“我想要的奢侈生活，便是在一小院里養(yǎng)花養(yǎng)菜養(yǎng)雞養(yǎng)鴨，在微笑里、在精神明亮處，養(yǎng)一只清澈的小鹿。任一墻之外，世事飛沙走石狼煙起，光陰千軍萬馬浩蕩蕩。”

　　這個網(wǎng)上流傳度很高的句子，被不少京郊民宿用作“宣傳語”，這也的確擊中了不少都市人的心。周末、假期，到京郊住民宿漸漸流行，在疫情防控、“非必要不出京”的背景下，民宿生意愈發(fā)火爆。

　　不過，剛剛過去的雙節(jié)假期，不少市民吐槽，這“奢侈生活”消受不起了：民宿價格飛漲，質(zhì)量良莠不齊，還有不少農(nóng)家樂準備“翻牌”民宿，進場賺錢……

　　急功近利顯然與民宿標榜的淡泊悠閑相悖，長此以往，民宿火爆，只能是虛火一場。

　　報價高于星級酒店

　　“門頭溝紫旸山莊一個五居室的院子，國慶假期每晚15000元！這哪兒還是民宿呀，價格一點不親民。”市民趙先生抱怨。

　　不僅僅是趙先生，剛剛過去的假期里，吐槽民宿價格飛漲的市民不在少數(shù)。記者查詢發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)紅民宿或是稍有點兒知名度的民宿，雙節(jié)假期價格均有上漲，一間雙人房一晚2000元左右只能算是中檔水平；有三四個臥室的院子三五千起步，甚至一晚上萬。例如房山姥姥家民宿，三居室院子，一晚報價3680元。延慶百里鄉(xiāng)居，“核桃院”四居室，一晚報價9600元。懷柔三卅民宿，豪華雙人套房，一晚報價3886元；一套奢華別墅，三個房間能住5個人，一晚報價8836元……

　　這些民宿的報價，已普遍高于市內(nèi)的高星級酒店。

　　一位民宿主告訴記者：“每個民宿都是獨一無二的，我當然希望懂我的院子、能夠欣賞我的院子的客人來住，所以定價是我選擇客人的一種方式。我認為愿意出到這個價位的客人，才是我的目標客戶群。我不需要用低價策略來吸引客人。”

　　●專家：為快速收回成本

　　“如果只滿足住宿功能，買一個休息睡覺的空間附帶一些商務功能，在北上廣中心區(qū)域，350元到400元一晚就能住得很好。搬到鄉(xiāng)村來，附加了美景，再加300元，一晚700元到800元的定價是合理的。”九源設(shè)計院院長江曼說。

　　“不過，”江曼話鋒一轉(zhuǎn)，道出了民宿圈定價的“小秘密”——大多數(shù)民宿不是按照能提供的服務定價的，而是按照收回成本的目標倒推定價。“比如投了幾百萬、上千萬元開發(fā)一個院子，三到五年要收回成本。按京郊民宿目前平均入住率33%來計算，一年能掙錢的時間就一百來天，所以只有定高價，才能快速收回成本。”

　　“行業(yè)發(fā)展早期，京郊民宿不多，賣的是稀缺，定價也會任性一些。”一位民宿行業(yè)投資者告訴記者，但隨著投資熱錢的涌入，稀缺變飽和，價格就會出現(xiàn)回落。目前，京郊民宿投資熱情高漲，供應也在趨向飽和。“如果不遵循市場規(guī)律，一味定高價，自身又沒什么特色，就會很快失去消費者，也會擾亂民宿的健康發(fā)展。”

　　農(nóng)家院“翻牌”變民宿

　　看到民宿定價高，客人絡(luò)繹不絕，一些農(nóng)家院、民俗戶也跟著裝修改造，一些閑置農(nóng)舍也被利用起來，裝修得“豪華”點兒，再起個文雅的名字，“翻牌”民宿，對外經(jīng)營。

　　假期，市民王先生在網(wǎng)上預訂了位于懷柔區(qū)河防口村附近的茶馬古道民宿，看照片拍得有情有調(diào)，到了才發(fā)現(xiàn)就是一個農(nóng)家院，二層樓，樓頂加蓋了露臺。“8個房間，每個房間的床品花色都不一樣；客人可以使用廚房，但衛(wèi)生實在是不怎么樣。”王先生說，這次“民宿體驗”讓自己和朋友幾家人大失所望，“這能算‘民宿’嗎？”

　　●專家：盲目跟風可能血本無歸

　　業(yè)內(nèi)專家擔心，一些經(jīng)營者眼熱“民宿生意”跟風進場，盲目升級，后續(xù)又沒有文化內(nèi)涵的導入，缺乏運營和持續(xù)投入的能力，將可能面臨無法收回投資，難以維持的風險。

　　有一些掛著民宿牌子的項目實質(zhì)上是“精品酒店”：環(huán)境設(shè)施精雕細琢，但沒有文化體驗內(nèi)容。“長期看，消費者不會只為住宿功能高價買單。”江曼說。

　　早期的京郊民俗戶在內(nèi)涵上更接近民宿。但酒店產(chǎn)品通常五年就進入一個裝修期，而個體經(jīng)營業(yè)態(tài)很難留下維修基金，導致經(jīng)營難以為繼。

　　好店重視文化體驗

　　在民宿行業(yè)，有“京郊民宿看懷柔，懷柔民宿看渤海”的說法。據(jù)不完全統(tǒng)計，懷柔渤海鎮(zhèn)現(xiàn)有民宿品牌107家，發(fā)展水平良莠不齊。經(jīng)營得好的民宿，往往都重視文化體驗。

　　一家位于響水湖景區(qū)的山居，是一位兒童文學作家開辦的，客人入住期間，每天都有茶藝、插花、書法、國畫等的講授和體驗活動，作家本人大部分時間也住在山居里，不與預訂平臺合作，一年四季也不愁客人。

　　手工扎染的帷幔、門簾、坐墊套，手工制作的玩具、布偶，一件件收集、一點一滴搭配的板凳、鐘表、吉他等小擺件、家居用品，手工現(xiàn)場制作的精美糕點……

　　“2017年，在城里工作覺得累了、倦了，我們就到村里來租了一個院子，想休息調(diào)整一下。在這個過程中，因為個人愛好做了很多手工、糕點。沒想到發(fā)到朋友圈很多人喜歡，我們就慢慢開始做銷售。”在懷柔渤海鎮(zhèn)一位民宿主人程欣介紹。

　　今年雙節(jié)期間，程欣做了一些手工月餅，用自制的扎染布包裝，很受歡迎，周圍的民宿紛紛購買，作為伴手禮送給入住客人。

　　●專家：民宿展示的是主人文化

　　渤海鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長、主管旅游工作的秦紅霞介紹，“民宿不應該只有床板，還應該有文化體驗。我們無法要求每一個民宿主都有這樣的意識，都能做到有文化體驗配套，但我們可以在鎮(zhèn)域范圍內(nèi)去布局這樣的業(yè)態(tài)，為民宿注入文化體驗，從而推動整個產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。”

　　民宿，可不僅僅是吃、住。江曼說，民宿其實展示的是主人文化。主人喜歡畫畫、喜歡做手工、喜歡烹飪，把自己的家改造成可以接待休閑住宿的地方，讓客人來分享、體驗一種生活方式，這才是民宿的生命力。“除了吃和住，還能有文化體驗、生活方式的輸出，才能算民宿。”

　　專家說法

　　民宿產(chǎn)業(yè)化還有很長的路要走

　　專家表示，發(fā)展民宿接待能盤活農(nóng)村閑置民宅、能給農(nóng)民帶來資產(chǎn)性收入、能解決農(nóng)民就業(yè)、能豐富市民的鄉(xiāng)村旅游選擇、能給農(nóng)村帶來活力，一舉多得。但民宿健康發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)，還有很長的路要走。

　　“京郊民宿只是鄉(xiāng)村體驗的一個載體還不是產(chǎn)業(yè)。”江曼直言。產(chǎn)業(yè)化的前提是規(guī)模化、規(guī)范化，比如，布草要統(tǒng)一清洗，食材采購要有正規(guī)發(fā)票、可追溯，勞動用工要有規(guī)范合同、給上五險一金等，但目前，京郊民宿大部分處于單打獨斗的狀態(tài)，布草的清洗、食材的采購很難和星級酒店的規(guī)范化管理相比。

　　“分區(qū)域建設(shè)集中的布草清洗廠，建立規(guī)范化的食材供應渠道，包括簽訂規(guī)范的用工合同等，這些都不是一家一戶的民宿主能做到的，這需要在政府引導下各方共同努力。”江曼說，“現(xiàn)階段，盡早認識到這一點，才能少走彎路。”（記者 于麗爽）