受到供應量減少的影響，2013年的北京別墅市場，出現了量價齊升的局面，其中尤其以地段優(yōu)異的高端別墅和性價比突出的改善型別墅表現最為突出，如龍湖好望山，不僅躋身成交套數、金額、面積TOP10，住建委的統(tǒng)計數據顯示，好望山成交221套，成交面積達到了5.83萬平米。那么2014年的別墅市場又會出現怎樣的趨勢?2月25日，北京市房協(xié)秘書長陳志、亞豪機構市場總監(jiān)郭毅、偉業(yè)顧問拓展總監(jiān)張思翼、龍湖好望山項目營銷負責人王芳和京華時報房地產事業(yè)部副主任邱旸一起，“論道·2014北京別墅趨勢”。與會業(yè)內人士均認為，2014年，別墅市場將加速分化，只有真正高品質的高端別墅和性價比突出的改善型別墅才能保持優(yōu)異的業(yè)績。

　　□郭毅

　　(亞豪機構市場總監(jiān))

　　2013年別墅量價齊升

　　2013年別墅市場的增長，首先是連續(xù)多年供應下滑的局面導致，去年別墅市場的供應量全年2000套左右，但是去年消化量是3000套，去年的整體別墅市場供應是短缺的。別墅市場供應不足，需求這塊自然有所復蘇。另外由于供應不足，也造成了別墅市場價格水漲船高。2013年，北京別墅成交均價同比上漲18.1%，相比2009年前，單價則上漲了一萬多，漲幅也在66%。因為供應有缺口，房價有上漲的趨勢，使得別墅產品對于居住品質的追求之外，也讓購房者對它的增值性、抗跌性有了一定的需求，因此催生了整個別墅銷量的增長。

　　2014年別墅市場應該會出現兩極分化的現象，一方面是低密度的聯(lián)排疊拼市場空間會增加，另外頂級的高端別墅，孫河這個板塊，亦莊板塊，將來都會是頂級別墅的主力供應區(qū)。頂級的高端別墅未來也會是占據市場的重要的關注點。

　　□陳志

　　(北京市房協(xié)秘書長)

　　單價高不代表高端

　　我同意別墅市場的二元兩分的趨勢，但是還需要再細分。我們得細究什么樣的產品才算高端產品，不能簡單說價格高了，產品就高端了。如果一個項目，單價20萬/平方米，200平方米就4000萬，價格絕對夠高了，但這是不是符合市場需求?想花4000萬買房的人需要什么樣的產品?愿意花4000萬買200平方米房子的人又需要顯示什么樣的特性或者品位?頂端的消費可能更多是炫耀式的，所以高端產品要在特殊的時間對特定的人群，用特殊的方式做特殊的推銷，必須要是精準的。

　　但另一方面一些產品并不需要完全高端化，如好望山這樣的產品，單價兩三萬之間，屬于改善型產品，總價在600萬到800萬之間，可以改變購買者的生活狀態(tài)，提高生活品質，很有市場。我覺得這類產品在今年的市場中表現會比較好。

　　□張思翼

　　(偉業(yè)顧問拓展總監(jiān))

　　別墅入門門檻或上千萬

　　從北京的市場來看別墅的大趨勢，我們還是比較樂觀的。從供應和需求的兩個要素來看，2014年的供應依然不太樂觀，但需求還是相對比較旺的，畢竟延續(xù)了2013年整體的上升趨勢，因此，我們判斷別墅市場應該還是有上升空間的。至于售價，我們判斷改善型別墅的售價定位在600萬到800萬之間，相對保守一些，畢竟從現在的在售項目和我們做的需求調研客戶定位來講，都是定位在1000萬左右。好望山這樣的產品價格上優(yōu)勢明顯。

　　在北京市場，別墅肯定是一個稀缺資源，目前北京低容積率的產品供應較少，所以我們認為目前在售的別墅類產品還是以存量市場為主，價格只能是越來越貴。從居住的角度來講，別墅的環(huán)境、密度都是明顯優(yōu)于城市公寓的，因此別墅的市場只能是越來越好，不會受到政策或者另外宏觀市場太大波動的影響。

　　□王芳

　　(龍湖好望山項目營銷負責人)

　　最稀缺的是居住氛圍

　　我個人覺得別墅市場真正稀缺的不是產品的細節(jié)，更多還是社區(qū)成熟度、社區(qū)氛圍和別墅區(qū)大量的業(yè)主入住以后形成的共同文化圈和價值觀的認同。在這些方面，好望山在北京別墅市場是獨一無二的，北京的市場有的是高端產品，但是真正形成醇熟豪宅社區(qū)氛圍的則十分稀缺，好望山這個項目從盤子大小和成熟度來講，都有很好的基礎，加上真正洋溢著的生活氛圍，才是最打動人的地方。

　　別墅是龍湖的核心競爭力，今年龍湖地產在北京別墅市場的產品線十分豐富，從改善型別墅到頂級別墅，均有充足的產品鏈。