【財新網(微博)】（記者 周天）中國將嘗試由農民利用集體土地建設公共租賃住房，滿足城鎮低收入群體的居住需求。城市近郊區的農民可通過出租這些房屋獲取收入。這突破了現行法律規定“非農建設必須使用國有土地”的限制。

近日，國務院印發的《新型城鎮化規劃（2014—2020）》（下稱《規劃》）提出，將“審慎探索由集體經濟組織利用農村集體建設用地建設公共租賃住房”。

同時，《規劃》還提出，在農民工集中的開發區和產業園區，可建單元型或宿舍型公共租賃住房；農民工數量較多的企業，可在合規的用地范圍內建設農民工集體宿舍。

此前，北京、上海等地已嘗試讓農民利用集體土地建設公租房，并獲得國土資源部的批準。最早時，這些房屋被稱為“租賃房”，而非“公租房”。現在，《規劃》提出可探索集體建設用地建“公租房”，意味著公租房用地政策更為市場化，農民也將由此收益。

中國社科院農村所研究員王小映認為，新型城鎮化規劃的亮點是強調“以人為本、節約集約”，核心就是“人的城鎮化”，讓常住的非戶籍人口實現城鎮化，將他們納入當地公共服務體系，從而讓更多農民受益，這有助于克服“土地的城鎮化”偏向。

對于集體土地建租賃房問題，王小映稱，這種嘗試早已有之，相當普遍，很多流動人口就是租住農民自建的房屋，只不過現行法律上不允許，一直處于灰色地帶。但是，應該看到，集體經濟組織通過出租的方式供應了土地和房屋，確實解決了農民工住房問題。

目前，政府搞公租房建設，必須先征收土地，再建造房屋用來出租，成本高且租金收益低，對地方政府而言是賠本買賣，沒有積極性。王小映稱，如果由村組集體來建公租房，土地成本沒有了，可節省大量費用，也符合集體土地與國有土地“同地、同權”的改革大方向。

不過，王小映也表示，公租房是保障性住房，允許集體土地建公租房，相當于增加了房源。但由于公租房租金較低，而建“小產權房”來銷售可獲得很高的一次性收益，迅速收回成本。決策者擔心農民借建設公租房名義建“小產權房”，因此態度謹慎，強調要“審慎探索”。

《規劃》還提出，在現有工業園區，可拿出一部分工業用地來建公租房。王小映認為，這是“有新意”的提法。但是，地方在執行中，一些機構或企業會不會借機大建“小產權房”，也是一個挑戰，對監管提出了很高的要求。

北京、上海是較早試驗集體建設用地建公共租賃房的特大城市。2012年1月初，在“全國國土資源工作會議”上，時任國土資源部部長徐紹史透露，已批準北京、上海利用集體土地建設租賃住房的方案，“少數省會城市”也可經省級政府向國土部申請試點。

更早前的2010年11月，北京市就制定了集體土地建租賃房的試點方案。當時，北京市結合“城中村改造”，在拆舊建新的過程中，五個城中村集體申請建租賃房1萬多套，面向非京籍流動人口，以市場價出租，收益歸村集體經濟組織所有。

按中國現行法律，城市土地歸國家所有，農村土地由農民集體所有。目前，國有土地使用權可公開交易，但集體土地只能限于耕種或村莊內公共建設，不能抵押和買賣。雖然此前廣東、江蘇等地允許集體建設用地進入市場，但也明確集體土地不得建商品房，搞房地產。 ▉