我國的住房市場正在經(jīng)歷一場深刻的變革，過去以住宅銷售為主的單一模式在“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)下正面臨著重大調(diào)整。租購并舉、全面發(fā)展住房租賃市場，已成為建立新型住房體系的重要組成部分。

　　不可否認，在政策、市場、資本三重利好的影響下，長租公寓迅速發(fā)展，但盈利困難、房源難拿等也成為各長租公寓品牌發(fā)展的難點。有業(yè)內(nèi)人士表示，運營是租賃行業(yè)的核心競爭力，如果長租產(chǎn)品形成真正的平臺，未來的商業(yè)價值就會比較突出。

　　租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品紛紛發(fā)行

　　自去年以來，長租公寓運營主體頻繁發(fā)行與住房租賃相關(guān)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，如保利、陽光城、碧桂園、招商局蛇口、越秀、旭輝等房企，還有魔方、鏈家自如、新派等長租品牌，均通過CMBS、ABS、類REITs等不同模式實施了租賃產(chǎn)品證券化，獲得了重要的金融支持。

　　而面對ABS和類REITs的產(chǎn)品不斷推出，證監(jiān)會已經(jīng)明確了四種類型的資產(chǎn)包，其中就包括商業(yè)地產(chǎn)、商用地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、辦公樓。

　　今年7月5日，“中聯(lián)前海開源-恒大租賃住房一號第N期資產(chǎn)支持專項計劃”通過了發(fā)審會審核，產(chǎn)品規(guī)模高達100億元，將于上交所發(fā)行。對此，有業(yè)內(nèi)人士分析認為，受到發(fā)債變緩影響，時隔兩個月恒大租賃住房ABS終于成功獲批，這是恒大集團首單住房租賃ABS產(chǎn)品。在國家推進住房租賃的大背景下，拓寬ABS融資渠道對于恒大地產(chǎn)具有十分重要的意義。ABS融資模式是指以項目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式。

　　此外，7月6日，“世茂-華能-開源住房租賃信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”于上交所發(fā)行，發(fā)行總額為50億元，儲架規(guī)模達10億元，首期發(fā)行5億元。7月4日，“國信-春耕保理-碧桂園供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)支持專項計劃”于深交所發(fā)行，發(fā)行規(guī)模為3.12億元。7月3日，“國信證券-鏈融科技萬科供應(yīng)鏈金融1號（第一期）資產(chǎn)支持專項計劃”于深交所發(fā)行，發(fā)行規(guī)模達6.97億元。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，作為創(chuàng)新金融工具和長效商業(yè)模式，住房租賃的資產(chǎn)證券化既有助于租賃住房企業(yè)的規(guī)模化、集約化和專業(yè)化，還有助于盤活存量、為住房租賃市場注入活力，從而促進住房租賃市場的良性健康發(fā)展。

　　第一太平戴維斯華北區(qū)董事長麥安東表示，去年是長租市場快速發(fā)展的一年，在政策的鼓勵下，國內(nèi)住房租賃市場迎來了全面發(fā)展的重大機遇。今年稱得上是住房租賃資產(chǎn)證券化的元年，在政府鼓勵“租售并舉”的背景下，國內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化有望在以租賃住房，尤其是長租公寓為底層資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品中率先取得突破。

　　住房租賃面臨政策利好

　　目前，我國住房租賃領(lǐng)域持續(xù)推出利好政策。在業(yè)內(nèi)看來，租售并舉是中國供給側(cè)改革的現(xiàn)實需要。現(xiàn)階段，我國從建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房、支持集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房與資產(chǎn)證券化等方面著力發(fā)展住房租賃市場，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

　　事實上，自2014年起，利好于住房租賃市場的各項政策就已不斷出臺，“租購同權(quán)”“租售并舉”等新型住房制度在政策的支持下正加速推進落實中。特別是近期，國家金融監(jiān)管機構(gòu)密集出臺支持住房租賃發(fā)展的相關(guān)政策，大大利好企業(yè)多渠道融資，成為了加速住房租賃制度建設(shè)的催化劑。

　　與此同時，大力發(fā)展住房租賃市場被視為房地產(chǎn)市場長效機制建設(shè)的重要一環(huán)。當前，各地紛紛出臺政策，大力發(fā)展租購并舉的房地產(chǎn)市場。以一線城市為例，北上廣深四個城市紛紛出臺了支持住房租賃市場發(fā)展的重要政策。

　　自2016年起，北京土地市場在招拍掛住宅地塊時加入了企業(yè)“競自持面積”的附加條件，以保障租賃住房的土地供應(yīng)。另外，根據(jù)北京市國土資源局發(fā)布的《北京2017-2021年住宅用地供應(yīng)計劃》，未來五年，北京將繼續(xù)加大租賃住房供應(yīng)，計劃供地約1300公頃用于租賃住宅的建設(shè)用地，提供租賃住房合計約50萬套。

　　深圳市也提出，政策性支持住房中包含人才住房和安居型商品房。人才住房可租可售，租售價為市場價的60%左右；安居型商品房可租可售、以售為主，租售價為市場價的50%左右；公共租賃住房租金為市場價的30%左右，擬進一步擴大保障的覆蓋面，將公交司機、地鐵司機、環(huán)衛(wèi)工人等為社會提供基本公共服務(wù)的從業(yè)人員和先進制造業(yè)藍領(lǐng)產(chǎn)業(yè)工人等群體納入到公共租賃住房保障范圍中。

　　值得一提的是，近日，中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于保險資金參與長租市場有關(guān)事項的通知》，明確保險公司通過直接投資，保險資產(chǎn)管理機構(gòu)通過發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計劃、股權(quán)投資計劃、資產(chǎn)支持計劃、保險私募基金等方式間接參與長租市場。

　　也就是說，長租項目已被納入保險資金投資范疇。在此之前，中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》提出，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，鼓勵發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

　　在此背景下，如今，來自不同領(lǐng)域的主體紛紛布局長租公寓，通過品牌化、專業(yè)化、機構(gòu)化、金融化等相結(jié)合的發(fā)展模式打造專屬的長租產(chǎn)品線。據(jù)英國房地產(chǎn)顧問公司第一太平戴維斯近日發(fā)布的一項研究報告預(yù)計，未來的長租市場將孕育出一批具備多渠道融資、極強運營能力、高品質(zhì)服務(wù)及鮮明品牌特色的長租公寓機構(gòu)，引領(lǐng)這個潛力巨大的藍海市場成為行業(yè)內(nèi)的服務(wù)標桿。

　　談及未來住宅租賃市場的發(fā)展方向，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，長租公寓市場投資者和運營方需要在“短”和“長”兩方面做出改進：短期需要快速樹立品牌和拓寬市場，長期需要可持續(xù)的盈利能力。因此，產(chǎn)品、服務(wù)、金融等諸多方面的創(chuàng)新能力將成為行業(yè)應(yīng)對挑戰(zhàn)的關(guān)鍵。（高偉 王建業(yè)）

　　轉(zhuǎn)自：中國商報