物流地產(chǎn)在前期“跑馬圈地”的快速發(fā)展中，存量已達(dá)到一定的量級(jí)，據(jù)物聯(lián)云倉(cāng)平臺(tái)收錄數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)高標(biāo)倉(cāng)存量已超過(guò)1.4億㎡。高標(biāo)倉(cāng)在前期規(guī)劃建設(shè)同質(zhì)化程度高，地理位置是影響其發(fā)展的關(guān)鍵，因此選址拿地是核心。當(dāng)前優(yōu)質(zhì)地段的土地有限，另一方面近年來(lái)受城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃調(diào)整，加上倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)本身特性的影響，政府傾向于引入 “三高”企業(yè)，即高科技、高產(chǎn)值、高稅收的企業(yè)。優(yōu)質(zhì)土地獲取難讓物流地產(chǎn)商發(fā)展受限，物流地產(chǎn)新增供應(yīng)增速放緩，更多關(guān)注存量市場(chǎng)。

收購(gòu)、并購(gòu)整合物流地產(chǎn)成主流

受國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)物流用地限制和城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型等需求的影響，獲取優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物流一手用地難度加大，主流的物流地產(chǎn)商在過(guò)去幾年，頻頻通過(guò)收并購(gòu)擴(kuò)大物流倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模，這標(biāo)志著國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)逐步從增量市場(chǎng)高速發(fā)展轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)的發(fā)展階段，物流地產(chǎn)進(jìn)入存量整合階段。

表 1 部分物流地產(chǎn)收購(gòu)、并購(gòu)事件

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料 物聯(lián)云倉(cāng)數(shù)字研究院整理

物流地產(chǎn)市場(chǎng)承壓，轉(zhuǎn)型升級(jí)勢(shì)在必行

物流園區(qū)的盈利主要來(lái)自三個(gè)方面，即租金收入、增值服務(wù)收益其他收益。其中租金收入是物流地產(chǎn)主流的收入方式，也是相對(duì)穩(wěn)定的資金來(lái)源，通常高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)租賃年租金漲幅在2%~5%。當(dāng)前，三年新冠疫情給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的沖擊尚未完全消退，“消費(fèi)降級(jí)”的概念不斷被提及，倉(cāng)儲(chǔ)租賃需求的三駕馬車電商、三方物流、高端制造業(yè)，受消費(fèi)弱復(fù)蘇的影響，從2022年第一季度到2023年第二季度，新增倉(cāng)儲(chǔ)需求有限，五大城市群整體平均租金均呈下降的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)承壓。

圖 1 五大城市群2022年Q1~2023年Q2物流地產(chǎn)平均租金情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：物聯(lián)云倉(cāng)數(shù)字研究院

物流地產(chǎn)在前期發(fā)展過(guò)程中，行業(yè)準(zhǔn)入門檻相對(duì)不高，高標(biāo)倉(cāng)又具備較高的可復(fù)制性，導(dǎo)致規(guī)模化發(fā)展時(shí)期同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，功能設(shè)施和盈利模式較為單一。近幾年受到全球經(jīng)濟(jì)下行、貿(mào)易摩擦和新冠病毒疫情的影響，不少租戶縮短租賃面積和租賃周期，傳統(tǒng)依靠收租的經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)不能滿足企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨困難，迫切需要拓展新的業(yè)務(wù)模式和盈利點(diǎn)，轉(zhuǎn)型升級(jí)勢(shì)在必行。

物聯(lián)云倉(cāng)助力物流地產(chǎn)存量運(yùn)營(yíng)提升

企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力決定企業(yè)能否通過(guò)提高出租率實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張。與傳統(tǒng)的物業(yè)公司和招商代理公司相比，物聯(lián)云倉(cāng)擁有的大數(shù)據(jù)平臺(tái)、智慧園區(qū)系統(tǒng)，能更好地運(yùn)用科技手段，為客戶提供一站式、標(biāo)準(zhǔn)化的資產(chǎn)管理服務(wù)，實(shí)現(xiàn)物流與數(shù)字化、智能化的有機(jī)融合

圖 2 物聯(lián)云倉(cāng)物流園區(qū)資產(chǎn)服務(wù)內(nèi)容

三階段、全方位、立體化構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

項(xiàng)目立項(xiàng)階段

物聯(lián)云倉(cāng)根據(jù)項(xiàng)目需求，進(jìn)行從市場(chǎng)研判到風(fēng)險(xiǎn)防控的全流程咨詢服務(wù)，提供項(xiàng)目研究規(guī)劃報(bào)告，提高項(xiàng)目決策的科學(xué)性和針對(duì)性。業(yè)務(wù)涵蓋區(qū)域物流、物流節(jié)點(diǎn)和企業(yè)物流，囊括公路、鐵路、港口等物流基礎(chǔ)設(shè)施，涉及電商、大宗、食品、服飾、應(yīng)急、化工等細(xì)分領(lǐng)域。服務(wù)產(chǎn)品包括市場(chǎng)調(diào)研、行業(yè)分析、園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、智慧園區(qū)設(shè)計(jì)、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商代理等。

項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段

針對(duì)物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)，依托自主開(kāi)發(fā)的智慧園區(qū)SaaS系統(tǒng)，構(gòu)筑智慧運(yùn)營(yíng)中心(IOC)，提供全方位、高水平的一站式數(shù)字化物業(yè)管理服務(wù)，在物業(yè)服務(wù)中融入智能化平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)“一網(wǎng)統(tǒng)管，一庫(kù)統(tǒng)計(jì)，一屏統(tǒng)觀，一鍵統(tǒng)辦”，促進(jìn)線上線下服務(wù)融合發(fā)展，全面提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，推動(dòng)物業(yè)增值運(yùn)營(yíng)。

圖片3 物聯(lián)云倉(cāng)數(shù)字化招商資源

此外物聯(lián)云倉(cāng)具備專業(yè)化招商團(tuán)隊(duì)，從開(kāi)端解決招商難題。根據(jù)品牌賦能的要求，物聯(lián)云倉(cāng)將協(xié)助客戶開(kāi)展VI設(shè)計(jì)和形象展示策劃，并可以授權(quán)項(xiàng)目使用物聯(lián)云倉(cāng)的品牌或標(biāo)識(shí)，開(kāi)展高質(zhì)量的線上線下的項(xiàng)目宣傳和推廣，實(shí)現(xiàn)高效精準(zhǔn)的招商，招租率優(yōu)于行業(yè)平均水準(zhǔn)。

同時(shí)，物聯(lián)云倉(cāng)擁有頂級(jí)的物流倉(cāng)儲(chǔ)大數(shù)據(jù)云平臺(tái)，構(gòu)筑了堅(jiān)實(shí)的大數(shù)據(jù)基石，形成了立體、高滲透的數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)，可以提供全量、多維、動(dòng)態(tài)的數(shù)據(jù)服務(wù)，幫助客戶準(zhǔn)確及時(shí)完整地掌握項(xiàng)目周邊競(jìng)品信息和區(qū)域市場(chǎng)狀況。

圖 4 物聯(lián)云倉(cāng)立體、高滲透的數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)

項(xiàng)目成熟階段

物聯(lián)云倉(cāng)擁有完善的倉(cāng)儲(chǔ)大數(shù)據(jù)平臺(tái)和成熟的渠道資源，能夠?yàn)槲锪鲌@區(qū)提供賣方代理服務(wù)，完善項(xiàng)目退出機(jī)制，幫助業(yè)主實(shí)現(xiàn)部分或全部資產(chǎn)變現(xiàn)，推動(dòng)行業(yè)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，物聯(lián)云倉(cāng)提供的物流園區(qū)全生命周期的物流資產(chǎn)服務(wù)，采用更加靈活多變服務(wù)方式，豐富和提升物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)內(nèi)容及水平，助力企業(yè)在物流地產(chǎn)市場(chǎng)上不斷增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。