茅崗路項(xiàng)目是廣州市政府出臺2010年《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見》后，列入全市52條全面改造的城中村之一。也是獵德村、楊箕村兩個經(jīng)典項(xiàng)目之后，富力集團(tuán)在城市更新領(lǐng)域的另一個標(biāo)志性項(xiàng)目。在攜手當(dāng)?shù)卣�府、村集體并經(jīng)富力集團(tuán)和南馳集團(tuán)多年辛勤努力之下，迎來首次分房，無疑是茅崗路城市更新項(xiàng)目進(jìn)入全面收獲期的一個標(biāo)志。

除了多年努力這個因素，茅崗改造項(xiàng)目何以能取得今天的進(jìn)展和成果?其中最重要的，無疑是富力稱為“多贏戰(zhàn)略”的這個根本宗旨——堅持公正公平透明，確保各方共同獲益——村民獲得生活質(zhì)量的全面改善、村集體獲得持續(xù)壯大的收益，政府獲得城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)、面貌的全面升級，富力獲得一個持續(xù)增長不斷壯大的戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)板塊。

茅崗的收房現(xiàn)場正是這一個共贏的畫面。廣東電視臺珠江新聞報道中，第一個選房的村民彭伯止不住的笑著說，“都挺好啊，我有四百多平方，接下來還有兩套可以來抽。”另一位接受采訪的村民彭叔說，“個個村民的心愿，都是盡早搬回來。其實(shí)也不多啦，總共幾百平方而已。”

作為改造方，富力攜手南馳集團(tuán)全方位提升了回遷房瓷磚、門扇、地板、五金、門鎖、潔具的裝修檔次和園林標(biāo)準(zhǔn)。自去年5月樣板房開放后，村民們都對改造方贊譽(yù)有加。改造方也將為項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)地下停車場、大型商業(yè)綜合體、4所幼兒園、3所小學(xué)、1所中學(xué)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等生活設(shè)施，全面提升居住環(huán)境及生活品質(zhì)。

本次選房之后，對即將入住西華一期的茅崗村民，意味著“幸福新茅崗”的美好生活即將開啟。

茅崗路項(xiàng)目首次選房及入住在即，只是富力城市更新業(yè)務(wù)的冰山一角，但卻是一個浮標(biāo)，顯示出在疫情與諸多重大挑戰(zhàn)背景下，2020年以來富力城市更新板塊進(jìn)入新的戰(zhàn)略收獲期，呈現(xiàn)加速進(jìn)發(fā)的局面。

1拓增量：再簽廣州四大新項(xiàng)目

縱觀廣州的城市更新歷程，富力是一家必須提及的企業(yè)。深耕廣州“三舊改造”二十余載，富力成為實(shí)施項(xiàng)目最多、最具綜合實(shí)力的開發(fā)企業(yè)之一。截至2020年上半年，富力在全國范圍內(nèi)已簽約城市更新合作項(xiàng)目80多個，規(guī)劃總建筑面積超7000萬平米。2020年，富力城市更新這一超大版圖繼續(xù)拓展。

今年6月14日，經(jīng)村民代表100%決同意，并經(jīng)政府批準(zhǔn)，正式確認(rèn)富力為南沙區(qū)大同村改造項(xiàng)目合作企業(yè)。大同村改造是南沙區(qū)2020年重點(diǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目改造規(guī)劃總計容面積超130萬㎡。目前，富力城市更新集團(tuán)正全面編制方案并實(shí)施河涌整治房屋拆違工作。

就在獲得大同村項(xiàng)目之后兩周，富力城市更新的拓展再獲新成果，成為海珠區(qū)赤沙村改造項(xiàng)目合作意向企業(yè)。該項(xiàng)目總計容面積167.10萬㎡，已開始基礎(chǔ)數(shù)據(jù)公示及完成啟動區(qū)一期拆卸工作。

兩個月后的8月19日，富力再次中選廣州石壁村全面改造項(xiàng)目合作企業(yè)。該項(xiàng)目總用地面積達(dá)104.8公頃，總投資金額約120億元，富力有望通過石壁村全面改造催生廣州南站商務(wù)區(qū)。

10月28日，廣州市天河區(qū)珠吉街吉山村全面改造項(xiàng)目正式表決，確定富力地產(chǎn)與合景泰富聯(lián)合體成為項(xiàng)目合作企業(yè)。這是天河區(qū)首個公開引入合作企業(yè)的項(xiàng)目。吉山村全面改造項(xiàng)目投資估算(改造總成本)約為206億元，改造范圍約134公頃。

吉山村全面改造項(xiàng)目，規(guī)劃以產(chǎn)城融合為抓手，主推IAB與電競、生物科技等前瞻產(chǎn)業(yè)，著力推動產(chǎn)業(yè)升級，居住板塊為原居民乃至粵港澳高端人才提供宜居宜業(yè)平臺，同時通過“局部保留+微改造”等復(fù)合模式，再現(xiàn)嶺南建筑魅力、延續(xù)村落原生歷史文化。

從企業(yè)經(jīng)營視角看，相繼斬獲大同村、赤沙村、石壁村、吉山村四大項(xiàng)目后，改造總建筑面積再增近千萬平米，富力獲得融資區(qū)建筑面積包括數(shù)百萬平米的商品住宅與商業(yè)面積，將在未來多年為富力提供千億規(guī)模的可售貨值。

2推存量：加速建設(shè)與轉(zhuǎn)化

與新增項(xiàng)目簽約并存的，是富力在推動城市更新存量項(xiàng)目進(jìn)度上的不甘落后。

開發(fā)節(jié)點(diǎn)全面推進(jìn)的典型無疑包括已經(jīng)持續(xù)數(shù)載的茅崗路項(xiàng)目。除了首期復(fù)建房完成分房，2020年取得的其他重大進(jìn)程還包括：7月28日，西華二期復(fù)建房動工儀式舉行;8月28日塘口一期5棟復(fù)建房動工，653套回遷房源;9月28日，項(xiàng)目沙井黃一期復(fù)建房動工，建設(shè)2棟復(fù)建房，共461套回遷房源供村民回遷;10月28日，再次動工建設(shè)石崗一期2棟復(fù)建房。

而在2018年簽約的廣州筆村改造項(xiàng)目，舊有建筑簽約拆遷也在今年加速推進(jìn)，即將全部完成。

2019年3月中標(biāo)的廣州陳田村拆遷簽約也接近完成。截至10月底，集體物業(yè)簽約拆遷完成簽約率達(dá)95.23%。

2019年9月簽約的花都田美村，2020年項(xiàng)目陸續(xù)取得多項(xiàng)進(jìn)展：3月30日，項(xiàng)目動工奠基儀式順利舉行;9月26日，田美村東南經(jīng)濟(jì)社、西村經(jīng)濟(jì)社表決通過《項(xiàng)目實(shí)施方案(含拆補(bǔ)方案)》;11月初，項(xiàng)目已正式啟動《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》簽約工作。

3明戰(zhàn)略：城更戰(zhàn)略化、戰(zhàn)略清晰化

在深耕廣州城市更新項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，城市更新已被確定為富力集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略中的戰(zhàn)略方向之一，集團(tuán)戰(zhàn)略化，成為其城市更新業(yè)務(wù)加速騰飛的底層支點(diǎn)。

富力集團(tuán)董事長李思廉在近期接受采訪時透露，未來的富力城市更新的土儲比例會超過7成。

2019年，富力對集團(tuán)組織架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，華南城市更新集團(tuán)、華北城市更新集團(tuán)、西北城市更新集團(tuán)等陸續(xù)成立，從組織結(jié)構(gòu)、人才團(tuán)隊(duì)等多方面加大發(fā)力城市更新業(yè)務(wù)。李思廉透露，單單在廣州，富力就有四五百人參與到城市更新的工作。

另一方面，富力城市更新業(yè)務(wù)發(fā)展的戰(zhàn)略方向也日漸清晰。今年初以來，富力確定并對外釋放，在城市更新的實(shí)踐道路上，堅持“以多贏戰(zhàn)略為根本宗旨、以產(chǎn)城融合戰(zhàn)略為抓手、以文化傳承保護(hù)戰(zhàn)略為依托”的三大核心戰(zhàn)略表述。

此外，基于當(dāng)前的調(diào)控環(huán)境和富力自身的經(jīng)營總體狀況，富力適時確定，專注于促進(jìn)業(yè)績轉(zhuǎn)化的城市更新業(yè)務(wù)階段性重點(diǎn)方向。這尤其會對中短期富力的業(yè)績增長提供重大動力。

今年上半年，富力已成功將3個城市更新項(xiàng)目、相當(dāng)于129萬平方米建筑面積轉(zhuǎn)化為可售資源，貨值約人民幣460億元;年中，富力還確定了未來18個月轉(zhuǎn)化900萬平米、約人民幣2000億元的潛在可售資源的目標(biāo)，為下半年及未來提供業(yè)務(wù)動力。

4擴(kuò)規(guī)模：全國化布局、重點(diǎn)區(qū)域突破

富力城市更新全國化發(fā)展目前已清晰顯示兩個方向的發(fā)力，其一，繼續(xù)鞏固在大灣區(qū)的領(lǐng)先優(yōu)勢，包括今年在廣州新增大同村、赤沙村、石壁村、吉山村等四大簽約城市更新項(xiàng)目。

富力目前已簽約城市更新合作項(xiàng)目已有80多個，規(guī)劃總建筑面積超7000萬平米，這其中，大灣區(qū)面積占比逾54%。

富力城市更新擴(kuò)張版圖的另一方面，是沖出大本營廣州，全國化布局，將城市更新的觸角伸至山西、陜西、內(nèi)蒙、新疆和甘肅，尤其是對山西、陜西的重點(diǎn)突破。

富力城市更新在西北地區(qū)先行先試的城市是太原。繼富力城、富力華庭項(xiàng)目，富力太原共有13個城市更新項(xiàng)目，總用地面積高達(dá)3500余畝。其中，大、小東流村城更項(xiàng)目是富力太原舊改的重點(diǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目地處三給片區(qū)核心區(qū)域，規(guī)劃約75萬方商業(yè)綜合體，6所幼兒園、2所小學(xué)，是一個集品質(zhì)住宅、國際公寓、綜合商業(yè)、教育于一體的現(xiàn)代化都市小鎮(zhèn)。

2018年富力集團(tuán)首進(jìn)長治，以潞州區(qū)馬坊頭城中村改造項(xiàng)目，開啟城市更新業(yè)務(wù)。實(shí)際上，在今年上半年轉(zhuǎn)化的可售資源累計460億元的3個項(xiàng)目中，就包括位于山西長治的項(xiàng)目。

2019年富力城市更新集團(tuán)單獨(dú)成立后，陜西城市更新集團(tuán)在短短三個月內(nèi)，就在西安及周邊地市跟進(jìn)項(xiàng)目40余個、簽訂框架協(xié)議3個。其中，西安土門項(xiàng)目2015年總體簽約，2019年1月一期開發(fā)用地競得，因其地段的唯一性和超大規(guī)模，具有重大影響。今年8月，JW萬豪酒店品牌正式入駐,在居住開發(fā)方面，除了開遠(yuǎn)城的持續(xù)熱銷，2020年亦計劃完成5個批次住宅產(chǎn)品的加推。

而所有項(xiàng)目新增、規(guī)模擴(kuò)展、存量轉(zhuǎn)化等方面的進(jìn)展，在經(jīng)營層面的意義在于，最終都可能最終變現(xiàn)為富力的業(yè)績增長、成本減少和利潤增長。

據(jù)介紹，相較于招拍掛舊村改造成本更具備管控空間，廣州舊村改造融資區(qū)土地出讓金僅為評估地價的20%，大大減輕了資金負(fù)擔(dān)。另一方面，舊村位置普遍較好，轉(zhuǎn)化出來貨值高、銷路廣。

住建部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，全國共有老舊小區(qū)約有17萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米，初步估算的投資額將高達(dá)4萬億。另一方面，按中國房地產(chǎn)存量每年2%的更新速率計算，城市更新迎來每年6萬億元級市場。

據(jù)機(jī)構(gòu)報告指出，以城市更新潛在建筑總建面來衡量企業(yè)參與城市更新的程度，可以把房企分為三個梯隊(duì)，富力城市更新規(guī)模遙遙領(lǐng)先，穩(wěn)居第一梯隊(duì)。

就在幾日前的11月12日下午，富力集團(tuán)榮獲由聯(lián)辦財訊傳媒集團(tuán)、新地產(chǎn)財經(jīng)、財經(jīng)網(wǎng)聯(lián)合頒發(fā)的“2020年度城市更新杰出運(yùn)營商”獎。

日前，中共中央在關(guān)于“十四五規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議”中明確提出，通過“實(shí)施城市更新行動，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)”等，“推進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化”。這無疑是對城市更新業(yè)務(wù)的最宏觀利好。作為中國城市更新的領(lǐng)軍者之一，富力也將有望在利好中“飲到更多頭啖湯”。