近日，高力國際舉行發(fā)布會，對2022年三季度華北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的各業(yè)務(wù)板塊表現(xiàn)進行回顧，并對四季度做出展望。

　　進入三季度，中國經(jīng)濟復(fù)蘇向上的趨勢基本確立，隨著央行積極表態(tài)支持宏觀杠桿率上升，寬信用將持續(xù)助力經(jīng)濟復(fù)蘇。在這樣的宏觀經(jīng)濟環(huán)境下，北京辦公樓市場也如期出現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢，但市場需求動力仍待提升。高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海說，2022年第三季度，北京甲級寫字樓市場凈吸納量恢復(fù)至-6,400平方米，需求強度相較二季度出現(xiàn)了明顯改善。本季度市場無新增入市的甲級項目，因此部分子市場的空置率上升主要是由于市場存量項目釋放出更多空置面積所致。全市場空置率維持在16.4%的水平，凈有效租金穩(wěn)定在336.8元每月每平米。

　　在核心子市場方面，除了受益于大宗租賃成交的東城商務(wù)區(qū)和高性價比的麗澤商務(wù)區(qū)出現(xiàn)比較積極的去化，其他子市場空置率均呈現(xiàn)不同程度的上升。乙級寫字樓市場表現(xiàn)與二季度基本持平，凈吸納量為-6.1萬平米，空置率為14.3%，凈有效租金為227.9元每月每平米。在產(chǎn)業(yè)園市場方面，受到企業(yè)退租的影響，凈吸納量為-4.9萬平方米，空置率為15.5%，凈有效租金為128.3元每月每平米。

　　無論是寫字樓市場還是產(chǎn)業(yè)園市場，目前都受到互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)進行面積整合的影響。傳統(tǒng)的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)目前也是受影響最大的子市場，主要集中在北部市場，包括望京和中關(guān)村的寫字樓市場以及上地的產(chǎn)業(yè)園市場。據(jù)不完全統(tǒng)計，在今年前三季度，僅這三個區(qū)域新增的可租賃辦公空間就至少超過35萬平方米，其中望京寫字樓市場新增17萬平方米，上地區(qū)域超過13萬平方米，中關(guān)村寫字樓市場新增超過6萬平米。未來的一年間，北部的甲級寫字樓市場有近40萬平米的新項目入市，上地和北清路的產(chǎn)業(yè)園市場將迎來供應(yīng)高峰，總體量或?qū)⒊�過100萬平方米。由此可見，互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)的面積整合預(yù)計將會持續(xù)影響2023年的望京、中關(guān)村和上地市場。

　　嚴區(qū)海認為，北京市場已經(jīng)進入3-5年的去化周期，需求側(cè)強度將決定未來市場走勢。多種因素的共同作用下，新周期下的辦公樓市場已經(jīng)出現(xiàn)了新的產(chǎn)業(yè)變化，互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)進入轉(zhuǎn)型期，主力租戶行業(yè)的需求調(diào)整將大幅增加未來市場的不確定性。就互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)而言，整體政策環(huán)境已經(jīng)進入常態(tài)化監(jiān)管階段，自身行業(yè)的流量紅利消失，頭部平臺已經(jīng)將注重新增用戶轉(zhuǎn)變?yōu)橹匾暣媪坑脩舻牧舸妫�客戶留存率和客單價的增長已經(jīng)成為更重要的經(jīng)營指標。當自身經(jīng)營壓力增加，收入增速放緩的時候，就算沒有行業(yè)監(jiān)管政策的出臺，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也已經(jīng)走到了要直面轉(zhuǎn)型的重要時刻。

　　嚴區(qū)海表示，短期內(nèi)，“降本增效”是需求側(cè)的主旋律，因此高力國際維持一個中性偏空的市場判斷，但依然對中長期的市場發(fā)展保持審慎樂觀，依然維持以新經(jīng)濟需求為主的去化周期的中長期市場判斷。在宏觀層面，經(jīng)濟依然處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的轉(zhuǎn)型只是整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一個縮影。當頭部企業(yè)開始進行調(diào)整，而后續(xù)的企業(yè)生力軍還不足以支撐經(jīng)濟和行業(yè)發(fā)展的時候，就會形成行業(yè)發(fā)展的空檔期，這個時期也是辦公樓市場發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜性、嚴峻性和不確定性逐漸上升的時期。高力國際建議市場參與者需要冷靜判斷2022年出現(xiàn)的新變化，秉持實事求是的精神，穩(wěn)定情緒，積極應(yīng)變，順勢而為，等待市場回暖。

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