目前來看，房地產開發商以產業地產開發的方式，紛紛提出了特色小鎮計劃。 目前主要形成了以碧桂園、時代地產為代表的科技型服務小鎮，以綠城、藍城為代表的農業小鎮、以華僑城為代表的文旅小鎮、以華夏幸福為代表的產業小鎮。 從“產城融合”進化角度看，經歷了三個代表階段：第一階段的代表是蛇口工業區模式，誕生于 1980 年，主要是單純的產業聚集；第二階段的代表是科技園模式，比如深圳高新園，誕生于 1990 年， 但目前由于運營成本上升導致入駐成本高企；第三階段的代表是城市產業綜合體， 產業平臺體量不大。目前經歷的特色小鎮是第四階段，鼓勵高新技術企業再次集聚。產業升級與轉移是地產商進軍產業地產的直接推動力，發達國家產業地產進入成熟發展期，而目前國內正處于工業地產向產業地產的轉型期。 與商業地產和住宅強調的區位不同，產業地產更加強調區域選擇和產業定位，一方面， 我國東部沿海產業升級后將原有產業轉移至中西部和大城市周邊小城鎮，激發不同類型產業地產需求；另一方面，東部大城市周邊城鄉統籌發展、新型城鎮化建設及城市消費升級，也直接推動了周邊中小城市（鎮）的產業發展需求。

　　從產業地產向特色小鎮延伸相對容易，但在運營方面遠比傳統地產復雜。傳統地產開發周期短，成交周期也短； 而產業地產需要培育某一特色產業并等待發展成熟，這一周期一般都在 5-10 年左右，對專業化運營管理平臺的要求也更高。 此外，住建部對特色小鎮的評價標準中， 對特色產業的界定和農村勞動力的帶動也有明確指標，要求特色小鎮能夠提升農村就業人口占本鎮就業總人口比例和縮小城鄉居民收入比。

房地產開發商進軍特色小

數據來源：公開資料整理

　　房地產開發商一家獨大

　　碧桂園科技小鎮： 2016 年 8 月， 碧桂園宣布將在 5 年內投資 1000 億元，建設數個智慧生態科技小鎮， 投資與此前的“森林城市”規模相當。 目前已完成五個科技小鎮布局， 分別是惠東稔山科技生態城項目、惠州潼湖創新小鎮項目、惠州潼湖科學城項目、東莞黃江創業小鎮項目、河北三河市科技小鎮項目，前四個“科技小鎮”都在臨近深圳， 旨在承接深圳外溢的創新產業及購房需求，每個科技小鎮占地約 2 平方公里，計劃總投資超過 300億元。今年預計開工建設 3 個，此外碧桂園今年還將新增 15 個科技小鎮項目。

　　碧桂園“科技小鎮” 重點選取一二線城市的周邊土地和項目， 一般選址一線城市周邊和強二線城市的 30-80 公里重要區域， 最好不超過 60 公里， 占地 2-5 平方公里， 擁有垂直綠化、立體分層交通的城市面貌，產業上能滿足科技創新人才的產學研需求，而房價只有一線城市的 1/3。“科技小鎮”涵蓋總部經濟、金融、生物健康、醫藥等多個高新產業，碧桂園自身擬設立規模 20 億元的基金對園區內企業提供資金支持，每個小鎮預計年產值為 450億元,年稅收 40 億元， 就業人口超過 8 萬。

碧桂園科技小鎮鳥瞰效果圖

數據來源：公開資料整理

　　與碧桂園類似的， 2016 年 12 月， 時代地產集團也正式宣布啟動“時代未來小鎮戰略”，宣布在未來 5 年內將從珠三角起步，投資 30 個“未來小鎮”項目，總投資金額約 9000億元。契合了公司進入城市 4.0 價值城市的發展理念，目前已簽約佛山南海全齊創客小鎮、廣州白云空港小鎮兩個項目，創客小鎮項目已于去年啟動，預計 6~8 年完成開發建設。 未來小鎮的物業開發，一種是根據產業需求規劃建設，以自持經營為主；另一種則是為進駐園區的大型企業提供定制化服務，這部分物業可整體轉讓。綠城農業小鎮： 綠城的農業小鎮距離上海、杭州、北京等城市 30~50 公里， 承接一二線城市經濟產業外溢金額中產階層人群居住外溢，以及城市化進程中農村人口城鎮化。 未來5-10 年，綠城將打造 5-10 個“農業小鎮”。以農業或文化等產業作為主導，深度整合教育、醫療、養老、園區服務等跨界資源，在城市近郊形成一個完整的城鎮化解決方案。目前一個小鎮規劃面積五平方公里，其中約三平方公里是農業，一平方公里開發建設，形成 3 萬人的小鎮，城市與農村人口各占一半，35-55 歲的城市白領和中產占居住人口的 60%左右。農業小鎮依靠著小鎮房地產開發建設部分獲得的收益，帶動周邊的農業改造，建成大型農業基地，并帶動周邊的農民轉化為現代農業工人。

綠城農業小鎮開發模式

數據來源：公開資料整理

　　同時， 2016 年藍城集團也提出了“十年.百鎮.萬億”計劃，計劃在未來十年打造一百個小鎮，實現萬億的銷售。 目前已簽約和在運行的項目包括杭州桃李春風、 杭州莫干山觀云、成都多利農莊、嵊州越劇小鎮、嘉興春風江南、啟東崇明島項目等。

　　華僑城文旅小鎮： 2016 年 11 月，華僑城提出發揮文化旅游產業的傳統優勢， 通過“文化+旅游+城鎮化”模式實施“100 個美麗鄉村”計劃，以 PPP 模式在全國打造 100 座特色小鎮。 目前公司城鎮化項目已在廣東、四川、云南、海南、山西、河北等地快速落地，創建了眾多唯一，包括博物館小鎮—四川安仁、南方絲綢之路的起點—四川天回、 最美“水”主題古鎮—四川黃龍溪、中國文創第一鎮—深圳甘坑、民族英雄文天祥后人聚居地—深圳鳳凰古鎮、明清南中國海防軍事要塞—深圳大鵬所城、深圳生態后花園—光明小鎮等。以四川為例，公司已與成都金牛區、大邑縣、雙流區三地政府以及成都文旅集團簽署合作協議，擬投資 1200 億元打造天回、安仁、黃龍溪三大旅游名鎮， 三個項目占地面積分別為10 平方公里、 15 平方公里以及 16.68 平方公里，比一般的特色小鎮項目要大。

博物館小鎮規劃示意圖

數據來源：公開資料整理

　　華夏幸福產業小鎮： 華夏幸福一直重點專注京津冀周邊產業園區開發，目前僅該地區已有10 個產業新城。自 2002 年進入固安工業園以來， 在“產城融合”及京津冀一體化的推進下分享發展紅利。 其主導開發的“河北省廊坊市固安縣固安高新區綜合開發 PPP 項目”及“南京市溧水區產業新城項目” 均入選 PPP 模式樣本庫示范項目， 對 PPP 模式的運用比一般的地產商更加純熟。 未來三年計劃在環北京區域、沿長江經濟帶以及珠三角區域等大城市、核心城市的內部以及周邊布局百座特色小鎮。

　　目前河北省公布了首批特色小鎮創建和培育類特色小鎮名單，其中包括由華夏幸福開發的五個產業小鎮， 包括永清縣幸福創新小鎮、霸州市足球運動小鎮、香河縣機器人小鎮、任丘市白洋淀水鄉風情小鎮和任丘市中醫文化小鎮。 2016 年 9 月， 華夏幸福宣布與南京市溧水區經濟開發區管委會簽署合作備忘錄， 也將為其定制特色小鎮建設方案。華夏幸福一直緊抓新型城鎮化和產業轉型升級兩大主線，占據了“京津冀+PPP+ABS”的獨特優勢， 2016 年產業發展服務收入 110 億元，同比增長 73%；園區結算收入 178 億元，其中園區業務實現利潤占公司利潤的 66%。

華夏幸福產業小鎮類型分布

數據來源：公開資料整理

　　此外，綠地也已明確今年將“特色小鎮”模式納入企業發展戰略，大力發展以智慧健康城、文化旅游為主題的特色小鎮。萬科雖無明確的特色小鎮計劃，但在小城鎮建設中也積極布局，目前已打造杭州良渚文化村，簽約了海福傳媒小鎮等多個小鎮項目。 萬達也積極通過打造長白山滑雪場、貴州丹寨等旅游小鎮實現集團轉型 。

　　建筑企業通過 PPP 積極參與

　　PPP 模式提供建筑工程企業全程參與機遇。 特色小鎮的開發建設中，目前主要還是由地產企業占主導，房地產開發企業進行一級和二級開發過程中， 通過土地一級開發直接獲利，享受增值效益，另外通過二級房產開發， 三級項目開發實現經營收益等。 二級房產開發包括住宅、商鋪、客棧公寓、 休閑度假地產、養老地產等。 三級項目開發則包括泛旅游產業鏈及特色產業鏈的完善及開發。

　　在二級開發中引入土建施工、園林裝飾等傳統企業鏈條，建筑工程企業分享特色小鎮的發展紅利。本質上來看，這與傳統的房地產開發并無不同，建筑企業簡單參與設計、施工、運營分包仍然面臨盈利不強的難題，僅僅是增加了產業地產這一新增需求。

特色小鎮主要商業模式

數據來源：公開資料整理

　　但在 PPP 模式下，建筑工程企業可以單獨投標特色小鎮項目，由于國家定義的特色小鎮項目往往比地產開發商在實施的小鎮要小，投資金額一般每年在 10 億元左右，為建筑工程企業參與產業鏈上游開發和下游運營的紅利提供了機遇。

PPP 項目庫已有特色小鎮項目概要

數據來源：公開資料整理

　　因此，我們對特色小鎮的推薦思路建立在當前競爭格局的兩大特征上，即房地產商一家獨大和建筑工程企業通過 PPP 積極參與，因此建議關注這兩個方向上的企業：（1）通過 PPP 模式積極布局特色小鎮，品牌影響力逐漸增強的園林企業，這類企業關注特色小鎮的全產業鏈資源整合能力和特色小鎮訂單的落地情況。比如棕櫚股份一直堅持的生態城鎮戰略，與當前特色小鎮不謀而合；美晨科技、嶺南園林則通過 PPP 模式積極布局后端文旅運營，優化中長期業績成長。（2）與上述地產商有長期戰略合作，且景觀園林和生態治理工程經驗豐富的園林企業，也能跟隨自身的地產大客戶，積極探索特色小鎮的廣闊市場。這方面，鐵漢生態、文科園林、美尚生態也都已開始通過少數 PPP 項目進軍該市場。