經(jīng)過多年的探索，公募REITs迎來關(guān)鍵性一步。

　　近日，中國證監(jiān)會(huì)、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》），明確了基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的基本原則、試點(diǎn)項(xiàng)目要求和試點(diǎn)工作安排。

　　在聚焦重點(diǎn)區(qū)域、聚焦重點(diǎn)行業(yè)和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目方面，《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者注意到，京津冀、長江經(jīng)濟(jì)帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長江三角洲等重點(diǎn)區(qū)域被列為重點(diǎn)。

　　在重點(diǎn)行業(yè)中，基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板領(lǐng)域，包括倉儲物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理、信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等都要開展試點(diǎn)。

　　記者注意到，就單從《通知》來看，公募REITs雖然是創(chuàng)新產(chǎn)品，但對項(xiàng)目以及區(qū)域有著較嚴(yán)的標(biāo)準(zhǔn)，一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)以及非重點(diǎn)行業(yè)并未在列。

　　此外，除了《通知》，證監(jiān)會(huì)還起草了《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，進(jìn)一步對產(chǎn)品定義、參與主體資質(zhì)與職責(zé)、產(chǎn)品注冊、基金份額發(fā)售、投資運(yùn)作、項(xiàng)目管理、信息披露、監(jiān)督管理等進(jìn)行規(guī)范。

　　萬億級市場將開啟

　　那么，什么是公募REITs？公募REITs就是不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金。據(jù)了解，公募REITs自20世紀(jì)60年代在美國推出以來，已有40多個(gè)國家（地區(qū)）發(fā)行了該類產(chǎn)品，其投資領(lǐng)域由最初的房地產(chǎn)拓寬到酒店倉儲、工業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等，已成為專門投資不動(dòng)產(chǎn)的成熟金融產(chǎn)品。

　　事實(shí)上，早在2016年12月26日，國家發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域政府和社會(huì)資本合作(PPP)項(xiàng)目資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》就特別提出，要推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs），進(jìn)一步支持傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)。

　　中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院財(cái)政研究室副主任何代欣在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示，雖然基礎(chǔ)設(shè)施在財(cái)政政策中的作用較為突出，但當(dāng)前基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也面臨不少挑戰(zhàn)，比如融資的挑戰(zhàn)。此時(shí)，監(jiān)管部門推出REITs試點(diǎn)，正當(dāng)其時(shí)。

　　何代欣表示，對于公募REITs來說，公募REITs能夠?yàn)榛�礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目提供穩(wěn)定的資金，促進(jìn)資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，有效盤活存量資產(chǎn)，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展。

　　有業(yè)內(nèi)觀察者認(rèn)為，從短期來看，為應(yīng)對疫情影響和經(jīng)濟(jì)下行壓力，REITs市場建設(shè)可以成為中國經(jīng)濟(jì)的“穩(wěn)定劑”，保障經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行；從長期來看，REITs將成為深入推進(jìn)中國供給側(cè)改革、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的“助推劑”，助力中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級。

　　有分析文章認(rèn)為，中國版REITs先以基礎(chǔ)設(shè)施REITs的形式進(jìn)行試點(diǎn)，既符合我國當(dāng)前的國情，也有益于在實(shí)踐中不斷探索中國特色的REITs制度。通過REITs進(jìn)一步拉動(dòng)投資，可以盤活基建領(lǐng)域的存量資產(chǎn)。值得關(guān)注的是，REITs可能是化解地方政府債務(wù)最有效的手段，可能也會(huì)成為未來地方政府城投平臺的轉(zhuǎn)型之路（城投公司轉(zhuǎn)型為REITs管理人）。地方政府債務(wù)不斷擴(kuò)大，其中較大比例用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，通過資產(chǎn)證券化的方式可以把存量資產(chǎn)變成能夠流動(dòng)的證券，有效化解地方債務(wù)問題。

　　對于公募REITs發(fā)展，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，如果參照美國公募REITs市場規(guī)模，中國公募REITs市場規(guī)模未來可達(dá)數(shù)萬億元。

　　根據(jù)中國REITs聯(lián)盟統(tǒng)計(jì)顯示，截至2019年底，在我國境內(nèi)的類REITs產(chǎn)品中，發(fā)行過包括物流、產(chǎn)業(yè)園、高速公路在內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施REITs共有6單產(chǎn)品，相對商業(yè)物業(yè)數(shù)量較少。另據(jù)興業(yè)證券股份有限公司統(tǒng)計(jì)顯示，截至2019年年底，“類REITs”產(chǎn)品累計(jì)發(fā)行了68只，累計(jì)發(fā)行金額為1402.81億元。

　　仍面臨重重挑戰(zhàn)

　　雖然公募REITs邁開了關(guān)鍵性一步，也贏得了業(yè)內(nèi)人士的點(diǎn)贊，但同時(shí)，也引起了部分業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)憂。

　　何代欣認(rèn)為，在公募REITs推廣當(dāng)中，仍面臨著三方面的困難。一方面，REITs的融資形式到底是債權(quán)融資還是股權(quán)融資？目前，這兩種方式還存在著較大的爭議。

　　另一方面，由于很多基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)行的分紅方式不確定，所以成本如何回收，REITs如何持續(xù)運(yùn)行都有很多的不確定性。債權(quán)融資與股權(quán)融資各有好處，也各有風(fēng)險(xiǎn)，所以RE-ITs落地方式還需要繼續(xù)具體摸索。

　　第三方面，在要素市場，市場化進(jìn)程正在加速，金融體制改革也在提速，REITs如何定位改革發(fā)展中的位置？民間資本進(jìn)入REITs的方式，可能成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　記者也注意到，根據(jù)現(xiàn)有的政策要求，公募REITs目前還僅僅聚焦在基礎(chǔ)設(shè)施等重點(diǎn)領(lǐng)域，但全面擴(kuò)容仍面臨不少挑戰(zhàn)。以稅收為例，在美國，稅收優(yōu)惠也使得REITs得到了快速發(fā)展。

　　有文章分析，在REITs的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)不動(dòng)產(chǎn)持有超過10年享受稅收優(yōu)惠，REITs收入向股東分紅免征所得稅。而我國現(xiàn)行的稅法下REITs涉及多種稅收，如不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓層面的土地增值稅、契稅和原始權(quán)益人所得稅，項(xiàng)目運(yùn)營層面的企業(yè)所得稅等，都存在重復(fù)征稅的問題。

　　根據(jù)上述文章分析，當(dāng)前，我國試點(diǎn)的REITs并沒有形成相配套的稅收優(yōu)惠政策。對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公募REITs若不推出相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，則仍將存在交易結(jié)構(gòu)過為復(fù)雜或稅收過重拖累項(xiàng)目收益的問題。

　　也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公募REITs涉及的基礎(chǔ)設(shè)施類別太多，需要整合的資源也較多，項(xiàng)目操作過程中可能涉及多個(gè)資產(chǎn)運(yùn)營方、多個(gè)管理機(jī)構(gòu)，溝通協(xié)調(diào)工作量大，其中任何一方出現(xiàn)問題，都可能給項(xiàng)目帶來比較大的影響。與此同時(shí)，項(xiàng)目收益和風(fēng)險(xiǎn)的平衡難度大，整體操作要求比較高，談判、磨合的過程可能會(huì)比較長。

　　對于公募REITs下一步的發(fā)展，有業(yè)內(nèi)觀察者認(rèn)為，要加快完善相關(guān)基礎(chǔ)制度，包括REITs法律體系和發(fā)行、上市、交易等細(xì)則，以及相關(guān)稅收政策、鼓勵(lì)能提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)參與REITs產(chǎn)品的發(fā)行和交易及需要防范的風(fēng)險(xiǎn)等配套政策。（記者 梁文艷）

　　 轉(zhuǎn)自：中國產(chǎn)經(jīng)新聞報(bào)