（一）物流地產行業成為新藍海

　　1、物流地產供需不平衡，未來存在較大發展空間。

　　物流地產是由美國的普洛斯公司率先提出并實踐的,開始于上世紀80年代，至今為止已有 20 多年的歷史,物流地產發達的國家以歐洲和美國為主。物流地產投資熱潮的襲來不僅受住宅地產發展受限的影響，物流設施的供不應求更是主要原因。目前，物流地產主要集中在京津冀、長三角以及珠三角三大都市圈，并且一線城市北上廣深的空臵率都在5%-10%左右，基本屬于滿負荷狀態。

2015年底主要城市高標準倉庫存量（單位：萬平米）

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　　消費增長帶動倉儲需求的增長，高標倉供給存在缺口。我國已進入消費升級新時期，零售行業出現新增長，從而為倉儲設施的需求帶來增量。另外，我國的網購規模較大，電商行業相對于傳統行業需要的物流倉儲面積更大，對配套設施、安保等方面要求更高。根據研究，同等交易規模下電商對物流倉儲的需求是傳統零售的 3 倍， 遠超目前的供給水平。 2016 年， 全國營業性通用倉庫面積達到 9.98 億平方米， 投入使用的高標倉面積約 3000 萬平方米，每年增速約為 40%-60%。在人均物流面積上，我國僅為 0.43 平方米，是美國人均水平的 8%。 預計到 2020 年，高標倉的面積將達到 1.4 億平方米，而屆時供應量或只有 5600 萬平方米至 6600 萬平方米。但由于政府供地偏少并且行業壁壘也較高，因此出現爆發性增長概率較小，行業長期看好。

中國物流地產或長期面臨供不應求局面

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中高端物流地產潛力巨大

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2017年中美人均物流倉儲供應設施面積對比（單位：平米/人）

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　　土地資源稀缺，受政策影響明顯。由于土地資源緊張，我國近年來逐年下調城市工業用地指標， 另一方面， 土地資源受政府調控作用也十分明顯。 2014 年 9 月施行了《節約集約利用土地規定》 又出臺了《關于促進商貿物流發展的實施意見》，因此雖然從整體上拿地面積受限，但依然對物流地產給予大力支持， 給予倉儲用地稅收減半的優惠等。因此，物流地產已經進入黃金發展期。

全國工礦倉儲用地出讓面積（單位：萬公頃）

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　　2、物流地產巨頭眾多，競爭格局正在重塑。

　　目前國內的地產物流領域類似寡頭壟斷，外資企業代表是普洛斯、安博和嘉民，中資則為寶灣、宇培和易商。新的市場參與者主要有四類：一是以阿里菜鳥物流、京東為代表的電商企業；第二是以萬科、綠地為代表的傳統房地產開發商；第三是以平安不動產為代表的險資；第四是 TCL、中儲股份等傳統工商貿企業為盤活存量工業工地。新的市場格局正在形成。

主要物流地產商中國市場份額情況

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