從去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議以及全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議傳遞出的信號來看，2020年房地產(chǎn)重點依然體現(xiàn)在落實“房住不炒”、保持樓市穩(wěn)定、發(fā)展租賃體系等幾個方面。有專家預(yù)測，2020年房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)平穩(wěn)運行的態(tài)勢。樓市調(diào)控政策將持續(xù)全面落實“因城施策”，同時不會放松對房企融資的定向嚴(yán)監(jiān)管。此外，各城市間的樓市分化將會加劇，房企將持續(xù)回歸一二線城市，龍頭房企和中小房企在拿地、融資方面會持續(xù)分化，產(chǎn)品力成為競爭關(guān)鍵。

　　穩(wěn)字當(dāng)頭

　　2019年12月，中央經(jīng)濟工作會議重申“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，同時強調(diào)全面落實“因城施策”和“三穩(wěn)”的長效管理調(diào)控機制，即穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，意在穩(wěn)定價格的同時防止房地產(chǎn)投資過快下滑和房地產(chǎn)市場發(fā)生萎縮型價格均衡現(xiàn)象。

　　中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正2019年12月17日在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開座談會時強調(diào)，要堅持“因城施策”，落實城市政府主體責(zé)任，緊緊圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)，完善長效管理調(diào)控機制，做好重點區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。從多種跡象中可以看出，2020年的樓市政策基調(diào)仍然是穩(wěn)字當(dāng)頭。

　　同時，住建部在2019年12月23日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議中也指出，2020年將重點抓好穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，堅持“房住不炒”定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案，著力建立和完善房地產(chǎn)調(diào)控的體制機制。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，這意味著2020年不會放松對房企融資的定向嚴(yán)監(jiān)管，房企融資從緊的狀況預(yù)計仍會延續(xù)。同時，2020年房企“借新還舊”的現(xiàn)象仍將會普遍存在，這是由于2020年房企整體短期償債將依然保持高壓，導(dǎo)致房企不得不通過“借新”的方式來緩解壓力。同時，由于融資難度增大，2020年房企的融資成本將保持高位。

　　因地制宜

　　1月2日，北京大學(xué)光華管理學(xué)院“光華思想力”宏觀經(jīng)濟預(yù)測課題組發(fā)布《2020年中國經(jīng)濟展望》（以下簡稱展望）。展望指出，2020年或?qū)⒊霈F(xiàn)地方政府進(jìn)行“一城一策”的靈活微調(diào)，在有實際需求的地方允許增加供應(yīng)和適度的價格波動，房地產(chǎn)調(diào)控政策可能在邊際上有所放松。

　　目前，各地“因城施策”提速，微調(diào)已成普遍之勢。據(jù)悉，“因城施策”在2015年首次被提及，但由于市場問題，“因城施策”實際上只是各城市的“自行加碼”，直到2018年7月31日召開的中央政治局會議重新提及并強調(diào)堅持“因城施策”，“因城施策，一城一策”才逐漸成為房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要方向。2019年，隨著市場逐漸企穩(wěn)并且出現(xiàn)分化，“因城施策”的城市逐漸增多，政策多以人才新政及落戶寬松政策為主，甚至出現(xiàn)了“因區(qū)施策”。

　　張波認(rèn)為，從2020年的趨勢來看，由于調(diào)控政策并不會采取“一刀切”式手段，“因城施策”依然是調(diào)控政策的前置性條件。因此從總體來看，2020年二手房市場整體波動性將繼續(xù)減小，春節(jié)前量價難有大起色，一線城市房價下行的空間較小，而不少二三線城市房價下探的空間依然較大。

　　而對于2020年“因城施策”政策落實情況，張波表示，一線城市和熱點二線城市放松的難度較大，但更多三四線城市將由前期的房價上漲向下行壓力增大轉(zhuǎn)化。另外，三四線城市的落戶及人才政策的吸引力普遍不及新一線城市，在供應(yīng)量持續(xù)增加但需求不斷減少的背景下，三四線及以下城市放松的概率會有所提升。值得關(guān)注的是，三四線調(diào)控放松的節(jié)奏會較為平緩，更多放松或在2020年第二季度以后逐步在市場上體現(xiàn)出來。

　　分化加劇

　　2019年，房企拿地總面積下跌，預(yù)示著2020年土地市場也難言樂觀。同時，棚改計劃在2019年提前完成，直接表現(xiàn)為三四線以下城市2020年需求側(cè)將出現(xiàn)一定比例下滑，同步拉動此類城市的土地降溫不斷呈現(xiàn)。

　　此時，房企將會回歸一二線城市，其背后的重要原因就在于需求側(cè)出現(xiàn)的變化。一方面，由于棚改結(jié)束，三四線及以下城市未來購房需求總量會出現(xiàn)較為明顯的下降，過于激進(jìn)在三四線城市拿地，未來的風(fēng)險性會不斷提升；另一方面，從目前二線城市的搶人政策來看，其對于人才的吸引力遠(yuǎn)大于三四線城市。未來，三四線城市居住人口的增長也會明顯弱于二線城市，導(dǎo)致房企逐步退出三四線城市。

　　此外，產(chǎn)品力也將逐漸成為房企競爭的關(guān)鍵砝碼。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的快速發(fā)展在過去20年中逐步滿足了人們對居住空間和質(zhì)量提升的需求，此后，房地產(chǎn)的增量市場規(guī)模逐步減小。后續(xù)房地產(chǎn)拿地面積下降的趨勢不會變，但并不代表房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)將快速萎縮。一方面，商品房開發(fā)量減少是逐步緩慢的，而非斷崖式下跌；另一方面，各大城市的舊城改造依然會給房企帶來很多新機遇。

　　以往，房企的競爭多聚焦于規(guī)模化水平上，這也導(dǎo)致了部分房企過于樂觀而盲目擴張。目前，商品房銷售規(guī)模開始減緩的態(tài)勢已經(jīng)形成，預(yù)計2020年行業(yè)整體集中度提升的速度將會逐步放緩，龍頭房企的銷售規(guī)模增長繼續(xù)趨緩，而中小房企的分化仍將持續(xù)，淘汰率將不斷提升。

　　從全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議確定的2020年重點目標(biāo)來看，著力提升城市品質(zhì)和人居環(huán)境質(zhì)量是重要一項，這也預(yù)示著對房企開發(fā)品質(zhì)的監(jiān)控力度會同步加強。在2019年不同城市的新建住宅質(zhì)量問題不斷引起廣泛關(guān)注的情況下，2020年，房企之間的競爭不會只圍繞規(guī)模本身，房地產(chǎn)后調(diào)控時代精準(zhǔn)把脈購房者的需求才是重中之重，產(chǎn)品力將成為房企間競爭的關(guān)鍵砝碼。（張波 計思敏）

　　轉(zhuǎn)自：中國商報