一、全國(guó)成交市場(chǎng)分述：供需雙調(diào)控下，重點(diǎn)城市成交如期下滑

　　2017年2月，受政策調(diào)控影響，重點(diǎn)城市成交如期下滑。監(jiān)控的全國(guó)43城市商品房成交指數(shù)2月為245，較1月環(huán)比回落14.6%，同比來看，為了平滑春節(jié)假期影響，將1-2月的成交數(shù)據(jù)看成一個(gè)整體，43個(gè)重點(diǎn)城市商品房1-2月累計(jì)成交同比下滑3%。2月39城市住宅成交指數(shù)為265，環(huán)比下降10.53%，1-2月成交累計(jì)同比下滑6.91%。

　　其中，限購(gòu)及非限購(gòu)城市成交環(huán)比均有所下降，但累計(jì)同比受政策影響呈現(xiàn)分化。我們監(jiān)控的18個(gè)限購(gòu)城市商品房成交環(huán)比回落15.5%，1-2月成交累計(jì)同比下滑14.5%，而25個(gè)非限購(gòu)城市環(huán)比下降13.40%，但1-2月成交累計(jì)同比顯著上漲18.1%。展望未來，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策持續(xù)深化調(diào)整，尤其是3月以來二次調(diào)控密集出臺(tái)，預(yù)計(jì)后續(xù)將對(duì)成交持續(xù)形成壓制，疊加3月高基數(shù)影響，重點(diǎn)城市3月成交將同比繼續(xù)下滑，且降幅或?qū)�顯著擴(kuò)大。

全國(guó)重點(diǎn)43 城市成交指數(shù)

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限購(gòu)和非限購(gòu)城市成交指數(shù)

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重點(diǎn)43 城市及限購(gòu)、非限購(gòu)城市成交同比增速

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　　推盤方面，受季節(jié)因素疊加供給端調(diào)控影響，推盤縮量顯著，監(jiān)控的29城市商品房及35城市住宅推盤量環(huán)比分別大幅下滑51.57%和61.35%，且絕對(duì)推盤量創(chuàng)14年3月以來新低。庫(kù)存方面，商品房和商品住宅庫(kù)存分別環(huán)比微降1.93%和4.28%，庫(kù)存總量低位持續(xù)下行。去化周期方面，成交端回落導(dǎo)致去化繼續(xù)放緩，2月份我們跟蹤的29城市商品房去化周期（6月移動(dòng)平均）由上個(gè)月的15.63個(gè)月微幅上行至16.35個(gè)月，35城市住宅去化周期（6月移動(dòng)平均）則由上個(gè)月的8.12個(gè)月上行至8.44個(gè)月。房?jī)r(jià)方面，2017年2月份百城住宅價(jià)環(huán)比繼續(xù)上漲0.51%，但漲幅較上月收窄0.03個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比增速持續(xù)5月收窄。同比來看，本月房?jī)r(jià)與去年同期相比上漲19%，漲幅收窄了0.1個(gè)百分點(diǎn)，同比連續(xù)19個(gè)月實(shí)現(xiàn)上漲，但漲幅自15年8月來首次收窄。認(rèn)為隨著成交量的進(jìn)一步下滑，未來房?jī)r(jià)環(huán)比增速將進(jìn)一步放緩并逐步進(jìn)入環(huán)比下行通道。

　　批售比數(shù)據(jù)來看，2017年2月份，批售比數(shù)據(jù)（銷售規(guī)模/批準(zhǔn)上市規(guī)模）自16年11月以來首次回升，由1月份的1.12小幅上行至1.20，認(rèn)為批售比的上行主要由于供給端顯著縮量導(dǎo)致，目前整體行業(yè)依舊處于小周期下行階段，批售比或?qū)⒊尸F(xiàn)趨勢(shì)性下行。

全國(guó)重點(diǎn)城市商品房與住宅推盤面積（萬方）

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全國(guó)29 城市商品房庫(kù)存面積及去化周期

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全國(guó)35 城市住宅庫(kù)存面積及去化周期

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全國(guó)商品房銷售批售比

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百城價(jià)格指數(shù)變化及環(huán)比

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17 個(gè)重點(diǎn)城市二手房銷售指數(shù)

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　　二手房成交方面，2017年2月份我們監(jiān)測(cè)的17城市2月份二手房成交指數(shù)止跌回升，環(huán)比微幅上漲2.19%至501，但受限購(gòu)政策影響，1-2月成交累計(jì)同比下滑12.63%。價(jià)格方面，2月份二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比微漲2.3%，而同比增速則收窄0.81個(gè)百分點(diǎn)至45.06%，同比增幅已持續(xù)5月收窄。

中原全國(guó)二手房?jī)r(jià)格指數(shù)

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中原二手房指數(shù)

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　　二、一二線表現(xiàn)較弱，三四線表現(xiàn)超預(yù)期

　　2017年2月各線城市成交環(huán)比出現(xiàn)分化，一線和二線城市環(huán)比分別繼續(xù)下滑5.4%、20.0%，但環(huán)比跌幅分別收窄42.95個(gè)、12.10個(gè)百分點(diǎn)，而跟蹤的15個(gè)三線樣本城市2月成交環(huán)比轉(zhuǎn)正，上漲2.49%。同比來看，各線城市出現(xiàn)分化，1-2月一線城市同比大幅下滑26.6%，二線城市則同比微幅上漲5.2%，15個(gè)重點(diǎn)三四線同比下滑8.8%，但我們用統(tǒng)計(jì)局的全國(guó)商品房銷售面積減去一二線城市商品房成交來模擬全國(guó)范圍內(nèi)的三四線成交情況，這種統(tǒng)計(jì)口徑下的三四線1-2月成交同比大幅41.6%，并且從區(qū)域上看，中西部三四線成交表現(xiàn)突出。認(rèn)為三四線表現(xiàn)超預(yù)期主要是由于去庫(kù)存政策的持續(xù)發(fā)酵，實(shí)際上16年上半年以來三四線成交已經(jīng)呈現(xiàn)溫和復(fù)蘇，17年1-2月成交超預(yù)期則是在政策沒有干預(yù)情況下的市場(chǎng)熱度延續(xù)。此外，過去兩年一二線核心城市房?jī)r(jià)漲幅顯著，而三四線相對(duì)平穩(wěn)，放大了一二線和三四線城市的價(jià)差觀感，在比價(jià)效應(yīng)疊加依舊相對(duì)寬松的政策，帶動(dòng)了三四線城市的返鄉(xiāng)置業(yè)需求。當(dāng)然，重點(diǎn)城市限購(gòu)限貸政策推出后，中心城市的投資需求外溢也是原因之一。
推盤方面，一線城市推盤持續(xù)縮量，商品房推盤量環(huán)比大幅下滑35.99%，而住宅推盤量環(huán)比更是大幅下滑83.60%，推盤量均創(chuàng)下歷史新低，認(rèn)為政府行政干預(yù)是推盤顯著縮量的一個(gè)原因，而供給端的下滑也會(huì)加劇成交下行。二線城市商品房、住宅推盤量同樣環(huán)比顯著下滑，分別下降54.25%、64.88%。三線城市商品房推盤顯著縮量，但住宅推盤相對(duì)平穩(wěn)，環(huán)比微幅上漲0.43%。

　　庫(kù)存方面，各線城市絕對(duì)庫(kù)存量均繼續(xù)下行，一線、二線和三線城市住宅庫(kù)存環(huán)比分別下滑4.77%、4.57%和2.96%。去化周期方面，各線城市出現(xiàn)分化，一線、二線城市受成交端回落影響，商品住宅去化周期（6月移動(dòng)平均）均有所攀升，其中住宅去化周期分別由上個(gè)月的7.4個(gè)月、7.4個(gè)月上行至8.2個(gè)月、7.7個(gè)月，而三四線城市住宅去化周期微幅下行，穩(wěn)定在13個(gè)月左右。房?jī)r(jià)方面，各線城市房?jī)r(jià)環(huán)比均上漲，一線、二線及三線城市環(huán)比分別上漲0.20%、0.61%和0.68%，一線環(huán)比漲幅平穩(wěn)，而二線和三線環(huán)比增幅則呈現(xiàn)5個(gè)月以來的首次擴(kuò)大。

廣發(fā)各線城市成交指數(shù)

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廣發(fā)各線城市成交同比情況

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4大一線住宅庫(kù)存（萬方）及去化周期

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16 個(gè)二線城市住宅庫(kù)存（萬方）及去化周期

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15 個(gè)三四線住宅庫(kù)存（萬方） 及去化周期

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各線城市房?jī)r(jià)環(huán)比情況

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4 大一線城市商品房及住宅推盤面積（萬方）

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二線城市商品房及住宅推盤面積（萬方）

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三四線城市商品房及住宅推盤面積（萬方）

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