有購房資格，但缺少購房資金，怎么辦？

　　銀行、資金中介、房產中介提供的服務可謂“面面俱到”，總能為投機者“排憂解難”。

　　經營貸利率下行

　　2020年以來，經營貸違規流入樓市的現象明顯抬頭。在上海、廣州、深圳等城市，出現了不少“過橋融資、全款買房、套取經營貸、還掉過橋融資”的案例。

　　經營貸是以中小企業主或個體工商戶為服務對象的融資產品。借款人可以通過房產抵押等擔保方式從銀行獲得用于企業經營的貸款。辦理經營貸后，在授信額度內，企業主可以隨借隨用，便于企業資金周轉。作為扶持中小企業發展的金融產品，經營貸已存在多年，為何這兩年出現異化，成為樓市過熱的推手？

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為原因有三：一是經營貸貸款利率下行，已經低于房貸利率，出現明顯倒掛；二是貸款期限拉長，出現循環放貸、先息后本、到期續貸等免資金過橋現象；三是貸款額度提升，從此前的房產評估值的五成，提升到七至九成。

　　“去年以來，我已經收到3家銀行發來的可辦理房產抵押貸的信息。年化利率約3.8%，不僅遠低于二套房貸款利率，甚至低于首套房貸款利率，而且能拿到房屋總價七成的貸款額度。我原來只有四五成自有資金，不夠支付二套房首付款，但用經營貸只要付三成首付，相當于降低了首付款。”一位上海的企業經營者說，“這種情況下，如果我要買二套房，肯定會用經營貸，不會用房貸。”

　　利率下行后，經營貸不僅降低了融資成本，還變相破解了限貸政策中的貸款比例限制。

　　因此，不少中介向炒房者鼓吹用經營貸買房的“理念”，并提供買賣企業的中介服務。在滬深等地，購房者只需花幾千元就能通過中介購買一個成立一年以上的公司，只要購房者名列公司前三大股東，且名下有房產，就能以房產為抵押物，向銀行申請經營貸。

　　在深圳炒房的魏女士，2020年4月，在中介的慫恿下，找小額貸款公司墊資463萬元，買下了位于深圳熱點片區的一套總價728萬元的房子。她特地通過中介花7000多元買了一家公司，“就是為了搞經營貸，這里面還包含給這家公司做賬一年的費用”。但當月，經營貸違規流入樓市被媒體曝光，隨后銀行收緊放貸政策，要求房產過戶滿6個月后才能申請辦理經營貸。小額貸款公司年化24%的高額利息榨干了魏女士，致其資金鏈斷裂。最終這套房子于2020年12月被法院拍賣。

　　經營貸加大炒房資金“杠桿”

　　經營貸流入樓市，加大了炒房資金“杠桿”。這種“火上澆油”的行為，削弱了樓市調控的效力。

　　2020年4月，監管部門就已發聲，嚴禁通過消費貸、經營貸違規“輸血”房地產。當時也確實有像魏女士這樣的一波炒房客因收緊經營貸而遭遇資金困境，鎩羽而歸。然而，這一年來，經營貸并未銷聲匿跡，甚至有愈演愈烈之勢。

　　2021年以來，一場針對違規挪用“經營貸”炒房的圍剿在多個熱點城市展開。北京、杭州等城市明確表態嚴防經營貸流入樓市，上海、廣州、深圳等城市加大挪用經營貸查處力度。

　　中國人民銀行廣州分行和廣東銀保監局公布的數據顯示，經排查，截至3月16日，發現廣東轄內（不含深圳）銀行機構涉嫌違規流入房地產市場的問題貸款金額2.77億元、920戶。

　　深圳銀保監局、中國人民銀行深圳市中心支行3月18日通報經營貸專項核查結果：已提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規貸款，處罰違規機構4家，處罰問責違規責任人14人次，處罰金額合計575萬元。

　　上海銀保監局表示，上海地區135家商業銀行已經完成個人住房信貸管理專項自查工作，存在貸款資金用途違規，部分個人消費貸、經營貸資金流入房地產市場。目前，相關銀行已針對自查發現的問題制定了整改方案，如對違規貸款進行收回或制定清收計劃，對各項檢查發現的信貸資金問題建臺賬、列清單，明確整改措施、責任人和完成時限。

　　經營貸出現房地產中介身影

　　值得注意的是，已發現的違規行為中，有相當部分的貸款出現了房地產中介機構、小額貸款公司等“包裝”助推的身影，涉嫌違規的操作方式包括通過中介機構過橋墊資套取經營貸置換個人住房按揭貸款、經過轉手多次后挪用個人經營性貸款用于購房首付款等。

　　李宇嘉說，目前，市場上有大量的資金中介，他們對接銀行資金，并通過微信群、房屋管家、自媒體、小貸公司、理財公司、咨詢公司等形式來牽線搭橋開展業務，多數沒有固定的辦公場所。

　　深圳銀保監局通報了一起違規案例。平安銀行深圳分行的客戶鐘某于2020年3月16日通過全款一次性付清方式購買房產，次日設立企業，持股100%，持有房產剛滿六個月即向平安銀行深圳分行申請房抵經營貸，貸款金額226萬元，資金受托支付至張某在農業銀行的個人賬戶。當日，張某向劉某等16人合計支付資金217萬元，其中支付至劉某178.77萬元，經核實為代鐘某購買某住宅樓尾款。深圳市Z房地產經紀有限公司為鐘某購房、成立企業、貸款咨詢等環節提供“一條龍”服務。

　　出現這類問題的根本原因在于，銀行對經營性貸款借款人主體資質審核不嚴，未穿透式核查貸款資金流向。

　　在銀行審核不嚴的默許下，在資金中介、房產中介的推波助瀾下，投資者獲得了低成本的炒房資金。

　　實際上，除了經營貸違規流入樓市外，在貸款環節還存在諸多“傳統套路”，比如通過做高房屋評估價提高貸款額度（高評高貸）、虛開銀行流水證明、虛開收入證明、修復不良征信記錄等與貸款相關的各個環節，花幾千元就能通過中介辦成。

　　歸根結底，貸款環節是否出現亂象取決于銀行是否有加強審核的動力，是否也想在樓市上套利。復旦大學管理學院副教授劉明宇認為，其背后深層次的原因是利率非市場化。銀行向中小微企業包括個體消費群體開展經營貸、消費貸業務的風險較高，監管資金流向的成本也較高，需要對應較高的市場利率。但為了支持實體經濟的發展，這類貸款的利率較低。他建議盡量通過市場化的手段來引導金融資源的配置，避免金融資源在不同層次的金融群體中形成套利空間。