè)務(wù)，支持農(nóng)民進(jìn)城購房。此外，還有多個中西部省份明確表示，保障進(jìn)城農(nóng)民及其子女平等享受就業(yè)、教育、醫(yī)療等公共服務(wù)，為農(nóng)民工和有意愿的農(nóng)民進(jìn)城購房創(chuàng)造條件。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，2015年下半年開始，全國35個城市庫存總體呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，2016年1月至3月繼續(xù)下滑。4月，隨著房企推盤節(jié)奏加快，庫存規(guī)模略有上升，5月至6月庫存規(guī)模再度下滑。易居房地產(chǎn)研究院最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年其監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24731萬平方米，環(huán)比減少0.6%，同比減少5.2%。

　　樓市或?qū)⒃偃胝{(diào)整期　信貸政策影響后市

　　基于上半年樓市形勢的錯綜復(fù)雜，下半年樓市走勢頗受關(guān)注。近日，中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心共同發(fā)布《中國住房2016中期報告》，預(yù)測當(dāng)前房地產(chǎn)市場總體回升，今年下半年至2017年第二季度房價漲幅或呈回落趨勢，房地產(chǎn)投資增速將趨緩。

　　監(jiān)管部門更是密切監(jiān)控樓市未來走向。7月18日，住建部部長陳政高親自主持，邀請萬科、融創(chuàng)、恒大、碧桂園、保利、綠地六大房企的董事長與會，對2016年樓市尤其是土地市場情況和去化及存量壓力進(jìn)行摸底，為下一步政策調(diào)整支招。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，住建部在7月18日約談房企，意味著中央層面已經(jīng)開始注意到城市之間樓市分化越來越明顯，尤其是針對房價上漲過快與“地王”頻現(xiàn)的城市來講，未來這些樓市走勢仍然面臨不確定性。在這樣的市場背景下，樓市會進(jìn)入調(diào)整期，甚至個別房價上漲過快的城市會出現(xiàn)下跌。同時，對于大多數(shù)非熱點城市來講，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實質(zhì)性改變，“去庫存”仍然是這些城市樓市政策的主旋律。

　　需要注意的是，央行的金融貨幣政策將對下半年房價產(chǎn)生影響。根據(jù)央行公布的5月金融數(shù)據(jù)，2016年5月M2同比增長11.8%，增速環(huán)比大幅回落1個百分點，與3月份高達(dá)13.4%的增速形成強烈反差。與此同時，上半年銀行房貸利率一路下行。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著降低首付新政的落地，房貸業(yè)務(wù)范圍逐漸擴大，銀行開始考慮低利率低首付帶來的高杠桿風(fēng)險，預(yù)計下半年銀行房貸政策將逐漸趨于穩(wěn)定，銀行會通過細(xì)化優(yōu)惠利率、首付政策門檻，吸引更多優(yōu)質(zhì)客戶申請房貸，從而降低金融風(fēng)險。

　　對于高杠桿帶來的金融風(fēng)險，新華社7月20日發(fā)文稱，本輪部分城市房價暴漲更多與金融杠桿撬動有關(guān)，杠桿過高勢必催生價格泡沫，導(dǎo)致樓市、金融體系甚至整個經(jīng)濟出現(xiàn)風(fēng)險。

　　值得關(guān)注的是，自“權(quán)威人士”對利用高杠桿去庫存的做法全面否定之后，M2增速連續(xù)兩月下降至11.8%，增速創(chuàng)下近一年來最低水平；新增信貸量從3月的1.37萬億元連續(xù)兩月減少至5556億元和9855億元。下半年，信貸投放政策的變化，或?qū)⑹菦Q定市場熱度的最大變數(shù)。（朱楠對此文亦有貢獻(xiàn)）