繼萬科橙以低于預期價格入市后，北京又有項目宣布降價銷售。北京商報記者從東亞新華獲悉，即將于本月底開盤的東亞·印象臺湖住宅二期項目已確定將售價從之前預期的2.6萬元／平方米調整至2.2萬元／平方米起，原定的毛坯房也改為精裝房出售。分析稱，面對扎堆入市的自住房及同區域競品，開發商率先舍價走量不失為理智選擇，且隊伍有望持續擴大。

　　臺湖項目跟進降價

　　東亞·印象臺湖從2012年開始入市銷售，住宅一期最高售價為1.59萬元／平方米。而調整后的2.2萬元／平方米的定價，扣除2500元／平方米的精裝修費用后，最終售價約為1.95萬元／平方米，和去年9月推出的商住產品實際售價持平。

　　“我們判斷，今年下半年北京市場的壓力會非常大，去年出讓的很多土地集中入市，市場很可能會生變。”東亞新華地產營銷管理中心總監賈玉鵬對北京商報記者表示，此次調低預期入市，除了建委控制價格的因素外，更重要的原因則是開發商對于市場的判斷出現轉變。

　　開發商市場預期生變

　　萬科橙降價后，萬科方面雖回應此次定價是嚴格按照政府相關部門指導意見進行的調整，但是在參加某論壇時，北京萬科總經理毛大慶也坦言：“下半年土地的價格會逐漸回落，而下半年和2015年上半年入市的生產資料來源于2012年的項目，可能會出現房價遠遠高于可接納程度的現象，這是值得觀察和小心的事情。”

　　也正是在這種不確定的市場預期下，開發商不得不做出戰略調整。賈玉鵬透露，東亞新華原定于下半年銷售的項目加快進程提升到上半年，而原定于上半年入市的項目則采取平價甚至降價方式出讓，“快速跑量，回籠資金，繼續做好土地儲備”。而另一位不愿具名的開發商也表示：“下半年或許是進行土地儲備的最佳時期，因此關鍵是要手頭有錢。”雖然證監會對房企再融資開閘為房企帶來了新希望，但相較于審批時間略漫長，仍存不確定性的上市融資，開發商更加信賴賣樓存錢，“遠水解不了近渴，高周轉仍將是主流”，賈玉鵬如是說。

　　平價跑量或成區域趨勢

　　不只是印象臺湖這一項目，據賈玉鵬介紹，東亞新華位于同區域的另外一個項目東亞·尚品臺湖也將采取低價入市策略，最早預期售價為2.4萬元／平方米，現在將按照2.09萬元／平方米的起價銷售，且包含2000元／平方米的精裝修。另外，記者在致電萬科·公園里項目售樓處時，銷售人員也表示參考售價在3.1萬元／平方米，而此前透露的價格在3.4萬元／平方米左右。

　　“根據我們的監測，在一些剛需盤扎堆的區域，自住型商品房的入市分流了一部分客戶，區域內的內部競爭也較激烈，是開發商平價跑量的最大動力。而天宮院及臺湖板塊正是有這樣的共性，但是同為新城板塊的順義、昌平卻沒有出現調低預期的跡象�！币虼�，亞豪地產市場總監郭毅判斷，未來低價跑量的剛需盤將會由天宮院、臺湖等地逐步擴展至其他同類項目扎堆的區域，下一個或許就會輪到長陽和良鄉。

　　高端項目短期內難降

　　在郭毅看來，北京樓市正處于分化狀態，當中低端項目以價換量之際，改善性購房需求仍在升溫，高端盤價格堅挺。

　　根據亞豪機構統計，近期開盤的中高端項目中，龍湖雙瓏原著與五礦萬科如園開盤調價漲幅在10%左右，3月入市的兩個項目開盤價漲幅則高達50%。而高端住宅春節以來的成交量占到商品住宅總銷量的12%，與去年同期相比提高了3個百分點。

　　“開發商采取平價跑量其實不單單是為了回籠資金，更多的是根據市場預判做出的調整，哪部分項目可以走量，而哪部分項目可以拉高利潤率，其中高端項目正承擔著拉高利潤的作用�！惫阏J為，受地王項目下半年陸續入市影響，以此為標桿的高端項目不會輕易調低售價預期，再加上隨著中高端改善客群基數的擴大及高端住宅產品的增值避險功能漸強，北京市高端住宅市場量價仍處上漲通道。北京商報記者 阿茹汗