隨著中國逐步進入老齡化社會，越來越多的老人成為旅游地產的主力消費者。CFP

2014年，杭州、溫州、南京、成都等地的樓盤紛紛降價，房地產前景撲朔迷離。然而，中國旅游地產的發展勢頭卻極為迅猛。

易居中國克而瑞信息集團發布的《中國旅游地產發展年報（2012—2013）》顯示，截至2012年底，我國已面市的旅游地產項目共有2259個，遍布全國85個城市和地區，其中在海南、西南、環渤海、長三角及兩廣地區五大片的旅游地產項目占據全國總數的83%。

“旅游地產主要包括四類：旅游景點地產、旅游商業地產、旅游度假地產及旅游住宅地產。其表現形態有休閑度假村、主題公園、旅游培訓基地、會議中心、產權酒店、分時度假酒店、分權度假酒店、高爾夫度假村、風景名勝度假村等旅游房地產項目。”上海坤一投資有限公司董事長劉春介紹說。

“嫁接圈地”，旅游地產的亂象

在火爆的市場中，旅游地產的問題不斷暴露：產業資金鏈脆弱、同質化風險加劇，一些企業甚至“掛羊頭賣狗肉”，以旅游地產之名，開發房地產。

此前，一連串的針對房地產市場的調控政策出臺后，“地難批，稅增高”成為各開發商普遍面臨的難題。但若通過旅游地產“嫁接圈地”，不僅可更為順利地拿到地，還能降低購買土地的成本。

有媒體在2012年曾披露過某券商的研究報告，“一家知名地產企業在西南某城的拿地平均價為80萬元/畝，遠低于130萬元/畝至150萬元/畝的土地市場價；在北京的項目拿地平均價約為100萬元/畝，遠低于當時周邊商品房200萬元/畝的土地成本。”

劉春告訴《中國經濟周刊(微博)》記者，旅游地產項目之所以拿地價格較低，是因為地方政府普遍認為，旅游地產開發商不僅會幫助政府發展當地旅游業，還會配套醫院、養老院、療養院等，帶動當地經濟社會全面發展。

面對旅游地產“嫁接圈地”的質疑，業內人士并不諱言，“在旅游地產沒有真正成熟時，開發商是以旅游地產的名義圈地，圈地之后就按常規的住宅銷售模式運作。”杭州領地房地產管理咨詢公司總經理葦愔對《中國經濟周刊》記者說。

除了懷疑開發商借機圈地的動機外，也有人懷疑旅游地產的熱潮僅僅是另一種方式的炒房，與真正的文化產業并無關系。業內人士認為，國內的旅游地產更注重地產，忽略了旅游，所以只有調整產業結構，才能有新的商機。

結構調整勢在必行

葦愔認為，除各實力雄厚的地產企業入駐外，互聯網經濟的興起也帶來了消費觀念的改變。在基礎設施上，如今的網絡更加暢通，信息分享機制完整，消費者可以通過像攜程、藝龍等線上平臺選擇合適的價格。

在此背景下，葦愔認為目前的旅游地產不單是要賣樓，更重要的是要在后續服務模式上做出調整。她認為目前該行業最大的問題是沒有把旅行社、酒店、交通、醫療、娛樂等各行業打通，在這個跨界的行業中，無法共享各個行業的資源。

“這不是單純的房地產概念，你不能把它看做是一個常規性的住宅項目去運作。”葦愔說。她解釋說：“與此關聯度最密切的就是酒店業，它將因此迎來革命性調整——改變以前酒店業重資產的運營方式，因為以前酒店的重資產結構導致龐大的融資成本，在這個前提下，酒店客房價格很難下降。”

如果開發商們大舉進駐，可以為酒店減輕融資負擔，讓酒店將精力投放到服務內容上來，消費者的出行會更加省錢、方便。她認為：“如果旅游地產能夠與酒店業、旅游、娛樂等行業深度整合，建立新的模式，就遠遠超出了度假區的概念，從這個維度來看，旅游地產還有長足的發展空間。”

分權度假，銷售模式的轉型

隨著中國逐步進入老齡化社會，一些老人開始在環境好的地方購房療養，成為旅游地產的主力消費者。

葦愔做過大量的調查后發現，中國很多老人有一個根深蒂固的思維，都會選擇在故土固定性居住，即使在異地置業，每年最多只去住一兩個月。

“很多所謂的旅游地產，售出的公寓或度假住宅大都是自用的，一年最多也就去一兩次，其他時間都是空置的。自用型的度假物業如能成為經營性的物業，這樣的旅游地產才是真正的旅游地產。”針對這類現象，知名房地產專家韓世同評價說，“如果要你買一間病房才可以住院，相信很多人會拒絕；但人們卻會為一年也去不了幾次的度假而買一套房。這種購房如果是投資性而不是自住自用的還可以理解，否則就有些匪夷所思。”

葦愔告訴《中國經濟周刊》，“像候鳥型的老人們可以不用買一棟房子，而是用相對低廉的價格取得使用權，地產商需要做的是加強醫療、娛樂等配套服務，這樣的模式才會形成良性發展。”

這個思路也被溫州商人劉春認可，劉春曾于2010年底出任桐鄉濮院國際童裝城專業市場項目的總負責人，在商業地產領域有10多年的經歷。

劉春所倡導的銷售模式是分權度假。她向《中國經濟周刊》介紹說，“分權度假指的是把度假村的一間客房分成若干產權賣給客戶，客戶可以每年到度假村享受一定免費的住宿度假方式，還可以通過置換服務享受與其他地方酒店置換服務，實現低成本的旅游目的。”

幾年前，中國曾從國外引入過分時度假的概念。分時度假就是把酒店或度假村客房的使用權分成若干周期出售給會員。分時度假引入中國時走了國際高端路線，一個份額的價格在20萬~30萬元左右，由于價格高昂，再加上一些具體操作的公司信譽度不高，這一銷售模式被引進中國后“變了味”。

劉春所提倡的分權度假，與分時度假最大的不同是，分權度假的消費者可以獲得產權證。比如，把一份度假公寓或者別墅的產權平均拆成10份，消費者通過購買其中的一份獲得十分之一的產權，可以獲得在其連鎖酒店內消費，并可獲得物業升值帶來的收益。

葦愔認為，分權度假的模式對于中國的旅游地產來說，有著真實的客戶需求，但需要從開發商到酒店、旅行社等配套的服務體系更加健全和完善，“各個行業之間如果能協作共贏，就可以為客戶提供更方便的旅游方式，也可為投資者在炒房外提供另一條理財通道。”