一、房地產行業發展現狀分析

　　1、房地產調控政策現狀分析

　　2018年上半年，房地產調控政策繼續積極抑制非理性需求，同時強調擴大并落實“有效供給”，但是，短期需求側調控和中長期供給側改革的交互作用并產生效果尚需時間，市場上的供需情況仍較緊張。重點城市新房市場成交面積繼續縮減，各線城市中一線城市領降；三四線城市新房成交面積亦有所回落，但絕對規模仍處歷史較高水平。

　　上半年調控力度并未減弱，截至6月底已有50余個地級以上城市和10余個縣市出臺調控政策，海南上半年歷經數次政策收緊。

2016年出臺調控政策城市數量

資料來源：公開資料整理

2017年出臺調控政策城市數量

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2018年1-6月出臺調控政策城市數量

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　　與2017年相比，2018年上半年除在需求端進行重點調控外，也注重在“供給側”解決供需結構不匹配問題。短期需求側調控（抑制非理性需求）和中長期供給側改革（保證有效供給）共同發力。

　　2、房地產行業銷售及投資情況分析

　　2015 年至 2017 年，是城市需求熱度從東部向中西部蔓延的過程，三四線城市銷售也高歌猛進，成交創歷史新高。而進入 2018 年后，這種熱度蔓延的趨勢進一步擴散、 進一步下沉，但增速呈現放緩。前 4 月全國商品房銷售面積僅同比增長 1.3%， 4 月單月同比增速已轉為負增長。分結構來看，增速下滑的主要原因是東部尤其是三四線城市開始面臨增速回落，相對而言中西部三四線城市的熱度依然維持，這也符合近期調研的結論。

　　積極的因素體現在重點一二線城市，雖然整體還是處于負增長區間，但是降幅在二季度開始明顯收窄，一線城市也是在 5 月近兩年以來首次重歸正增長。一二線城市和三四線城市的增速差在經歷了 2017 年的持續擴大后，在 2018 年重新收斂。

全國商品房銷售面積單月增速

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2018年全國城市商品房銷售面積及增速展望

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　　隨著商品房銷售面積單月增速在 2018 年 4 月份轉負，地產板塊相對大盤指數的正收益信號或已初步顯現。 截至 2018 年 4 月，商品房銷售面積單月同比增速為-4.1%，處于自 2016 年 9 月以來的持續下滑通道中。雖然單月銷售增速曾于 2017 年 9 月及 10 月出現負增長，但隨后快速反彈，目前再次轉入負增長區間。結合目前房地產行業仍然偏緊的政策環境，商品房銷售增速預計仍處于逐步向底部靠攏的階段。

截至 2018 年 4 月，商品房銷售面積單月同比增速進入負增長區間

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分區域銷售面積增速

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各線城市一手房成交累計增速

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全國一二線城市和三四線城市增速差

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2018年中國一二線城市商品房銷售面積及增速展望

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2018年中國三四線城市商品房銷售面積及增速展望

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　　隨著商品房銷售面積單月增速在 2018 年 4 月份轉負，地產板塊相對大盤指數的正收益信號或已初步顯現。 截至 2018 年 4 月，商品房銷售面積單月同比增速為-4.1%，處于自 2016 年 9 月以來的持續下滑通道中。雖然單月銷售增速曾于 2017 年 9 月及 10 月出現負增長，但隨后快速反彈，目前再次轉入負增長區間。結合目前房地產行業仍然偏緊的政策環境，商品房銷售增速預計仍處于逐步向底部靠攏的階段。

長端利率方面，十年期國債到期收益率已經結束單邊上行走勢

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短端利率方面，銀行間同業拆借利率（1 天）近期有所下行

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　　截至 2018 年 6 月10 日，房企今年境內信用債發行規模已經達到約 2442 億元，已經超過 2017 年上半年的 1630 億元；美元債發行方面，房企今年發行規模已經達到約 242 億美元，接近去年上半年約 257 億美元的發行規模。

2018 年房企境內信用債發行渠道較為通暢（截至 6 月 10 日）

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2018 年房企境內美元債發行渠道較為通暢（截至 6 月 10 日）

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　　2018 年 1-5 月 TOP100 房企銷售額累計同比增速約為 34%，大中型房企的良好銷售狀況奠定了其資金來源的穩健性，原因在于房地產企業銷售回款占總資金來源的比例較高。

2018 年 5 月 TOP100 房企累計銷售額同比增長約 34%，增速持續反彈

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　　3、房地產行業行業集中度情況分析

　　去杠桿背景下的融資難，對于龍頭地產影響有限，反而會加快小房企的出局，行業集中度提升將會加速。 不要低估房地產市場的韌性，不要低估龍頭房企的韌性。對于地產龍頭而言，首先，其本身擁有較多的在手貨幣資金。其次，龍頭全國布局，騰挪空間大，可以在調控壓力較小的區域通過加大推盤力度來加速回籠現金。第三，銀行融資雖然你持續收緊，但對于前 30 強的龍頭房企，依然給予信貸。 融資成本雖然整體在上升，但相對于小房企，龍頭地產融資成本上升的幅度更小。并且龍頭地產可以拓展多種融資渠道，如境外融資、基于存量資產的創新融資渠道。 2018 年 1-5 月，行業總融資 2282.7 億元，其中龍頭房企占比達到 34%， 2017 年全年占比為 17%。融資向龍頭集中的趨勢明顯。 2018 年融資成本雖然有所上升，但龍頭房企加權融資成本仍基本控制在 8%以下。

龍頭房企邊際融資成本上升幅度有限，加權平均融資成本控制在 8%以下

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　　2017 年大陸房地產并購交易達到 482 筆，交易金額達到 810 億美元。隨著資源進一步向龍頭集中，龍頭侵占市場份額的速度將會加快，未來有望形成寡頭壟斷的格局，地產行業中的格力、美的或許正在形成。市場對于去杠桿背景下的融資收緊做了過度悲觀的解讀，卻對融資收緊加速重塑行業格局給龍頭地產的利好認識不足。目前，根據直預期市盈率，龍頭地產的估值水平已接近歷史底部，震蕩市中最大的避風港灣正在形成，龍頭地產公司已經進入擊球區。

龍頭銷售增速領先行業

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龍頭地產估值已經具備吸引力（不完全列舉）

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我國房地產行業集中度

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　　二、房地產行業發展趨勢分析

　　1、加大房地產調控力度，抑制房價出現過快上漲

　　為抑制房價出現過快上漲苗頭，近期各地陸續加大房地產調控力度，不斷出臺新政策、新措施。同時，住房租賃市場建設穩步推進。一系列舉措表明地方政府堅持調控的信心和決心不會動搖，房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位不會改變。

　　當前，仍有許多城市不斷出臺房地產調控措施，表明“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位不會改變，地方政府堅持調控的信心和決心不會動搖。同時，作為長效機制建設的重要一環，住房租賃市場也在穩步發展。

　　房價明顯過快上漲

　　4月份至5月份是房地產傳統銷售旺季。5月份一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.3%、0.2%;二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.9%、0.8%;三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.7%、0.6%。

　　一直保持調控高壓態勢的熱點城市總體趨穩，一些三四線城市市場反而相對更加活躍，上漲趨勢較為明顯。如5月份，70個大中城市中，東北、中西部地區的房價上漲相對集中，這些城市有很多是三四線城市。近來發布調控措施的城市也有很多是三四線城市。

　　2、調控將繼續保持高壓態勢

　　5月份70個大中城市中有61個新建商品住宅價格與上月相比出現上漲。5月份，各地繼續堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，不斷加大房地產市場調控力度，全國40多個城市出臺了調控政策，防止房價明顯過快上漲。

　　政策指出，要求加強購房人購房資格審查，對不符合調控政策規定的，不予辦理相關購房手續，堅決遏制投機炒房。對擅自放松購房條件的，將嚴格追責問責。此外，還要求住房庫存緊張的地區要加大加快土地供應。做好土地供應和促開工、促上市工作，確保房地產市場穩定供應等。

　　房地產開發企業應在項目取得商品房預售許可證后10日內一次性公開銷售全部準售房源，不得分幢、分單元、分層、分批銷售。同時指出，在未取得商品房預售許可證前，房地產開發企業一律不得通過任何方式認購。

　　調控將繼續保持高壓態勢，房價一旦出現過快上漲苗頭，各地還將繼續出臺調控政策。

　　“從2015年的全面‘去庫存’，到2016年‘因城施策去庫存’，再到2017年底部分三四線城市和縣城‘去庫存’，三四線城市自2015年以來‘去庫存’已持續近三年。”恒大研究院副院長、首席房地產研究員夏磊認為，當前全國商品住宅庫存已基本降至2012年末的水平，“去庫存”取得了明顯成效。這些過去積極“去庫存”的城市，一旦市場出現供需不平衡情況，極易引發房價上漲風險，應該適當調整政策，避免市場變化之后，“去庫存”政策繼續發揮作用，反而助推房價過快上漲。

　　3、大力發展住房租賃市場

　　在調控的同時，房地產長效機制建設也一直備受關注。其中，大力發展住房租賃市場被視為房地產市場長效機制建設的重要一環。當前，各地紛紛出臺政策，大力發展租購并舉的房地產市場。以一線城市為例，北上廣深四個城市紛紛出臺了支持住房租賃市場發展的重要政策。

　　深圳方面也指出，政策性支持住房中包含人才住房和安居型商品房。人才住房可租可售，租售價為市場價的60%左右;安居型商品房可租可售、以售為主，租售價為市場價的50%左右。公共租賃住房租金為市場價的30%左右，擬進一步擴大保障的覆蓋面，將公交司機、地鐵司機、環衛工人等為社會提供基本公共服務的從業人員和先進制造業藍領產業工人等群體納入公共租賃住房保障范圍。