一、近期房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析

　　2014年初開始，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下滑，庫存不斷攀升，銷售增長出現(xiàn)疲態(tài)， 土地出讓收入也開始下滑，地方政府風(fēng)險(xiǎn)積累，房地產(chǎn)投資成為拖累固定資產(chǎn)投 資乃至宏觀經(jīng)濟(jì)增長的痛點(diǎn)。在此背景下，政府出臺(tái)一系列刺激政策。2014年11 月起央行連續(xù)六次降息，維持資金的寬松格局；2015年央行聯(lián)合多個(gè)部委出臺(tái) “330”新政，降低貸款首付比例，營業(yè)稅改為滿二即免稅，隨后各地紛紛出臺(tái)配套 政策；2015年11月10日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上，習(xí)近平首次表態(tài)要 化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。隨后中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，“去庫存” 被定位為中國2016年的五個(gè)主要任務(wù)。

　　多重政策疊加的效果不斷釋放，一線城市房地產(chǎn)市場率先復(fù)蘇，而二三線城市市 場表現(xiàn)差強(qiáng)人意，造成了嚴(yán)重的分化格局。從價(jià)格來看，2015年3月起，一線城 市連續(xù)保持了近20個(gè)月環(huán)比連續(xù)正增長，累計(jì)漲幅高達(dá)40.74%，二三線城市價(jià)格 環(huán)比漲幅轉(zhuǎn)正，但是仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一線城市漲幅，一線城市和二三線城市價(jià)格差距 不斷加大。相對(duì)價(jià)格來看，二三線城市相對(duì)價(jià)格基本保持同幅變化，一線城市與 二三線城市價(jià)格比不斷攀升，2016年9月，一線城市與二線城市價(jià)格比達(dá)到3.5， 與三線城市價(jià)格比值達(dá)到5.51。

2014 年至今百城房地產(chǎn)價(jià)格環(huán)比走勢(shì)（%）

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2014 年 1 月至今百城房地產(chǎn)相對(duì)價(jià)格變

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　　一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房價(jià)過快上漲，同時(shí)其余二三線城市仍面臨去庫存壓 力，可以認(rèn)為，一二三線城市房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成了嚴(yán)重分化格局。開始針對(duì)本地 市場出臺(tái)因地制宜的調(diào)控政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。9月30日晚間北京率先出 臺(tái)限購政策，成為這一波調(diào)控的先行軍。隨后十一長假期間，前期房價(jià)漲幅居前的 熱點(diǎn)城市紛紛加入調(diào)控行列，共有22個(gè)城市出臺(tái)相關(guān)政策，形成市場熱議的調(diào)控潮。 其中北上廣深四座一線城市全部加入調(diào)控行列，收緊限購限貸政策，提高購房門檻， 對(duì)其他城市起到了一定示范作用，其他城市也基本采用了限購限貸的方式。

參與調(diào)控的城市分布

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　　除了明確的調(diào)控政策外，與房地產(chǎn)相關(guān)的政策也有一定程度收緊。如10月12日， 央行召集17家商業(yè)銀行召開住房信貸會(huì)議，要求各銀行理性對(duì)待樓市，加強(qiáng)信貸 結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。10月19日，央行上海總部 組織25家在滬銀行行長和房貸部門相關(guān)負(fù)責(zé)人等召開會(huì)議，再次要求銀行要繼續(xù) 嚴(yán)格執(zhí)行限貸政策，切實(shí)防范各類資金違規(guī)流入土地市場。

　　二、房地產(chǎn)市場地區(qū)發(fā)展不平衡

　　市場普遍將本輪熱點(diǎn)城市房價(jià)飆升看作是貨幣現(xiàn)象。寬松的貨幣環(huán)境疊加資產(chǎn) 荒，共同導(dǎo)致了資金集中流入熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場，推動(dòng)了房價(jià)超預(yù)期上漲。

　　從貨幣環(huán)境來看，除了幾次降息外，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注貨幣供應(yīng)的高增長。2009年以來 M2的規(guī)模保持了高速增長，季度環(huán)比增速基本均為正，M2/GDP的比例大幅上 升，從2009年的1.74倍逐年上升到2.03倍。

2009 年至今 M2 增速

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2009 年至今 M2/GDP

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　　從資產(chǎn)荒的角度來看，個(gè)人住房貸款擴(kuò)張是銀行的必然選擇。隨著經(jīng)濟(jì)下行，不 良資產(chǎn)壓力變大，個(gè)人住房貸款成為銀行青睞的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因此銀行加大個(gè)人住 房貸款的發(fā)放力度，甚至在不同程度上給予利率折扣。根據(jù)融360公布的數(shù)據(jù)， 全國首套房貸款利率持續(xù)下行，目前僅為4.44%，低于基準(zhǔn)利率46個(gè)BP，二套房 貸款利率受政策限制保持在基準(zhǔn)利率上浮10%的水平。此外，2015年6月起央行 取消了商業(yè)銀行貸存比約束，信貸投放能力增強(qiáng)。大量信貸被投放到了住房貸款 中。從2014年11月央行降息起，新增居民中長期貸款快速增長。2016年9月居民 中長期貸款新增5741億元，占當(dāng)月新增貸款比重達(dá)到47.1%。

近 2 年房貸平均利率

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2014 年至今新增居民中長期貸款

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　　但值得注意的是，貨幣供應(yīng)量和利率下降沒有導(dǎo)致房價(jià)普漲。在熱點(diǎn)城市房價(jià)飆 升的同時(shí)，二三線城市價(jià)格上升并不明顯。因此，貨幣現(xiàn)象只是熱點(diǎn)城市房價(jià)上 漲的表面原因，并無法解釋分化局面的形成。，資金流入一線城市的根 本原因在于地區(qū)發(fā)展不平衡，本輪熱點(diǎn)城市的房價(jià)上漲是在資金面和資產(chǎn)荒推動(dòng)下長期地區(qū)發(fā)展不平衡的一次集中爆發(fā)。

　　地區(qū)發(fā)展不平衡既影響房地產(chǎn)的消費(fèi)屬性，也影響投資屬性，進(jìn)而引導(dǎo)資金流入 熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場。從消費(fèi)屬性來看，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)具有更好的基礎(chǔ)設(shè)施、 教育、醫(yī)療、商業(yè)、養(yǎng)老條件，區(qū)位因素的附加價(jià)值遠(yuǎn)高于欠發(fā)達(dá)地區(qū)。從投資 屬性來看，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)能夠吸引人口流入，既提供了房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的短期流 動(dòng)性，又保障了長期需求。

　　三、地區(qū)發(fā)展不平衡的形成

　　從長期來看，中國的發(fā)展始終是不平衡的發(fā)展，建國后的工業(yè)化就是最好的例 證。有學(xué)者認(rèn)為從新中國成立以來，特別是從1953到1986年間，國家對(duì)于農(nóng)產(chǎn)品 實(shí)行的統(tǒng)購統(tǒng)銷政策，實(shí)際上是通過工農(nóng)產(chǎn)品間的價(jià)格“剪刀差”為工業(yè)生產(chǎn)汲取 了大量的農(nóng)業(yè)剩余，奠定了中國工業(yè)現(xiàn)代化的初步基礎(chǔ)。

　　城市化也是類似的過程，農(nóng)村和其他城市向重點(diǎn)城市輸血，迅速完成了重點(diǎn)城市 的發(fā)展，也加劇了地區(qū)發(fā)展不平衡局面。這一過程通過資源分配和戶籍制度實(shí) 現(xiàn)，一線城市獲得了城鎮(zhèn)化的政策支持、資金和勞動(dòng)力流入，但是相應(yīng)成本由二 三線城市承擔(dān)。

　　1、資源分配不平衡

　　資源的分配不平衡由來已久，改革開放后根據(jù)國情和發(fā)展需要，國家鼓勵(lì)東部沿 海地區(qū)率先開放，率先發(fā)展，鼓勵(lì)一部分人先富起來，為沿海地區(qū)提供包括政 策、投資、稅收優(yōu)惠、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在內(nèi)的多種優(yōu)惠，吸引了資金和勞動(dòng)力進(jìn)一 步向資源豐富的地區(qū)集聚，初步形成了地區(qū)發(fā)展不平衡的格局。

　　資源分配不平衡的例證有很多，包括經(jīng)濟(jì)特區(qū)、開發(fā)區(qū)、稅收優(yōu)惠、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等 等，過去的發(fā)展中向發(fā)達(dá)地區(qū)的政策傾斜十分明顯，所以導(dǎo)致了一種普遍的錯(cuò) 覺，即給予欠發(fā)達(dá)地區(qū)同樣的政策后，地區(qū)不平衡的局面將會(huì)有很大改善。但 是，事實(shí)來看，無論是“振興東北老工業(yè)基地”還是“中部崛起”，都沒有持續(xù)的效 果。認(rèn)為，這與我國財(cái)政體制中隱含的地區(qū)間稅收收入不平等分配是分不開 的。政府在區(qū)域發(fā)展中扮演重要的角色，地方財(cái)政收入直接影響到區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè) 的水平。尤其在分稅制實(shí)施多年后，財(cái)權(quán)事權(quán)不統(tǒng)一的矛盾愈發(fā)突出，地方政府 僅掌握了30%的財(cái)權(quán)卻承擔(dān)了70%的事權(quán)，財(cái)力緊張的情況下很難調(diào)動(dòng)資源加強(qiáng) 地方建設(shè)。而目前財(cái)政收入分配反而向發(fā)達(dá)地區(qū)傾斜，地區(qū)發(fā)展不平衡的局面被 進(jìn)一步固化。

　　首先來看地方第一大收入來源增值稅。我國是以流轉(zhuǎn)稅為主體的稅收體系，增值 稅是其中第一大稅種，尤其是2016年5月營改增試點(diǎn)擴(kuò)大后，作為地方財(cái)政收入最 主要來源的營業(yè)稅正式被增值稅取代。按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，營業(yè)稅和增值稅地方分 享部分占地方稅收收入的40%-50%，是地方財(cái)政最主要的收入來源。但是增值稅的征收是獨(dú)特的抵扣制度，其征收在多個(gè)環(huán)節(jié)完成，每一個(gè)環(huán)節(jié)企業(yè)產(chǎn)生的銷項(xiàng) 稅額扣減進(jìn)項(xiàng)稅額后得出其負(fù)擔(dān)的增值稅。也就是說，我國增值稅遵循生產(chǎn)地原 則，按照生產(chǎn)者所在地在各地區(qū)間分配。但是，從增值稅的最終歸屬來看，最終 消費(fèi)者是該增值稅的唯一負(fù)擔(dān)人，作為對(duì)最終消費(fèi)課征的一種稅收，增值稅理應(yīng) 歸屬最終消費(fèi)地，即應(yīng)當(dāng)遵循消費(fèi)地原則。

　　生產(chǎn)地原則和消費(fèi)地原則的不同，帶來了增值稅分配的扭曲。我們用實(shí)際地方增 值稅收入比例代表生產(chǎn)地原則下的增值稅收入分配比例，用各地社會(huì)消費(fèi)品零售 總額占全國比例衡量模擬消費(fèi)地原則下的增值稅收入分配比例，二者的差額即顯 示了生產(chǎn)地原則下對(duì)地方增值稅分配的稅收扭曲。二者差額為正，代表現(xiàn)行的生 產(chǎn)地原則比消費(fèi)地原則下地方獲得了更多稅收收入，即為增值稅凈流入，反之則 為凈流出。

增值稅凈流入/凈流出的衡量

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　　計(jì)算了2015年省級(jí)數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，上海、北京、廣東、江蘇、浙江、天津等經(jīng) 濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)獲得了增值稅的凈流入。凈流入規(guī)模最大的是上海，2015年其凈流入 比例高達(dá)占6.67%，也就是在其10.02%的稅收份額中，有近70%來自于其他地區(qū) 的分配流入，規(guī)模基本相當(dāng)于北京市一年的增值稅收入，欠發(fā)達(dá)地區(qū)在補(bǔ)貼發(fā)達(dá) 地區(qū)，稅收分配嚴(yán)重扭曲。也就是說，在生產(chǎn)地原則的分配體制中，發(fā)達(dá)地區(qū)拿 到了更多的稅收收入，稅收不僅沒有調(diào)節(jié)地區(qū)差距，反而造成了更大的不平等。

2015 年各省增值稅凈流入/凈流出情況

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　　2、地方第二大收入來源的企業(yè)所得稅也面臨類似的局面。企業(yè)所得稅為注冊(cè) 地繳納，即無論企業(yè)實(shí)際經(jīng)營所在地在何處，其繳納的企業(yè)所得稅均構(gòu)成注冊(cè)地 的稅收收入。此外，不具有獨(dú)立法人地位的分支機(jī)構(gòu)需要向總部匯總納稅，而不 在當(dāng)?shù)丶{稅。發(fā)達(dá)地區(qū)利用優(yōu)惠條件吸引企業(yè)注冊(cè)，拿走了其他地區(qū)的企業(yè)所得 稅收入。僅以2958家A股上市公司為例做粗略統(tǒng)計(jì)，僅廣東、浙江、江蘇、北 京、上海五地注冊(cè)企業(yè)就超過一半，這些企業(yè)無論實(shí)際在何處經(jīng)營、無論在異地 設(shè)立多少分支機(jī)構(gòu)，其所得稅都構(gòu)成這五個(gè)省份的稅收收入，仍然是欠發(fā)達(dá)地區(qū) 補(bǔ)貼發(fā)達(dá)地區(qū)。

　　可見，除了有目共睹的政策傾斜、財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠，稅收體制也隱含著向發(fā) 達(dá)地區(qū)的傾斜，這甚至比上述政策的影響更為深刻。優(yōu)惠政策是臨時(shí)性的，而稅 收分配是持續(xù)的影響，每年全國近20%的地方增值稅收入被轉(zhuǎn)移到經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地 區(qū)，所得稅也是類似，這個(gè)局面僅從分稅制改革開始就已經(jīng)持續(xù)了近20年，并且 還將長期持續(xù)下去。欠發(fā)達(dá)地方政府承擔(dān)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的責(zé)任，卻由于嚴(yán)重的、 隱含的稅收收入不平等分配制度，在過去的二十年內(nèi)一直在補(bǔ)貼發(fā)達(dá)地區(qū)。如果 稅收分配不改革，地方不平衡的格局很難改變。
進(jìn)一步來看，每個(gè)省都是全國的縮影，政策資金同樣集中涌入省會(huì)和核心城市， 稅收分配上也是欠發(fā)達(dá)地區(qū)補(bǔ)貼發(fā)達(dá)地區(qū)，因此，可以認(rèn)為每個(gè)省都集中資源、 借財(cái)政體制東風(fēng)打造了核心城市。這也解釋了為什么全國資源沒有完全集中到幾 個(gè)核心省份，而各省都出現(xiàn)了發(fā)展較快的核心城市。總而言之，無論是國家層面 還是省級(jí)層面，區(qū)域之間發(fā)展不平衡一旦出現(xiàn)，即便停止明面上的資源分配傾 斜，稅收分配體制也會(huì)自動(dòng)引導(dǎo)資金向發(fā)達(dá)地區(qū)流入，從而導(dǎo)致強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局。

　　3、地方第二大收入來源的企業(yè)所得稅也面臨類似的局面。企業(yè)所得稅為注冊(cè) 地繳納，即無論企業(yè)實(shí)際經(jīng)營所在地在何處，其繳納的企業(yè)所得稅均構(gòu)成注冊(cè)地 的稅收收入。此外，不具有獨(dú)立法人地位的分支機(jī)構(gòu)需要向總部匯總納稅，而不 在當(dāng)?shù)丶{稅。發(fā)達(dá)地區(qū)利用優(yōu)惠條件吸引企業(yè)注冊(cè)，拿走了其他地區(qū)的企業(yè)所得 稅收入。僅以2958家A股上市公司為例做粗略統(tǒng)計(jì)，僅廣東、浙江、江蘇、北 京、上海五地注冊(cè)企業(yè)就超過一半，這些企業(yè)無論實(shí)際在何處經(jīng)營、無論在異地 設(shè)立多少分支機(jī)構(gòu)，其所得稅都構(gòu)成這五個(gè)省份的稅收收入，仍然是欠發(fā)達(dá)地區(qū) 補(bǔ)貼發(fā)達(dá)地區(qū)。

　　可見，除了有目共睹的政策傾斜、財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠，稅收體制也隱含著向發(fā) 達(dá)地區(qū)的傾斜，這甚至比上述政策的影響更為深刻。優(yōu)惠政策是臨時(shí)性的，而稅 收分配是持續(xù)的影響，每年全國近20%的地方增值稅收入被轉(zhuǎn)移到經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地 區(qū)，所得稅也是類似，這個(gè)局面僅從分稅制改革開始就已經(jīng)持續(xù)了近20年，并且 還將長期持續(xù)下去。欠發(fā)達(dá)地方政府承擔(dān)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的責(zé)任，卻由于嚴(yán)重的、 隱含的稅收收入不平等分配制度，在過去的二十年內(nèi)一直在補(bǔ)貼發(fā)達(dá)地區(qū)。如果 稅收分配不改革，地方不平衡的格局很難改變。
進(jìn)一步來看，每個(gè)省都是全國的縮影，政策資金同樣集中涌入省會(huì)和核心城市， 稅收分配上也是欠發(fā)達(dá)地區(qū)補(bǔ)貼發(fā)達(dá)地區(qū)，因此，可以認(rèn)為每個(gè)省都集中資源、 借財(cái)政體制東風(fēng)打造了核心城市。這也解釋了為什么全國資源沒有完全集中到幾 個(gè)核心省份，而各省都出現(xiàn)了發(fā)展較快的核心城市。總而言之，無論是國家層面 還是省級(jí)層面，區(qū)域之間發(fā)展不平衡一旦出現(xiàn)，即便停止明面上的資源分配傾 斜，稅收分配體制也會(huì)自動(dòng)引導(dǎo)資金向發(fā)達(dá)地區(qū)流入，從而導(dǎo)致強(qiáng)者恒強(qiáng)的格

北京落戶途徑（從易到難）

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　　資源分配的不平衡使大城市更具有吸引力，大城市獲得了源源不斷的 人口流入。從過去十年的數(shù)據(jù)來看，北上廣深四個(gè)一線城市常住人口遠(yuǎn)大于戶籍 人口，近10年北京、上海始終有非戶籍人口凈流入，廣州、深圳除個(gè)別年份為凈 流出以外，其余年份也保持了凈流入局面。

近年來北京非戶籍人口凈流入

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近年來上海非戶籍人口凈流入

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近年來廣州非戶籍人口凈流入

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近年來深圳非戶籍人口凈流入

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　　然而，由于不能平等享受公共服務(wù)，流入的非戶籍人口最終大部分回到原籍。依 然以北京為例，目前外地戶籍人口在北京辦理退休的基本條件為男性滿50周歲、 女性滿40周歲以前在北京參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)，在北京實(shí)際繳費(fèi)年限累計(jì)滿10年， 且達(dá)到退休年齡時(shí)在各地繳納基本養(yǎng)老保險(xiǎn)年限累計(jì)至少要滿15年。如果辦理北 京醫(yī)保，還需繳費(fèi)滿25年（滿足退休條件的可以一次性補(bǔ)繳）。也就是說，即便 不考慮教育、購房、購車的資格限制，僅養(yǎng)老方面的就給沒有戶口的外地人留京 造成巨大障礙。從人口年齡結(jié)構(gòu)來看，2014年北京15-64歲的勞動(dòng)力人口占比為 81%，高于全國平均水平近7個(gè)百分點(diǎn)。

　　此外，戶籍限制也間接降低了企業(yè)的用工成本。如北京社保標(biāo)準(zhǔn)普遍高于其他地區(qū)，但是由于絕大多數(shù)無戶口的外地人最終都要回原籍辦理退休，因此按照北京 標(biāo)準(zhǔn)繳納的社保沒有太大實(shí)際意義，企業(yè)和員工聯(lián)合起來瞞報(bào)薪酬水平，按照最 低標(biāo)準(zhǔn)繳納社保，大大降低了企業(yè)的人力成本。

　　也應(yīng)看到，戶籍制度在幫助一線城市完成原始積累的同時(shí)也會(huì)產(chǎn)生負(fù)面作用。目 前戶籍門檻過高，而與戶籍綁定的公共服務(wù)過多，導(dǎo)致了部分高素質(zhì)人才向二線 城市回流的傾向。

　　總而言之，戶籍制度使得大城市享受了源源不斷的勞動(dòng)力補(bǔ)充而不必付出相應(yīng)成 本，透支了其他地區(qū)的人口紅利，也是地區(qū)發(fā)展不平衡形成的重要因素。

　　四、地區(qū)發(fā)展不平衡對(duì)房地產(chǎn)市場的影響

　　1、限購限貸只有短期抑制作用

　　如前所述，房地產(chǎn)既具有消費(fèi)屬性，也具有投資屬性。其中消費(fèi)屬性由其使用價(jià) 值決定，投資屬性由市場預(yù)期決定。地區(qū)發(fā)展不平衡不僅導(dǎo)致了使用價(jià)值的巨大 差距，也改變了房地產(chǎn)市場的預(yù)期，在社會(huì)上形成了發(fā)達(dá)地區(qū)的發(fā)展前景更好的 共識(shí)，短期長期需求都有保障。因此，在資產(chǎn)荒的背景下，資金紛紛流向熱點(diǎn)城 市的房地產(chǎn)市場，造成了當(dāng)前高度分化的市場格局。

　　所以，如果不能解決地方發(fā)展不平衡的問題，就不能改變房地產(chǎn)市場的長期預(yù) 期，也就不能改變市場分化的格局。因此，目前限購限貸的調(diào)控只能起到短期抑 制性的作用，不能從根本改變熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲過快而其他城市市場遇冷的局 面。限購限貸只能將需求推遲，而不能將其減少。從市場的表現(xiàn)來看，限購限貸 只是讓市場成交縮量，并沒有帶來價(jià)格的大幅下行。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，價(jià) 格方面，10月上半月15個(gè)一線和部分熱點(diǎn)二線城市房價(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到明顯 遏制，但是僅深圳和成都兩個(gè)城市價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降。成交量方面，新建商品住 宅網(wǎng)簽成交量大多出現(xiàn)顯著下滑，其中成交量環(huán)比下降80%-60%的城市有4個(gè)。

　　2、房價(jià)沒有由一線向二、三線的傳導(dǎo)機(jī)制

　　由于地區(qū)發(fā)展不平衡的存在，不同地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、教育醫(yī)療等資源存在差距， 使得不同地區(qū)的房地產(chǎn)在使用價(jià)值本身存在差異。進(jìn)一步地，由于預(yù)期地區(qū)發(fā)展 不平衡的局面短期沒有改善，人們對(duì)房地產(chǎn)投資價(jià)值預(yù)期也高度分化。因此，一 二三線城市的房地產(chǎn)不具備替代效應(yīng)，也就不存在一線城市需求被抑制后向二三 線城市轉(zhuǎn)移的情形。也就是說，一線城市的房價(jià)上漲不向二線三線傳導(dǎo)，而只會(huì) 向市場條件比較類似的城市傳導(dǎo)。舉例來看，上海和深圳房價(jià)超預(yù)期上漲只能夠 提高北京的房地產(chǎn)市場預(yù)期，而不會(huì)帶來其他二三線城市的市場升溫；隨著城市 化進(jìn)程推進(jìn)，上海周邊城市（如昆山）可能會(huì)得到一定的外溢效應(yīng)，提高了使用 價(jià)值和預(yù)期，其房價(jià)上漲將帶動(dòng)其他受到類似外溢效應(yīng)城市（如廊坊、東莞）的 價(jià)格上行，而不是擴(kuò)展到其周邊城市。

　　可以認(rèn)為，全國房地產(chǎn)市場實(shí)質(zhì)上是割裂的，而不是一個(gè)整體，本次因地制宜、 因城施策的政策調(diào)控是符合市場現(xiàn)狀的。但也正是由于市場的割裂性，因城施策 的效果也僅限于此地此城，想要依靠各地的政策組合對(duì)全國房地產(chǎn)市場進(jìn)行有力 調(diào)控難以達(dá)到預(yù)期效果。

　　3、區(qū)域發(fā)展是房地產(chǎn)最重要的基本面

　　地區(qū)發(fā)展不平衡導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的分化，進(jìn)而導(dǎo)致了調(diào)控政策的局限性，可以 認(rèn)為，區(qū)域發(fā)展是房地產(chǎn)市場最重要的基本面。對(duì)房地產(chǎn)市場未來的判斷要回歸 區(qū)域發(fā)展的層面，關(guān)注區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃、政策引導(dǎo)和資金支持等方面。

　　解決好區(qū)域發(fā)展問題，很多伴生的問題也將迎刃而解，房地產(chǎn)市場才能走上長效 健康的發(fā)展路徑。例如廣受詬病的土地財(cái)政問題，有觀點(diǎn)認(rèn)為地方政府過于依賴 土地財(cái)政和房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造的稅收而被房地產(chǎn)綁架，從而認(rèn)為引導(dǎo)房地產(chǎn)的健康 發(fā)展首要問題是解決土地財(cái)政。但是從根源上看，土地財(cái)政是地區(qū)發(fā)展過程中為 解決資金來源問題創(chuàng)造出的工具。在當(dāng)前體制下，地方政府事權(quán)遠(yuǎn)大于財(cái)權(quán)，本 來就存在資金缺口，同時(shí)財(cái)政收入分配隱含極大的不公平，欠發(fā)達(dá)地區(qū)處于弱勢(shì) 地位，持續(xù)補(bǔ)貼發(fā)達(dá)地區(qū)。在巨大的壓力下，地方政府必然會(huì)自發(fā)尋找出路。政 府的性質(zhì)又決定了其只能利用掌握的資源和提供的公共服務(wù)融資，于是當(dāng)時(shí)處于 預(yù)算外的土地出讓金便成了最佳選擇，土地財(cái)政應(yīng)運(yùn)而生。從這個(gè)角度看，地方 債、融資平臺(tái)等方式，本質(zhì)上和土地財(cái)政是一樣的。也就是說，解決了地方政府 的資金來源問題，土地財(cái)政這一系列問題也就不復(fù)存在。

　　總而言之，區(qū)域發(fā)展水平?jīng)Q定了房地產(chǎn)的消費(fèi)價(jià)值，區(qū)域發(fā)展前景決定了房地產(chǎn) 的投資價(jià)值，房地產(chǎn)市場最根本的還是要回歸到區(qū)域發(fā)展的層面上。市場行為不 能用政策規(guī)范，無論是控?zé)狳c(diǎn)城市房價(jià)，還是引導(dǎo)二三線城市去庫存，都是在為 地區(qū)發(fā)展不平衡的格局變化爭取時(shí)間。

　　五、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展望

　　1、房地產(chǎn)業(yè)長期需求強(qiáng)勁

　　2015年我國城鎮(zhèn)化率僅為56.1%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家90%以上的水平，城鎮(zhèn)化進(jìn)程 還在推進(jìn)。根據(jù)《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》提出的目標(biāo)，在2020 年前常住人口的城鎮(zhèn)化率要達(dá)到60%左右，也就是說預(yù)計(jì)還有大約5200萬人將在 未來4年內(nèi)完成城鎮(zhèn)化；戶籍人口城鎮(zhèn)化率要提高到45%左右，對(duì)不同城市實(shí)行 差異化的落戶限制，以合法穩(wěn)定就業(yè)和合法穩(wěn)定住所(含租賃)等為前置條件，全 面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開城區(qū)人口50萬-100萬的城市落戶限 制，合理放開城區(qū)人口100萬-300萬的大城市落戶限制，合理確定城區(qū)人口300萬 -500萬的大城市的落戶條件，嚴(yán)格控制城區(qū)人口500萬以上的特大城市人口規(guī) 模。此外，2016年10月，國務(wù)院發(fā)布《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》，更加明確了戶籍人口城鎮(zhèn)化的政策導(dǎo)向和實(shí)現(xiàn)路徑。

　　目前我國城鎮(zhèn)化率還比較低，未來的城鎮(zhèn)化人口增加為房地產(chǎn)市場提供了持續(xù)的 需求，大城市和中小城市的市場需求不是此消彼長的格局，房地產(chǎn)長期需求強(qiáng) 勁。此外，現(xiàn)在市場面臨的問題是如何將城鎮(zhèn)化人口合理引導(dǎo)，就地就近城鎮(zhèn) 化，防止人口過度向大城市和特大城市集中。

　　2、地區(qū)發(fā)展不平衡格局將會(huì)發(fā)生改變

　　首先澄清，改變地區(qū)發(fā)展不平衡的格局，不是實(shí)現(xiàn)各地的均等無差別的發(fā)展。我 們承認(rèn)地區(qū)之間的發(fā)展水平應(yīng)當(dāng)存在差距，所要改變的是在一線城市城鎮(zhèn)化進(jìn)程 已經(jīng)顯著領(lǐng)先于全國后資源仍然過度向一線城市集中的局面，加快發(fā)展重點(diǎn)二三 線城市，縮小地區(qū)間的差距到合理水平。

　　根據(jù)2010年國家公布的《全國主體功能區(qū)規(guī)劃》中關(guān)于城市化戰(zhàn)略格局的構(gòu)想， 未來我國將構(gòu)建“兩橫三縱”為主體的城市化戰(zhàn)略格局：以陸橋通道、沿長江通道 為兩條橫軸，以沿海、京哈京廣、包昆通道為三條縱軸，以國家優(yōu)化開發(fā)和重點(diǎn) 開發(fā)的城市化地區(qū)為主要支撐，以軸線上其他城市化地區(qū)為重要組成。在城市群 規(guī)劃方面，對(duì)環(huán)渤海、長江三角洲、珠江三角洲地區(qū)進(jìn)行優(yōu)化開發(fā)，形成3個(gè)特 大城市群；對(duì)哈長、江淮、海峽西岸、中原、長江中游、北部灣、成渝、關(guān)中— 天水等地區(qū)實(shí)行重點(diǎn)開發(fā)，形成若干新的大城市群和區(qū)域性的城市群。

主體功能區(qū)規(guī)劃城市化戰(zhàn)略格局

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)整理

　　國家對(duì)城市化格局已經(jīng)有了明晰的規(guī)劃，對(duì)三個(gè)特大城市群進(jìn)行優(yōu)化開發(fā)，對(duì)其 他城市群進(jìn)行重點(diǎn)開發(fā)，未來這些重點(diǎn)開發(fā)的城市群就是平衡地區(qū)發(fā)展的突破 口。目前我國一線城市的城市化進(jìn)程遙遙領(lǐng)先，在全國城市化率只有56%的背景 下，上海、北京的人口密度已經(jīng)步入世界前十名的水平，一線城市繼續(xù)吸納城鎮(zhèn)

　　化人口的能力受限。此外，考慮到我國巨大的人口基數(shù)，只靠幾個(gè)城市或城市群 完成推進(jìn)城市化的過程并不現(xiàn)實(shí)，未來城市化必須是多極化發(fā)展。

　　要實(shí)現(xiàn)多極化城市化，引導(dǎo)人口流入規(guī)劃的地區(qū)，就必須改變目前地區(qū) 發(fā)展不平衡的局面。改變地區(qū)發(fā)展不平衡格局，就要從其形成的根本原因入手， 調(diào)整資源分配，改革戶籍制度。資源分配方面，除了機(jī)遇政策支持，最 重要的是要改變地區(qū)稅收收入分配不平等的格局，停止資源向發(fā)達(dá)地區(qū)過度集中 而帶來的預(yù)期分化。具體來看，短期內(nèi)在增值稅仍然為主體的情況下可適當(dāng)調(diào)整 分成比例，加大轉(zhuǎn)移支付力度，改善地方政府財(cái)政情況；長期促進(jìn)增值稅向消費(fèi) 地原則分配轉(zhuǎn)型，培育以財(cái)產(chǎn)稅等直接稅為主的地方主體稅種，縮小地方收入差 距。戶籍制度方面，繼續(xù)收緊一線城市戶籍準(zhǔn)入，同時(shí)有序開放各種重點(diǎn)開發(fā)城 市群的戶籍制度，引導(dǎo)人口就近城鎮(zhèn)化。

　　3、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢(shì)展望

　　預(yù)計(jì)資源繼續(xù)向一線城市傾斜的局面將會(huì)有所改變，并且隨著戶籍制度的進(jìn) 一步收緊，一線城市吸引資金和人口流入的能力將下滑，發(fā)展速度將面臨平臺(tái) 期，房地產(chǎn)市場熱度也會(huì)逐漸退卻。與此同時(shí)，其他地區(qū)核心城市群將加速發(fā) 展，放寬人口準(zhǔn)入和發(fā)展預(yù)期提升將吸引城市化人口流入，房地產(chǎn)去庫存持續(xù)推 進(jìn)，將出現(xiàn)量價(jià)齊升的局面。在地區(qū)發(fā)展前景預(yù)期調(diào)整后，一線城市將放開限購 限貸，房地產(chǎn)市場分化的格局也就基本結(jié)束。此外，我們看好大城市周邊地區(qū)的 房地產(chǎn)市場，在核心城市群建設(shè)過程中得益于外溢效應(yīng)，將會(huì)分享核心城市的資 源和人口紅利，實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展。