2022年上半年，受市場需求預(yù)期偏弱等不利因素影響，房企銷售業(yè)績整體呈現(xiàn)負(fù)增長。機(jī)構(gòu)認(rèn)為，下半年隨著政策持續(xù)發(fā)力，市場有望緩慢復(fù)蘇。

　　房企業(yè)績完成度普遍不及預(yù)期

　　6月30日，中國指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，百強(qiáng)房企銷售額均值356.4億元，同比下降48.6%，相較1月至5月降幅持續(xù)收窄，房企銷售業(yè)績邊際性改善；同時，銷售額破千億房企9家，較去年同期減少10家；百億房企85家，較去年同期減少47家。另外，百強(qiáng)房企權(quán)益銷售額均值為252.8億元，同比下降49.4%。單月來看，6月百強(qiáng)房企銷售額同比下降28.6%，銷售業(yè)績持續(xù)負(fù)增長，但降幅顯著收窄，主要是由于房企半年度沖業(yè)績，單月銷量顯著提升。

　　4月以來，房地產(chǎn)利好政策不斷釋放。不過，由于政策落地效果顯現(xiàn)尚需時間，無法短期反應(yīng)在銷售端。此外，疊加部分城市疫情反復(fù)等不利因素，需求端預(yù)期偏弱，百強(qiáng)房企銷售額整體出現(xiàn)負(fù)增長。從銷售目標(biāo)完成率來看，百強(qiáng)房企上半年銷售目標(biāo)完成率普遍不及預(yù)期。其中，15家房企目標(biāo)完成率均值為32.0%，相較去年同期的50.5%大幅下降。

　　從年初業(yè)績目標(biāo)來看，基于全年的市場預(yù)期，房企2022年銷售目標(biāo)設(shè)定相對保守，普遍有所下調(diào)。截至上半年，從公布銷售目標(biāo)的15家房地產(chǎn)企業(yè)來看，其目標(biāo)增長率均值為-6.9%；其中，綠城中國、濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、保利置業(yè)目標(biāo)設(shè)定較2021年有小幅增長，招商蛇口保持不變，其余房企目標(biāo)設(shè)定均有下調(diào)，時代中國目標(biāo)下調(diào)40%。隨著行業(yè)由規(guī)模化向高質(zhì)量發(fā)展，越來越多企業(yè)不再增加銷售目標(biāo)，轉(zhuǎn)而通過主動管控銷售規(guī)模，追求更加平穩(wěn)的發(fā)展。

　　上半年，房地產(chǎn)行業(yè)代表企業(yè)重點(diǎn)聚焦健康、智能兩大領(lǐng)域，圍繞消費(fèi)客群年輕化升級。其中，招商蛇口落地綠色健康住宅，越秀地產(chǎn)發(fā)布了“越秀美好家YES健康人居體系”。在智能家居產(chǎn)品研發(fā)及推廣方面，萬科旗下萬物云自主研發(fā)智能家居、萬物互聯(lián)產(chǎn)品，構(gòu)建起智能家居整體解決方案。此外，房企在VR看房、直播賣房、線上售樓處、IP打造的基礎(chǔ)上，通過引入當(dāng)前熱點(diǎn)概念創(chuàng)新營銷方式，實(shí)現(xiàn)破圈效應(yīng)。

　　房地產(chǎn)板塊有望緩慢復(fù)蘇

　　針對下半年業(yè)績預(yù)判，中指院認(rèn)為，2022上半年，房地產(chǎn)行業(yè)仍在深度調(diào)整，市場回暖未及預(yù)期。4月以來，各地房地產(chǎn)相關(guān)寬松政策密集出臺，有利于穩(wěn)定市場預(yù)期。

　　從政策層面來看，利好效應(yīng)有望在下半年逐漸釋放。例如，央行6月初提出繼續(xù)加大穩(wěn)健貨幣政策實(shí)施力度，營造良好的貨幣金融環(huán)境，推動一攬子政策盡快落地。深交所6月下旬發(fā)布通知提出，支持基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs加快發(fā)行上市、支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)盤活存量資產(chǎn)、允許優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券兼并收購出險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展等。此外，6月以來，多個城市陸續(xù)推出政策，引導(dǎo)購房需求釋放。

　　機(jī)構(gòu)認(rèn)為，下半年各地方政府將進(jìn)一步貫徹落實(shí)因城施策，樓市政策工具箱或更加豐富。部分熱點(diǎn)城市或繼續(xù)定向優(yōu)化限購，如放松非中心城區(qū)限購、增加多孩家庭購房套數(shù)、縮短非戶籍家庭社保年限要求等，進(jìn)一步支持合理住房需求釋放。隨著疫情防控形勢逐漸向好以及寬松政策持續(xù)顯效，預(yù)計(jì)居民購房信心或在下半年逐漸恢復(fù)，全國房地產(chǎn)市場有望企穩(wěn)回升。不過，短期來看市場恢復(fù)節(jié)奏仍有不確定性。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展，一方面要把握城市分化、板塊分化下結(jié)構(gòu)性機(jī)會，提升產(chǎn)品力和服務(wù)力；另一方面應(yīng)繼續(xù)緊抓銷售回款、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，確保現(xiàn)金流和經(jīng)營安全，尋求高質(zhì)量發(fā)展。

　　平安證券近日的研報(bào)指出，6月百強(qiáng)房企銷售降幅收窄，反映疫情控制、政策作用效果逐步顯現(xiàn)。下半年隨著政策持續(xù)發(fā)力，預(yù)期穩(wěn)定下，房地產(chǎn)市場有望緩慢復(fù)蘇，尤其是基本面較好的高能級城市，地產(chǎn)板塊亦有望迎來基本面兌現(xiàn)行情。開發(fā)板塊建議優(yōu)選銷售、投資占優(yōu)，率先受益行業(yè)復(fù)蘇的高信用企業(yè)。多元化方面，隨著房地產(chǎn)溫和復(fù)蘇，物管成長性及獨(dú)立性擔(dān)憂有望緩解，龍頭物企估值有望修復(fù)，地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈投資機(jī)會也值得關(guān)注。

　　中信證券分析指出，房地產(chǎn)市場的銷售復(fù)蘇正在展開，雖然2022年業(yè)績承壓，但優(yōu)秀企業(yè)的整體資產(chǎn)價(jià)值已經(jīng)觸底上行。另一方面，當(dāng)前土地市場的競爭明顯走向理性。未來，房地產(chǎn)市場趨向更專業(yè)、更透明，市場中的優(yōu)秀企業(yè)仍然具備顯著的投資價(jià)值。

　　[38]