2016 年 1-10 月全國商品房銷售面積為 12.03 億平方米，同比上升 26.8%；銷售 額為 91,482 億元，同比上升 41.2%；銷售均價(jià)為 7,602 元/平米，同比上升 11.3%。 10 月單月銷售面積和銷售額分別同比增長 26.4%和 40.1%，增幅較 9 月均有所 收窄，調(diào)控政策下投資投機(jī)需求得到抑制，熱點(diǎn)城市住宅成交量回落，調(diào)控 效應(yīng)初顯。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11 月樓市成交進(jìn)一步降溫，主要受到調(diào)控政 策帶動的觀望情緒和高基數(shù)的影響，預(yù)計(jì)后續(xù)調(diào)控政策效應(yīng)將持續(xù)放大。

商品房竣工面積及銷售面積

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商品房銷售額和均價(jià)走勢

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　　2016 年 1-10 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長 6.6%，較 1-9 月擴(kuò)大 0.8 個(gè)百 分點(diǎn)；商品房新開工面積同比上升 8.1%，較 1-9 月擴(kuò)大 1.3 個(gè)百分點(diǎn)；施工面 積同比上升 3.3%，增速較 1-9 月持平；土地購臵面積同比下降 5.5%。10 月單 月新開工面積和投資增速分別大幅上升至 20%和 13%，后者創(chuàng)出年內(nèi)新高，而 施工面積增速也由負(fù)轉(zhuǎn)正。隨著庫存去化月數(shù)持續(xù)走低，四季度投資增速企 穩(wěn)回升趨勢明顯，托底年內(nèi)中國經(jīng)濟(jì)。

商品房地產(chǎn)開發(fā)投資額及增速

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商品房新開工和施工面積及增速

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　　2016 年 10 月份 100 個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格為 12,825 元/平米，環(huán)比上升 1.65%，較上月回落 1.18 個(gè)百分點(diǎn)，同比上升 18.21%， 較上月擴(kuò)大 1.57 個(gè)百分點(diǎn)。按中位數(shù)計(jì)算，全國 100 個(gè)城市住宅價(jià)格中位數(shù)為 7,306 元/平方米，環(huán)比上漲 2.20%，同比上漲 2.67%，百城中多數(shù)城市房價(jià)走勢 較為平穩(wěn)。從價(jià)格來看，10 月百城整體價(jià)格漲幅明顯放緩，上漲城市數(shù)量減 少，且多數(shù)熱點(diǎn)城市房價(jià)漲幅均有所回落，部分城市回落幅度顯著。

中指百城價(jià)格指數(shù)及環(huán)比、同比變化

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　　隨著 2016 年 10 月國慶假期一、二線城市密集出臺限購限貸政策，本輪樓市調(diào) 控窗口正式開啟，前期熱門樓市銷售回落幅度較大，但房價(jià)尚未出現(xiàn)明顯調(diào) 整；11 月以來，杭州、武漢、上海等相繼在原先的調(diào)控政策基礎(chǔ)上加碼，顯 示此次政府調(diào)控的力度和決心之大，未來樓市在高基數(shù)和行政調(diào)控的背景 下，預(yù)計(jì)商品房銷售將出現(xiàn)較大幅度降溫，樓市進(jìn)入調(diào)整周期不可避免。

　　由于國內(nèi)人口紅利消失、城鎮(zhèn)化速度的趨緩以及人均居住面積提升空 間的縮小等因素，我國未來 10-20 年中增量住宅需求有限。根據(jù)人口結(jié)構(gòu)測算， 我國 25-49 歲購房適齡人口在 2015 年達(dá)到峰值，并從 2018 年開始急速下降。其中，25-29 歲的適齡結(jié)婚人口在未來 5 至 10 年將呈現(xiàn)斷崖式的下滑：2020 年 （2015 年 20-24 歲）的適齡結(jié)婚人口相較 2015 年（2015 年 25-29 歲）降幅達(dá)到 22%，2025 年（2015 年 15-19 歲）的適齡結(jié)婚人口相較 2020 年（2015 年 20-24 歲）降幅達(dá)到 25%，下一輪地產(chǎn)周期的新房需求總量將顯著小于此輪周期，以 此類推，預(yù)計(jì)此輪地產(chǎn)周期的經(jīng)歷內(nèi)生性調(diào)整的幅度或超過往年。

我國購房適齡人口數(shù)峰值已過

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未來五至十年 25-29 歲適齡結(jié)婚人口斷崖式下跌

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　　從海外經(jīng)驗(yàn)來看，適齡購房人口的增速與新房銷售增速具有較強(qiáng)的相關(guān)性：日 本適齡購房人口增速在 2000年左右達(dá)到頂峰后，2000-2005年和 2005-2010年間的 新房簽約數(shù)量連續(xù)下降；美國適齡人口增速與新建住房銷售增速雙雙在1982-1983 年間達(dá)到頂峰，住房銷售增速達(dá)到 50%的高點(diǎn)后步入平穩(wěn)的調(diào)整期，而在此后的 30年間每輪樓市周期中，住房銷售同比增速的高點(diǎn)也基本在 10%左右。

日本適齡購房人口增速與新建公寓樓簽約戶數(shù)量

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美國 1964 年以來適齡購房人口增速與新建住房銷售增速

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　　伴隨著此輪樓市的暴漲，國內(nèi)居民的杠桿率水平激增：2016 年前 10 月，金融 機(jī)構(gòu)新增人民幣貸款中居民戶中長期貸款額為 4.7 萬億元，占同期金融機(jī)構(gòu)新 增人民幣貸款的 43.4%，同比提升 17.3 個(gè)百分點(diǎn)，顯示居民購房貸款率水平正 迅速攀升。但目前國內(nèi)居民購房杠桿率仍處合理水平，后期系統(tǒng)性 金融風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的可能性較小，居民部門仍有加杠桿的空間。

國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)新增人民幣貸款中居民戶中長期貸款占比

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　　從增量信貸來看，截至 2016 年 9 月，國內(nèi)主要金融機(jī)構(gòu)新增個(gè)人購房貸款額 為 3.75 萬億元，同比增長 95%，占全國房地產(chǎn)銷售總額 47%。但假設(shè)二手房交易量占比總銷量的 30%-40%，則 2016 年前三季度居民新增按揭貸款占房 地產(chǎn)總銷售比重約 30%，新增杠桿率仍處可控范圍。 從存量信貸來看，截至 2016 年 9 月，國內(nèi)主要金融機(jī)構(gòu)個(gè)人購房貸款余額為 17.9 萬億元，根據(jù)社科院統(tǒng)計(jì)的國家資產(chǎn)負(fù)債表，保守估計(jì)目前城市居民部門 房地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模超過 130 萬億（2014 年為 114 萬億），按揭貸款余額占比僅不 到 15%，因此國內(nèi)住房市場整體的杠桿率仍處于相對較低的水平。

國內(nèi)主要金融機(jī)構(gòu)新增個(gè)人購房貸款占全國房地產(chǎn)銷售額比

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　　雖然樓市杠桿率可控，但由于此輪房價(jià)的暴漲，反映購房支付能力的房價(jià)收 入比指標(biāo)也在迅速攀升。根據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，全國 45 城房價(jià)收入比 均值為 10.1，一線城市和東部沿海城市，明顯整體高于內(nèi)陸其他城市，深圳、 上海、三亞、北京、廈門分列前五位，房價(jià)收入比均超過 15，其中深圳高達(dá) 36，遠(yuǎn)超全球平均房價(jià)收入比 6-7 的均值。

2016 年前三季度全國 45 個(gè)大中城市房價(jià)收入比

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國內(nèi)一線城市平均按揭收入比測算

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　　截至 2016 年 10 月，全國商品房待售面積為 6.95 億平米，已連續(xù) 8 個(gè)月環(huán)比下 降，庫存去化效果初顯；但待售面積同比仍然增長 1.3%，即經(jīng)歷2016年樓市火 爆后，目前的庫存水平僅回到了 2015 年 11 月水平；若考慮到加快的銷售去化 速度，全國可售面積 12 個(gè)月移動平均去化月數(shù)也僅回到了 2014 年 9 月水平， 即此輪地產(chǎn)周期的起漲點(diǎn)，整體庫存仍居歷史高位。

全國商品房待售面積及 12 個(gè)月移動平均去化月數(shù)

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十大一二線城市住宅 3 個(gè)月移動平均去化月數(shù)

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　　從土地口徑來看，截至 2016 年 10 月，全國商品房待開發(fā)土地面積為 3.43 億平 米，同比下降 2.7%；1-10 月，全國累計(jì)購臵土地面積為 1.69 億平米，同比下 降 5.5%。雖然 2016 年相較 2015 年土地購臵面積同比 32%的降幅有所回暖，但 全國范圍內(nèi)的土地市場成交水平仍較火熱樓市的表現(xiàn)有較大差距，主要由于 三四線的高庫存問題仍制約開發(fā)商的拿地?zé)崆椤Ｎ磥黼S著樓市銷售的降溫， 全國土地成交活躍度或再度承壓。

　　從結(jié)構(gòu)來看，跟蹤的 40 個(gè)城市土地市場情況顯示，2016 年 1-10 月 40 個(gè)重 要城市供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積同比下降 7.8%，成交土地規(guī)劃建筑面積同比下 降 10.7%，其中一線城市分別同比下降 29%和 32%，供應(yīng)大幅收縮而需求火熱 導(dǎo)致地王頻現(xiàn)，政府無奈采取暫停供給的方式進(jìn)行調(diào)控，與三四線城市形成 鮮明對比，若2017年一二線供地持續(xù)收縮，地市或與樓市同樣經(jīng)歷寒冬考驗(yàn)。

全國商品房待售面積及環(huán)比增速

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40 個(gè)重點(diǎn)城市累計(jì)土地供應(yīng)和成交規(guī)劃建筑面積增速

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　　從未來趨勢判斷，需求方面，一二線城市小學(xué)在校人數(shù)同比增長明顯，顯示 區(qū)域人口凈流入加速，而三四線城市的小學(xué)生人數(shù)的持續(xù)下降則顯示出后續(xù) 住房購買力的下降；供給方面，一二線城市的土地供應(yīng)稀缺，成交溢價(jià)率高 企，未來可售資源的匱乏或加重目前的供需矛盾，因而房價(jià)有自發(fā)通過上漲 調(diào)節(jié)供求的動力，未來受到市場整體調(diào)整影響不可避免，但在貨幣政策穩(wěn)定 的背景下，后續(xù)一二線熱門區(qū)域房價(jià)仍將得到剛需的有力支撐。預(yù)計(jì) 2017 年全國商品房銷售額同比下降 10.9%，投資額同比增長 3.5%；新開工面積同比下降 10%，銷售面積同比下降 10%。

各線城市普通小學(xué)在校生數(shù)量增速

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各線城市供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積增速

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房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)與同比增速預(yù)測

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