一、新開工與銷售面積累計同比增速波動情況

銷售面積增速也是新開工面積的重要先行指標。2007年以前，房地產處于快速發展階段，市場供不應求（從凈復工大于0也可印證），銷售高速增長、新開工增速與銷售增速波動較為一致。2007年以后，房企開始以銷定產，新開工作為前端補庫存、其增速拐點一般滯后于銷售增速拐點半年左右。

新開工與銷售面積累計同比增速波動情況

資料來源：公開資料整理

銷售面積增速在2016年4月開始達到峰值36.5%，從2016年10月拐點確認、持續回落；新開工面積增速也在2016年4月達到峰值21.4%，從2017年4月確認拐點、持續回落。無論從歷史增速還是銷售持續回落看，新開工增速仍有下降空間。

M1-M2增速剪刀差是新開工面積增速的另一先行指標，一般M1-M2增速剪刀差拐點會先于新開工增速拐點4個月左右出現，且兩者變化方向基本一致。尤其在2009年4萬億投資激勵計劃出臺之后，這種先行傳導機制表現更加明顯。一般而言，M1增速大于M2，則企業活期存款增速高于企業定期存款和居民存款增速，表明企業和居民交易活躍，經濟景氣度上升。對于房地產而言，這表明房企到位資金增加、銷售回款增加，因此會對新開工產生積極影響。

2016年M1-M2增速剪刀差陡然擴大，7月見頂后緩降，新開工增速也從2017年3月開始持續回落。當前貨幣政策難放松，M1-M2增速剪刀差繼續下降，預計新開工增速將會繼續回落。

新開工面積同比增速與M2-M1剪刀差波動情況

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二、區域與業態結構分化，住宅和三四線在高位

2016年2月以來，新開工面積增速內部分化明顯，不同業態及不同能級城市差異明顯。

1、業態分化

截止2017年10月，住宅、辦公樓和商業營業用房新開工面積增速分別為9.5%、-9.1%和-8.8%，占比分別為71.4%、3.4%和11.7%。

2016年2月以來，各業態新開工增速開始出現分化，住宅受益于持續去庫存，增速保持相對高位，2017年3月達到高點18.1%后緩降至當前的11.1%；辦公樓和商業營業用房去化較慢、廣義庫存較高，因此新開工面積增速回落較快：辦公樓2016年12月增速由正轉負并維持-10%左右增速；商業營業用房從2017年4月開始，連續6月負增長，增速持續回落。

2、區域分化

截止2017年10月，一線、二線和三四線新開工面積增速分別為-17.6%、1.2%和10.3%，占比分別為4.1%、33.7%和62.2%。

2016年2月開始，一線、二線和三四線新開工面積增速出現顯著分化。2017年3月一線和三四線步入下行通道，其中：一線城市受銷售回落和2016年調控影響明顯，降幅持續擴大；三四線城市受益于去庫存和較高銷售增速，2017年3月達到高點18.1%后緩降，維持相對較高水平。2017年6月開始，由于銷售增速持續回落，二線城市新開工增速也持續緩降，由于低庫存和房企看好，降幅不大，維持1%強的低速增長。

新開工面積增速緩慢回落

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當前竣工面積增速回落較快

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三、新開工增速預測

新開工增速將繼續隨銷售回落和M1-M2增速差回落，預計2017年和2018年分別為2.6%和-6%。

1、2017年

預計一線、二線和三四線城市新開工增速均持續下行，其中一線和三四線壓力較大、二線微幅下降。前10月增速分別為-17.6%、1.2%和10.3%，預計全年增速分別為-23.2%、0.9%和5.9%。

按前10月占比進行驗證。2017年前10月，一線新開工面積增速持續陡降、三四線持續緩降，二線倒V型走勢，因此前10月累計新開工面積占全年比例，一線應該大幅上行、二線維持、三線小幅上行。按照此前一二三線新開工增速計算，三者2017年前10月累計新開工面積占全年分別為88.6%、83.1%和85.4%，相較于2016年的82.6%、82.8%和82%，符合變動趨勢判斷。

2、2018年

一線城市由于發展租賃住房、土地供應增加、銷售回暖，疊加2017年低基數，新開工增速有望回升。二線城市由于銷售持續緩降，疊加2017年較高基數，新開工增速大概率持續緩降，支撐因素在于低庫存、發展租賃住房，以及房企沖規模加大一二線推貨。三四線城市由于銷售回落壓力較大、棚改減少100萬套，新開工增速壓力較大；但和2014年不同，庫存有效去化和環一線城市發展形成支撐。預計一線、二線和三四線新開工增速分別為10%、-2.1%和-9.1%。

2017-2018年商品房新開工面積增速預測總表

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