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2018年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析
2018/6/15 12:18:00 來(lái)源:中國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究網(wǎng) 【字體：大 中 小】【收藏本頁(yè)】【打印】【關(guān)閉】
核心提示：因城施策、分類監(jiān)管收到良好政策效果:1）不同類型城市差異明顯，我們認(rèn)為，中長(zhǎng)期看行業(yè)總量高位，增速低位，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)大于整體性機(jī)會(huì)。分線城市銷售面積同比情況數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理分線城市銷售金額同比情況數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理2）經(jīng)濟(jì)整體保持平因城施策、分類監(jiān)管收到良好政策效果:1）不同類型城市差異明顯，我們認(rèn)為，中長(zhǎng)期看行業(yè)總量高位，增速低位，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)大于整體性機(jī)會(huì)。
分線城市銷售面積同比情況
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分線城市銷售金額同比情況
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2）經(jīng)濟(jì)整體保持平穩(wěn)。
房地產(chǎn)投資保持穩(wěn)定
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開(kāi)竣工處于合理增速水平
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3）城市群價(jià)值開(kāi)始明顯體現(xiàn)。
因城施策下城市群輪動(dòng)復(fù)蘇
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4）開(kāi)發(fā)商土地端投資踴躍。
開(kāi)發(fā)商土地投資踴躍
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三四線城市補(bǔ)庫(kù)明顯
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政策趨勢(shì)： 1）繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，但適時(shí)選擇適度調(diào)節(jié)： A、人才引進(jìn)
政策表達(dá)：兩會(huì)提出1300萬(wàn)人進(jìn)城， 中小城市和建制鎮(zhèn)要放開(kāi)落戶限制。海通地產(chǎn)觀點(diǎn)： 二線城市人才引進(jìn)和具備較強(qiáng)落戶能力的中小城市和建制鎮(zhèn)是今年亮點(diǎn)。
人口爭(zhēng)奪才剛剛開(kāi)始
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人才引進(jìn)持續(xù)升級(jí)
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各省2017年人口導(dǎo)入情況
省份廣東浙江安徽山東河北廣西新疆四川湖南福建江蘇江西重慶河南貴州常住人口（萬(wàn)人）11169565762551000675204885244583026860391180294622307595593580增量（萬(wàn)人）1706759.358.9649.474746.594038.23730.729.826.7326.7125增量人口占比1.52%1.18%0.95%0.59%0.66%0.96%1.91%0.48%0.56%0.95%0.38%0.64%0.87%0.28%0.70%省份陜西山西湖北甘肅海南內(nèi)蒙古寧夏西藏青海上海北京天津遼寧黑龍江吉林常住人口（萬(wàn)人）38353702590226269262529682337598241821711557436937892717增量（萬(wàn)人）22.8220.711715.768.638.56.896.614.92-1.37-2.2-5.25-8.8-10.5-15.6增量人口占比0.60%0.56%0.29%0.60%0.93%0.34%1.01%1.96%0.82%-0.06%-0.10%-0.34%-0.20%-0.28%-0.57%數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理
總體上，吸引力強(qiáng)的城市人才政策相對(duì)偏嚴(yán)（10個(gè)城市中有7個(gè)采取較嚴(yán)的人才政策），而吸引力弱的城市人才政策相對(duì)偏弱（8個(gè)城市中有6個(gè)采取較松的人才政策） 。
各省人口政策與效果（1）
城市城市吸引力強(qiáng)度人才政策寬松度2017年戶籍人口增速（%）城市城市吸引力 強(qiáng)度人才政策 寬松度2017 口增速（ 年戶籍人 %）北京強(qiáng)嚴(yán)-2.11沈陽(yáng)一般松-1.09上海強(qiáng)嚴(yán)-0.74武漢一般松1.82天津強(qiáng)嚴(yán)-3.38重慶一般嚴(yán)-0.53廣州強(qiáng)嚴(yán)1.24成都一般松-11.3南京強(qiáng)松1.26長(zhǎng)沙一般松-5.04杭州強(qiáng)嚴(yán)1.51合肥一般松0.08濟(jì)南強(qiáng)松0.57南昌一般松-0.11海口強(qiáng)松1.05蘭州一般嚴(yán)-0.32福州強(qiáng)嚴(yán)-0.37----南寧強(qiáng)嚴(yán)-0.87----數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理
經(jīng)過(guò)我們統(tǒng)計(jì)，上述城市披露人才引進(jìn)計(jì)劃的城市合計(jì)在未來(lái)五年將引進(jìn)和培養(yǎng)497.7萬(wàn)人，如果假設(shè)人均購(gòu)置住宅面積30-100平米，則未來(lái)五年引進(jìn)和培養(yǎng)人才帶動(dòng)的住宅需求為1.49-4.98億平（折合每年近0.3-1億平的新增住宅需求。 2017年1、 2線城市住宅銷售面積近2.84億平）。
各省人口政策與效果（2）
城市未來(lái)五年引進(jìn)人才描述未來(lái)五年引進(jìn)人才統(tǒng)計(jì)（人）引進(jìn)人才需求測(cè)算（萬(wàn)平）城市未來(lái)五年引進(jìn)人才描述未來(lái)五年引進(jìn)人才統(tǒng)計(jì)（人）引進(jìn)人才需求測(cè)算（萬(wàn)平）天津到2020年， 計(jì)劃引進(jìn)培養(yǎng)11100名企業(yè)家。11100111南昌未來(lái)五年，引進(jìn)602600名人才。6026006026長(zhǎng)春五年時(shí)間，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外10000名人才。10000100廣州每年支持3000 名高端緊缺人才。15000150沈陽(yáng)未來(lái)五年，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外11840名人才和儲(chǔ)備70萬(wàn)名大學(xué)生。7118407118海口到 左右。 2020年，吸引各類人才20萬(wàn)人2000002000石家莊引進(jìn)培養(yǎng)人才11100名。11100111長(zhǎng)沙未來(lái)五年，總計(jì)將引進(jìn)培養(yǎng)204260名人才。2042602043烏魯木齊到2020年，培養(yǎng)引進(jìn)12100名人才。12100121武漢實(shí)現(xiàn)5年留住100萬(wàn)大學(xué)生。100000010000西寧每年引進(jìn)培養(yǎng)100名人才。5005南京每年吸納20萬(wàn)以上大學(xué)生在寧就業(yè)創(chuàng)業(yè)100000010000西安5年內(nèi)引進(jìn)和培養(yǎng)國(guó)內(nèi)外951350名人才。9513509514成都5年內(nèi)引進(jìn)和培育1000名高層次創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才。100010銀川用5年時(shí)間， 新引進(jìn)1000名以上人才。100010南寧三年引進(jìn)100名以上工科博士、碩士。1001鄭州到2020年， 引進(jìn)45100名人才和吸引20萬(wàn)畢業(yè)生。2451002451----合計(jì)-195409019541合計(jì)-302296030230數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理
政策趨勢(shì)： 1）繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，但適時(shí)選擇適度調(diào)節(jié)： B）多主體供應(yīng)
政策表達(dá)：支持居民自住購(gòu)房需求，培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。
多層次供應(yīng)體系
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政策表達(dá)：發(fā)展長(zhǎng)租公寓的合理盈利模式，區(qū)分對(duì)待長(zhǎng)租公寓和政府廉租房。
發(fā)展長(zhǎng)租公寓基金，現(xiàn)實(shí)長(zhǎng)租公寓的可持續(xù)發(fā)展并改善社會(huì)責(zé)任
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政策趨勢(shì)：1）繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，但適時(shí)選擇適度調(diào)節(jié)： C）價(jià)格引導(dǎo)
海通地產(chǎn)觀點(diǎn)：限購(gòu)、 限貸、 限售短期不太可能改變，但限價(jià)存在不同程度調(diào)整空間。
新房限價(jià)造成房地產(chǎn)供應(yīng)集中不暢
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海通地產(chǎn)觀點(diǎn)：限價(jià)并不能有效擴(kuò)大市場(chǎng)供應(yīng)， 開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)應(yīng)該保障。
土地市場(chǎng)放大后需保證合理利潤(rùn)空間
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防止利潤(rùn)空間不足造成短期供給下降
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海通地產(chǎn)觀點(diǎn)：目前土地溢價(jià)率下行， 適度調(diào)整限價(jià)有利加大供給。
可統(tǒng)計(jì)城市掛牌價(jià)下行
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二線城市掛牌價(jià)回落
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基本面趨勢(shì)： 1）高位震蕩，增速回落。
房地產(chǎn)銷售和開(kāi)發(fā)投資預(yù)測(cè)
時(shí)間銷售投資住 宅 銷 售面 積 同 比增速（%）住宅銷售金額同比增速（%）土地購(gòu)置金額同比增速（%）新開(kāi)工面積同 比 增 速（%）竣工面積同比增速（%）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速（%）2017年5.311.323.47-4.472018年1-4月0.49.566.97.3-10.710.32018E（17年11月預(yù)測(cè)）-10-510.25035.062018E（本期修正后）-53353.536數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理
基本面趨勢(shì)：2）實(shí)現(xiàn)城市群發(fā)展，保障整體平衡性依舊是核心要點(diǎn)。
我國(guó)19大城市群分層設(shè)計(jì)
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土地獲取模式多維：包括：招拍掛、并購(gòu)、城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)等等。
企業(yè)開(kāi)發(fā)模式升級(jí)
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土地布局實(shí)現(xiàn)多維：大中小城市均衡布局。
不同城市能級(jí)出現(xiàn)差異
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各省份對(duì)市場(chǎng)容量的貢獻(xiàn)程度分類
大體量、高增速粵、蘇、浙、滬、豫大體量、中低增速魯、川中體量、高增速皖、鄂、閩、津數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理
企業(yè)業(yè)務(wù)構(gòu)建高維體系：全產(chǎn)業(yè)鏈布局
企業(yè)構(gòu)建全新產(chǎn)品鏈（1）
企業(yè)業(yè)務(wù)構(gòu)建高維體系：深度挖掘城鎮(zhèn)化和客戶生命周期價(jià)值實(shí)現(xiàn)對(duì)空間和年齡結(jié)構(gòu)的雙層交叉產(chǎn)品布局。
企業(yè)構(gòu)建全新產(chǎn)品鏈（2）
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企業(yè)業(yè)務(wù)構(gòu)建高維體系：深度挖掘城鎮(zhèn)化和客戶生命周期價(jià)值。
實(shí)現(xiàn)企業(yè)全面可持續(xù)發(fā)展
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