2016年樓市整體呈量價齊升的火熱情形，整體表現(xiàn)良好，也給2017年上半年樓市帶來較大壓力，因此政策態(tài)度在2017年不確定性較大。在對經(jīng)濟下行的容忍度增加的情形下，調(diào)控政策整體收緊預(yù)期較高。

出臺政策一覽

　　按揭貸款利率及實體經(jīng)濟利率緩步下行，于底部震蕩。按揭貸款利率持續(xù)下行，利好整個行業(yè)的資金面。珠三角6個月票據(jù)直貼利率年初有所上漲，但是在前10個月緩步下行，到2016年10月26日的2.55%。國債收益率仍處于歷史低位，長短期國債收益率的差幅縮窄，市場資金面仍然較為寬松。 經(jīng)濟偏弱，加上通脹率較低，貨幣寬松的環(huán)境短期內(nèi)保持不變。

按揭利率不斷下行

經(jīng)濟偏弱，加上通脹率較低，貨幣寬松的環(huán)境短期內(nèi)保持不變

收益率下行，長短期國債收益差幅縮窄

　　發(fā)債規(guī)模增加，整體發(fā)債利率下降。16年銷售回暖以及發(fā)債規(guī)模的大幅度上升改善了整個行業(yè)的資金面，部分企業(yè)通過發(fā)債拍地、建設(shè)；發(fā)債利率也逐漸下降，資金成本不斷降低。
房地產(chǎn)到位資金穩(wěn)健增長。在房地產(chǎn)開發(fā)到位資金中，低成本的定金及預(yù)收款、個人按揭貸款增長顯著，在充足的銷售資金回流下，房地產(chǎn)企業(yè)整體的資金成本持續(xù)下行，為盈利打開空間。

定金及預(yù)收款、個人按揭貸款增速明顯

15-16年發(fā)債規(guī)模顯著上升

房企發(fā)債利率處于下行通道中

　　預(yù)計2017年投資增速在2%左史。2016年前10個月，房地產(chǎn)投資增速6.6%，但全國范圍來看，2016年上半年拿地總額不高，下半年新開工增速有所放緩，預(yù)計2016年全年投資增速在5%以上，2017年全年增速在2%巠史。2016年雖地王頻出，但全國范圍來看土地購置款并未大幅增長，土地購置偏弱之下，預(yù)計2017年新開工面積增速在5%以內(nèi)；拿地方面，16年核心城市拿地較多，預(yù)計17年增長動力較弱。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速小幅回升

投資增速測算

　　2016年10月底，17個城市新房去化時間17 個月，近期因為成交量下陳導(dǎo)致去化時間反彈。預(yù)測2017年新開工面積增速在5%以內(nèi)。2016年前9月新開工累計同增6.8%，預(yù)計全年增速在10%巠史。受限販政策的影響，2017年新開工增速下滑壓力較大； 預(yù)計2017年全年新開工面積增速在5%以內(nèi)。預(yù)計2017年新增住宅供應(yīng)減少。2016年前9月100大中城市累計住宅土地成交規(guī)劃建面同降13.1%；核心城市土地供應(yīng)大幅削減，預(yù)計2017年仍會控制供應(yīng)。

17城市住宅去化時間降低至17個月

預(yù)測2017年新開工同增0%

100大中城市土地成交規(guī)劃建面呈下降趨勢

　　預(yù)計2016年全年的銷售額同比增速達到40%。2016年前10月，全國商品房銷售面積同升27%，銷售金額同升41%；去庫存總思路下加上信貸偏松，前9個月銷售火熱；國慶政策出臺后，根據(jù)我們監(jiān)控的數(shù)據(jù)，三四線城市銷售明顯回升，而事線城市目前已經(jīng)秴有回暖，但一線城市持續(xù)低迷，預(yù)計全年銷售額同比增速為40%。預(yù)計2017年全年的銷售額同比增速在10%左右。2017年，貨幣政策預(yù)期依然較為寬松，但仍調(diào)控政策的周期來看，在上半年放松的概率不大，下半年銷售情況還有待觀察。

銷售面積同比增速于年中回落后恢復(fù)回升

銷售金額同比增速下半年回升

　　資金面寬松+實體收益率下行，市場情緒被充分點燃。2016年10月，百城房價指數(shù)中環(huán)比上漲城市仍有79個，下跌的有21個。雖然伴隨限販限貸政策，但是房價上漲城市數(shù)量仍處二歷史相對高點，相比二去年同期大幅增加。預(yù)期2017H1房價仍處二高位震蕩狀態(tài)預(yù)計2017年上半年房價調(diào)整壓力較大。受2016年上半年高基數(shù)的影響，2017年房企業(yè)績同比增速下行壓力較大，在政策持續(xù)收緊的預(yù)期下，預(yù)計2017年上半年房價或出現(xiàn)微幅調(diào)整。

百城房價指數(shù)已經(jīng)有所改善

一線城市最先起步，二線跟上

　　一二線核心城市吸引力不減。優(yōu)質(zhì)的就業(yè)、教育、醫(yī)療資源使得一事線核心城市的凈遷入人口常年居二全國前列。一線城市土地供應(yīng)面積占比呈下降趨勢。2016年1-10月，一線城市住宅類土地合計供應(yīng)建面為1278萬平方米，僅占觀察的百城總供應(yīng)面積的3.45%，處于歷史低點。這表明一線城市土地資源更加稀缺，很多房企甚至不惜以較高的溢價率在一線和核心二線拿地。

核心城市常住人口處于流入狀態(tài)

一線城市住宅土地出讓比例降至歷史低點

一線城市住宅類土地溢價率大幅提升

　　一線城市供給緊缺，三四線城市需求有限。一線城市特別是北上深由二其土地供給有限，并以存量房市場為主，對市場拉動有限；而三四線城市由二需求有限，在土地供應(yīng)不出現(xiàn)明顯縮減，經(jīng)濟沒有大幅驅(qū)動的情形下，預(yù)計會保持比較秶定的態(tài)勢。二線城市受益于城鎮(zhèn)化，需求旺盛，是未來房地產(chǎn)行業(yè)的機會所在。事線城市的樓市調(diào)節(jié)空間較大，受供需關(guān)系和經(jīng)濟因素影響明顯，未來可能仍然會出現(xiàn)城市熱度輪動的情形。

三線城市庫存任務(wù)仍然艱巨

熱點二線城市的販買力有更大的空間

　　老齡化趨勢是中國社會無法回避的趨勢。逆撫養(yǎng)比的持續(xù)下行意味著單位勞動力所需撫養(yǎng)的老人呈上升趨勢，而地產(chǎn)作為養(yǎng)老最重要的載體之一，未來有著很大的發(fā)展空間。而隨著老齡化的來臨，人口死亡率也將持續(xù)上升。而國內(nèi)安樂地產(chǎn)的供給仍然嚴(yán)重不足，墓位在2020年預(yù)計僅夠銷售不到4年，供給呈嚴(yán)重不足的態(tài)勢，因此安樂地產(chǎn)未來仍是一片藍海。

老齡化加劇，必將帶來夕陽產(chǎn)業(yè)的輝煌

中國墓位供給嚴(yán)重不足，安樂地產(chǎn)未來仍有很大的發(fā)展空間