2017年中國全裝修行業市場現狀及發展前景預測

2017/7/19 11:38:06　來源:中國產業發展研究網　【字體：大中小】【收藏本頁】【打印】【關閉】

核心提示：全裝修是指房地產開發商將住宅交付最終用戶前，住宅內所有功能空間及固定面、管線全部作業完成，套內水、電、衛生間等日常基礎配套設備部品完備，達到消費者可入住的狀態，其主要客戶群體是房地產開發商。裝飾裝修公司通過一體化設計，產業化配套部品生產、專

全裝修是指房地產開發商將住宅交付最終用戶前，住宅內所有功能空間及固定面、管線全部作業完成，套內水、電、衛生間等日常基礎配套設備部品完備，達到消費者可入住的狀態，其主要客戶群體是房地產開發商。裝飾裝修公司通過一體化設計，產業化配套部品生產、專業化施工、系統化管理、網絡化服務，提供較為完整的住宅裝修整體解決方案及系統服務。相比于毛坯房，全裝修不需要二次裝修，因而減少建筑垃圾，降低消耗排放、實現資源節約。在2002年出臺的《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術要點》中還對全裝修住宅裝修的材料選擇、質量規范提出了明確的要求。

精裝修住宅則是相對于毛坯房而言，分為簡裝修和精裝修兩種，通常是房地產商在售樓時使用的術語。但是由于國家對“全裝修”的概念和質量規范進行了明確界定，且相關規定還指出全裝修房的第一責任人應該是開發商，無論是房屋本身還是裝修工程存在質量問題，開發商都應當負責。而“精裝修房”出現問題，屬于房屋質量范圍的，業主要依據《購房合同》找開發精裝修房屋商解決；屬于裝修工程質量范圍的，業主要依據《裝修合同》找裝修公司解決。因此，從法律和質量層面，全裝修房都更為嚴格。

住宅全裝修的特點

項目	住宅全裝修的特點
主要客戶群體	房地產開發商。
行業管理	根據從事該業務的公司具有嚴格資質要求，行業管理較為規范。
資源節約、環境保護	全裝修不需要二次裝修，基本杜絕二次裝修產生的粉塵、裝修廢棄物污染與小區住戶二次裝修造成的噪聲交叉干擾，通過建立一體化設計的操作模式，實現建筑設計和室內設計的協調配合，從而真正達到減少建筑垃圾、降低消耗排放、實現節約資源能源的目的。
安全性	專業化設計和施工，能夠有效保證房屋的結構安全、消防安全等。
成本	全裝修住宅的裝飾材料、部品采用集中采購、運輸，規模化施工與管理，比零散化的個體裝修減少了裝修成本與工期。
生產組織方式	具有“整體復制和菜單式復制”的特點，統一規范的項目組織實施方式、流水化作業，可用于規模化生產和復制。

數據來源：公開資料整理

全裝修與精裝修的區別

-	全裝修	精裝修
推動者	國家	開發商
有無相關質量規范	有	無
責任人	開發商	不確定

數據來源：公開資料整理

我國全裝修興起于20世紀90年代，與歐美日相比發展時間較短。目前全裝修住宅在我國住宅總量中的占較低，不到20%，相比于日本、瑞典、法國、美國、德國等發達國家80%以上的住宅全裝修比例，住宅全裝修仍有較大發展空間。

國內外住宅全裝修比例對比

數據來源：公開資料，智研咨詢整理

2011年重點城市入住樓盤項目以毛坯房為主，項目共計1394個。精裝修261個，占比14%。菜單式裝修、粗裝修、全裝修類樓盤共計155個，占9%。與2010年相比，各種裝修狀態的樓盤占比并沒有發生明顯的變化，格局分布基本趨同。十城市中，毛坯類項目在入住樓盤總量中占比均在五成以上，特別是在重慶，毛坯類入住樓盤占比接近100%。武漢、天津、南京三城市，毛坯樓盤占入住樓盤總數的80%以上，后續居室裝修市場需求較大。精裝修樓盤在北京、廣州、深圳、上海等城市比較普及，占比在15%以上。菜單式、粗裝修、全裝修是不同時期產生的樓盤裝修狀況，主要為基礎類裝修，以滿足不同類型購房者的實際需求，這種裝修類型的樓盤在杭州、成都、廣州等城市比例分布較高。

根據最新信息，經統計截止至2017年3月22日全國50個省市所有樓盤(包括正在售賣,待售,已售空)全裝修房（含精裝修）占比在5%以下,其中三亞和海口兩大著名旅游城市全裝修房比例分別為45%和15.58%，均值為3.2%；在售新房中，全國各省市在售新房全裝和精裝比例均值為22.62%，相比2011年增長趨勢相當明顯，無論從絕對樓盤數量還是相對占比上來說，尤其在北上廣深杭等城市；但是對于三四線城市來說，全裝修住宅比例仍較低。

全國重點城市新房全裝修比例

數據來源：公開資料整理

2017年3月11日，兩大協會（中國家用電器協會聯合中國房地產采購平臺）通力協作正式簽約《精裝修采購白皮書》，住宅全精裝修迎來政策、改革驅動、消費需求的多方利好。

主要地產商全裝修房比例（調研數據）

地產商	新房精裝修比例
恒大	接近100%
萬科	100%
碧桂園	接近100%
金地	51%
旭輝	60%
鴻坤	20%
綠城	50%
富力	80%
華潤	60%
中赫置地	90%
中國中鐵	50%
中海地產	57%
中國鐵建	較低
中國電建	較低

數據來源：公開資料整理

通過分析目前主要地產商的全裝修數據，可看到少數幾家大型房企達到80%以上，如萬科、恒大、碧桂園、富力等，一部分地產商比例在50%-60%之間，而其他的地產商該比例仍處于較低水平。

裝配式建筑是用預制部品部件在工地裝配而成的建筑，以標準化設計、工廠化生產、裝配化施工、一體化裝修、信息化管理、智能化應用為主要特征，與傳統現澆建筑有很大不同。裝配式建筑具有低碳節能環保、增加使用面積、提高建筑性能等多種優點。但是由于配套部件不成熟、成本、渠道等原因，裝配式建筑在我國仍處于起步階段。2016年初發布的《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》中提出裝配式住宅要在未來10年左右占比達到30%，住建部十三五規劃指出到2020年裝配式建筑占新建建筑面積達到15%以上。

近年來我國關于裝配式建筑的相關政策

時間	文件	政策內容
2015年底	《建筑產業化發展綱要》	到2020年，裝配式建筑占新建建筑的比例達到20%,到2025年，比例達到50%以上。
2016/2/6	《關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》	加大政策支持力度，力爭用10年左右時間，使裝配式建筑占新建建筑的比例達到30%。積極穩妥推廣鋼結構建筑。
2016/3/5	《政府工作報告》	大力發展鋼結構和裝配式建筑，提高建筑工程標準和質量。
2016/9/27	《關于大力發展裝配式建筑的指導意見》	明確了大力發展裝配式建筑的目標及八項任務
2017/4/26	《建筑業“十三五”規劃》	鼓勵和推動“裝配式建筑+智能化”實現建筑節能和綠色建筑發展，明確指出到2020年，城鎮綠色建筑占新建建筑比重達到50%，新開工全裝修成品住宅面積達到30%，綠色建材應用比例達到40%。裝配式建筑面積占新建建筑面積比例達到15%。

數據來源：公開資料整理

從世界裝配式建筑發展來看，裝配式建筑主要是由建筑主體結構和內裝的兩大領域組成，兩者相依存，缺一不可。全裝修作為裝配式裝修的重要表現形式，對于推動裝配式建筑、綠色建筑，加快行業升級轉型具有重要意義。同時全裝修可從本質上提升建筑工程品質，提高工程建設的效率和效益，減少建筑垃圾排放和污染，降低資源和能源消耗，改善勞動生產環境，提高職業健康和安全水平，實現建筑業的全面可持續發展，并對實現房地產業規模發展、延伸產業鏈條、促進和綠色發展具有重要意義。

國家關于住宅全裝修的相關政策

時間	政策內容
1999年	建設部發布《關于推進住宅產業現代化提高住宅質量的若干意見》，首次提出要“加強對住宅裝修的管理，積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式，避免二次裝修造成的破壞結構、浪費和擾民等現象。”
2002年	建設部頒發了《商品住宅裝修一次到位實施導則》和《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術要點》等規范，前者明確了商品住宅裝修一次到位的概念，后者則對裝修材料選擇等提出了要求。
2008年	住房與城鄉建設部發布《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》，進一步完善扶持政策，推廣全裝修住宅，提出逐步取消毛坯房的標準
2010年	《建筑業“十二五”規劃》鼓勵和推動新建保障性住房和商品住宅菜單式全裝修交房
2013年	國務院辦公廳轉發發展改革委和城鄉建設部的《綠色建筑行動方案》，提出要推動建筑工業化，積極推行住宅全裝修，鼓勵新建住宅一次裝修到位或菜單式裝修，促進個性化裝修和產業鏈裝修相結合
2017年	《建筑業“十三五”規劃》鼓勵和推動“裝配式建筑+智能化”實現建筑節能和綠色建筑發展，明確指出到2020年，城鎮綠色建筑占新建建筑比重達到50%，新開工全裝修成品住宅面積達到30%，綠色建材應用比例達到40%。裝配式建筑面積占新建建筑面積比例達到15%。
2017年	《裝配式建筑評價標準》出臺，其中要求裝配式建筑必須采用全裝修。

數據來源：公開資料整理

目前在國內一線城市，由于市場環境對人的影響較大，不斷上升的房價和利好的市場迫使購房者出手，高房價、高生活壓力使得年輕人越來越傾向于盡早買房。在一項全球購房者平均年齡的調查報告中顯示，中國北京的青年以27歲的年齡榮登最小年齡榜首，而印度、加拿大人首次購房的年齡在31歲，英國、美國人首次購房的年齡在35歲，年齡最大的是德國和日本，在41歲左右。

全球購房者平均年齡對比

數據來源：公開資料整理

沈陽購房群體年齡結構圖

數據來源：公開資料，智研咨詢整理

隨著經濟社會的發展，現代人的住宅消費觀念也在發生變化。第一，對于80后、90后來說，車貸、房貸壓力已經讓他們不堪重負，為生活而奔波的他們根本無法再像老一代人對房屋裝修親力親為；第二，這類群體消費觀念較前衛，雖然常常追求個性化事物，但是對于標準化的產品接受程度較老一代人更高，全裝修住宅配備了標準化但是高質量的基本設施，正好符合他們的消費觀念。第三，全裝修住宅滿足了年輕人對于高生活品質的需求。

不同年代購房群體的消費觀念

數據來源：公開資料整理

2016年，我國房地產產業集中度繼續提升，根據中國房地產業協會統計的中國房地產500強測評結果，2016年十強房地產企業銷售總金額約占500強銷售總金額的35%，銷售面積總計約占總銷售面積的38%。與此同時，在2016年越過3000億大關的房企就出現了三家，恒大首次超萬科占據榜首，碧桂園2017年也厚積薄發，全年業績提升121%。行業周期化的變化背景下，行業資源加速向500強企業為代表的領先企業聚集。

2016年十強房企銷售額

排名	企業簡稱	流量金額
1	中國恒大	3731.5
2	萬科地產	3622.0
3	碧桂園	3090.3
4	綠地集團	2513.1
5	保利地產	2203.2
6	中海地產	1925.1
7	融創中國	1500.3
8	華夏幸福	1200.1
9	綠城中國	1136.1
10	萬達集團	1100.2

數據來源：公開資料整理

全國十強房企占市場總額比例

數據來源：公開資料整理

2014-2016年度入榜房企銷售金額集中度上升

-	2014年	2015年	2016年	同比上升百分點
TOP10企業	16.92%	17.05%	18.35%	1.30
TOP20企業	22.79%	23.06%	24.73%	1.67
TOP30企業	26.09%	26.60%	28.81%	2.21
TOP50企業	31.15%	32.07%	34.59%	2.52
TOP100企業	37.78%	40.05%	43.92%	3.87

數據來源：公開資料整理

由于商品房銷售額收房地產調控政策影響較大，增長率波動也較大，因此選取M2增速作為商品房銷售額預測增速，以計算出與宏觀調控政策相一致時的市場容量。預計M2增速逐年小幅下降。

全國商品房銷售額增長情況

數據來源：公開資料整理

商品房銷售額預計

名稱	2016	2017E	2018E	2019E	2020E
M2同比增長率/%	11.33%	10.00%	9.00%	8.00%	7.00%
商品房全年銷售額/億元	117627	129389	141034	152317	162979

數據來源：公開資料整理

目前全國全裝修比例約為20%，根據住建部十三五規劃中提出的計劃到2020年全裝修比例達到30%來計算，未來四年全裝修比例預測值分別為22.5%、25%、27.5%、30%。

根據政策目標測算未來全裝修比例

名稱	2016	2017E	2018E	2019E	2020E
預測值	20.0%	22.5%	25.0%	27.5%	30.00%

數據來源：公開資料整理

目前市場上新房裝修收入占商品房含稅總價的10%-15%，剔除稅收因素后占收入比例約為13%-17%，最后全裝修市場測算=商品房銷售收入*13%~17%*全國全裝修比例。

全裝修市場容量測算

時間	新房裝修市場容量/億元	全國全裝修比例預測/%	市場測算=新房裝修市場容量*全國全裝修比例（億元）
2016	15291.52-19996.60	20.0%	3058.30-3999.32
2017E	16820.67-21996.26	22.5%	3784.65-4949.16
2018E	18334.53-23975.92	25.0%	4583.63-5993.98
2019E	19801.29-25894.00	27.5%	5445.35-7120.85
2020E	21187.38-27706.58	30.0%	6356.21-8311.97

數據來源：公開資料整理

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2017年中國全裝修行業市場現狀及發展前景預測