經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)首席記者 時超

房價的上漲勢頭雖依然存在，但確已顯出“釜底抽薪”的危機(jī)。 18日，國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站公布2014年2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，除溫州外，其余69個城市房價新建商品住宅價格同比均出現(xiàn)上漲，最高漲幅達(dá)18.7%。 不過，面對今年以來樓市調(diào)控力度加大、信貸收緊等不利因素，房價上漲的幅度出現(xiàn)“縮水”態(tài)勢。其中，70個大中城市2月新建商品住宅同比價格平均漲幅為11.1%，比1月份回落了1.3個百分點(diǎn)。

更值得關(guān)注的是，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者獲得的資料顯示，包括濟(jì)南在內(nèi)的多個城市，今年前2個月均出現(xiàn)新房供應(yīng)量增加、銷售量減少的情況，與2013年初的火爆表現(xiàn)大相徑庭。 “這應(yīng)該引起市場警惕，無論是開發(fā)商還是有投資需求的購房者，都要小心風(fēng)險(xiǎn)。”18日，北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)研究中心教授張文清對導(dǎo)報(bào)記者說道。

冰火兩重天

在國家統(tǒng)計(jì)局公布的2月數(shù)據(jù)中，多數(shù)城市在新建商品住宅售價上依然表現(xiàn)強(qiáng)勢。如北上廣深等一線城市同比漲幅均超過15%，最高的是上海，達(dá)到為18.7%。導(dǎo)報(bào)記者注意到，山東被列入監(jiān)測的濟(jì)南、青島、濟(jì)寧、煙臺4市當(dāng)月同比漲幅也超過8%，其中青島位居第一，漲幅達(dá)8.8%，濟(jì)南以8.6%位居次席，濟(jì)寧雖排名最末，漲幅也達(dá)到8.1%。

不過，“盛景”之下的房價，背后埋藏的卻是“頹勢”隱憂。 導(dǎo)報(bào)記者從世聯(lián)怡高獲得的今年1-2月份濟(jì)南房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，雖然濟(jì)南房價開局呈現(xiàn)穩(wěn)定走勢，但是供銷卻出現(xiàn)相反的走勢，可謂冰火兩重天。

供應(yīng)方面，前兩個月住宅供應(yīng)量均出現(xiàn)同比大幅增長，其中1月濟(jì)南住宅市場總供應(yīng)量為168萬平米，同比增長22.1%，其中新增供應(yīng)20.5萬平米，同比增長17.8%；2月，濟(jì)南住宅市場總供應(yīng)量達(dá)到155萬平米，同比增長40.9%，其中新增供應(yīng)12.2萬平米，同比增長35.6%。

面對激增的供應(yīng)量，市民的購房情緒卻并不積極，銷售同比出現(xiàn)負(fù)增長或緩增長態(tài)勢。如1月份，濟(jì)南住宅市場共成交25萬平米，同比降幅達(dá)到31.7%；而在2月，這一數(shù)據(jù)表現(xiàn)略好，共成交23.5萬平米，同比增長26.3%。 “感覺前兩個月看房子的人比較少，加上市場還有一些存量房，所以總體銷售的情況并沒有想象中好。與去年同期的表現(xiàn)相比，更是差了不少。”濟(jì)南某房企的銷售經(jīng)理呂飛對導(dǎo)報(bào)記者表示，造成上述情況的原因，一是受春節(jié)放假影響，二是在“樓市拐點(diǎn)”言論密集出現(xiàn)的情況下，更多購房者開始持觀望心態(tài)，“我們更擔(dān)心后者。”

實(shí)際上，上述銷售同比下降的現(xiàn)象不僅在濟(jì)南一地存在，而是全國普遍存在的。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月，全國商品住宅銷售面積下降1.2%，銷售額下降5.0%。而在去年同期，這一數(shù)據(jù)分別為增長49.5%和增長77.6%。 “1-2月北上廣深樓市成交集體遇冷，以1月北京為例，成交量環(huán)比降幅近50%，新房、二手房均下降；其次深圳一手住宅成交環(huán)比下降45.5%，同比下降70.4%；上海環(huán)比下降30.65%。”世聯(lián)怡高在報(bào)告中如此表示。

樓市降溫

對于上述樓市反常表現(xiàn)，張文清指出，開發(fā)商前期盲目圈地開發(fā)，導(dǎo)致大量項(xiàng)目囤積、上市，進(jìn)而沖擊市場，是主要原因。 “濟(jì)南住宅庫存量維持在3個月左右，還處于比較合理的空間，但杭州等目前出現(xiàn)降價的地區(qū)，其庫存已經(jīng)達(dá)到天量。”張文清指出，在此背景下，開發(fā)商降價銷售，尋求更順暢的資金周轉(zhuǎn)，也在情理之中。

中金公司近期公布的研究報(bào)告顯示，從全年來看，隨著供應(yīng)的增加，房價上漲動力不足，預(yù)計(jì)全年房價將呈現(xiàn)前高后低的趨勢。 而導(dǎo)報(bào)記者注意到，此次國家統(tǒng)計(jì)局公布的2月70城市住宅價格中，環(huán)比價格最高漲幅為0.7%，低于上月1.2%的最高漲幅。其中，除了北京、上海等一線城市帶動漲幅“縮水”外，其他城市也均出現(xiàn)放緩態(tài)勢，山東4城市中的濟(jì)寧，甚至環(huán)比下滑了0.1%。

鏈家地產(chǎn)在一份分析報(bào)告中指出，目前信貸政策普遍收緊，抑制了購買力，會延緩市場回暖的節(jié)奏。對于房企來說，資金回款的壓力也會相應(yīng)增加，同時會面臨供應(yīng)量增加后的競爭壓力。綜合考慮各種因素，今年樓市的回暖程度和房價上漲幅度均會弱于去年。 “在房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)大規(guī)模降價前，市場往往已先后出現(xiàn)投資過熱、供應(yīng)過剩、銷售遲緩現(xiàn)象。”張文清表示，若在此背景下，市場供應(yīng)進(jìn)一步增加，或需求大幅縮減，房地產(chǎn)項(xiàng)目可能觸發(fā)房企資金鏈吃緊進(jìn)而崩盤的惡果，開發(fā)商和購房者都應(yīng)警惕其中風(fēng)險(xiǎn)，盡早有所準(zhǔn)備。(經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào))