近日，上海易居房地產研究院發布最新一期《全國百城住宅庫存報告》（以下簡稱“報告”）。報告顯示，截至7月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為48031萬平方米，環比增長0.2%，同比增長6.9%。百城庫存呈現同比正增長態勢，存在庫存積壓的跡象。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示，從房企層面看，若是此類庫存壓力繼續增大，那么降價促銷的頻率則會加大。出現此類情況，一個很重要的原因在于，7月份雖然是傳統的售樓淡季，但是推盤節奏并不慢。這也說明從房企的角度看，依然有積極推盤追趕銷售的動力。

　　存銷比呈現倒U型

　　報告顯示，7月份，100個城市新建商品住宅供應量為5564萬平方米，而成交量為5449萬平方米，呈現了“供大于求”的態勢。對比歷史同期數據，可以看出，今年7月份各大城市推盤節奏并不慢，在預售環境總體寬松的情況下，新增供應保持活躍態勢。雖然市場成交數據也呈現了同比正增長的態勢，但節奏上略慢于供應數據，進而導致7月份市場呈現供大于求的態勢。

　　7月份，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為11.7個月，也就是市場消化完這些庫存需要11.7個月的時間。觀察今年1-7月份數據，實際上呈現了比較明顯的“倒U型”走勢。在前4月，100城去庫存明顯受到了疫情的沖擊，去庫存周期陡然攀升，甚至超過了1年的水平。而從5月開始，去化壓力總體有所緩解，當前已回落到1年以下的水平。截至7月底，100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫存總量分別為2923萬、24673萬和20435萬平方米，同比增速分別為8.1%、11.4%和1.8%。橫向看，二線城市的庫存攀升力度較大。

　　嚴躍進表示，當前全國100城存銷比呈現了倒U型走勢，說明隨著時間的推進，疫情對房地產銷售和去化的影響正在減弱。尤其是隨著二季度開始各類房企積極降價促銷，各類城市的去化動力在增強，也緩解了相應的供求矛盾。

　　當然后續需要警惕的是，住宅去化依然面臨各類新問題。尤其是今年7月份各地政策頻頻調控，客觀上說明部分城市房價又出現了炒作。后續若是住宅銷售價格不穩，那么管控會持續。所以對于相關城市來說，去庫存的工作需要繼續堅持，要引導合理購房需求積極釋放。

　　二三線城市需發力

　　從城市來看，截至7月底，100個城市中，有62個城市庫存出現了同比正增長現象。總體上看，在增速排名前10的城市中，二線城市的數量最多，包括杭州、鄭州、呼和浩特、青島、南寧、成都和昆明等。

　　當然此類城市的庫存同比正增長有很多原因。分析原因，嚴躍進表示，比如部分城市今年的銷售行情明顯不如去年，而部分城市則在推盤方面明顯降低了預售標準，導致推盤量加大。

　　值得注意的是，與一二線城市樓市不同的是，三四線城市新房市場成交量降幅進一步加大。與此同時，三四線城市庫存面積增幅持續上升。

　　對此，招商證券研究發展中心房地產行業主管分析師趙可表示，重點城市二手房銷量負增長持續擴大，體現出需求復蘇的不穩定性。疫情沖擊之下，房企加快回款，一些城市以價換量現象進一步透支三四線城市需求，造成三四線城市銷量面臨調整壓力。同時，棚改正逐步退出三四線城市，對銷量的沖擊并非線性，呈現出明顯的滯后性，這種滯后沖擊或在今年逐步體現。另外，過去幾年，三四線城市購房需求存在透支現象，預計三四線樓市將在內生和外力的共同作用下滯后調整。

　　不僅如此，三四線城市人口流失也是不利因素之一。2013年至2019年，以三四線城市為主的省份，城鎮人口同比增長穩定在3%-4%的較低水平，但部分省份銷售超出預期。

　　事實上，為了減少人才流失，近段時間以來，二三線城市為大力吸引人才，均出臺了不少優惠政策，其中涉及到落戶、晉級、社保等諸多方面。這其中，尤以住房補貼為吸引人才的“殺手锏”，因而也成為引發社會關注的一大焦點。

　　但業內專家表示，如果把引進人才與本地的房產“去庫存”硬性掛鉤，甚至把引進人才當成房產“去庫存”的一種捷徑，那就偏離了政策的初衷。在一些地方，由于政府對“土地財政”的依賴性較高，房價的波動引發地價的波動，進而導致土地財政收入的起伏。因此一些地方政府往往容易把穩定本地經濟發展，簡化為穩定本地房地產價格。

　　那么二三線城市房地產去庫存又該從哪些方面突破？業內專家分析，通過分析現房占比較高房企的情況，可以把解決方法歸納為四點：從投資端調整結構，投資低風險城市，均衡土儲布局并且減少高溢價拿地；從產品端把控風險，明晰產品定位，提升產品質量，打造暢銷項目；從銷售端加強營銷，針對去化慢的項目或者現房，需加大宣傳力度，豐富營銷舉措，盡快消化庫存以打通資金鏈；從運營端管控交付節奏，提高項目質量，加快竣工及時結轉，在疫情當下更需妥當安排項目進程。

　　此外，還要引導房地產開發企業積極應對外部變化，提高市場競爭力。作為房地產市場的經營主體，房地產企業要積極適應宏觀調控形勢和市場需求變化，調整企業發展戰略，圍繞城市功能相關項目合理布局、綜合開發、配套建設，適度發展社區養老、醫養結合、文化旅游等地產項目，有序參與公租房、企業公寓等項目建設及運營。針對老齡化社會現狀創新思路，發展集養老、醫療及公寓一體式陽光產業，助推解決養老產業發展不足問題。（記者 馬睿琪）

　　 　　轉自：中國產經新聞報