內資開發商赴港搶地 香港地產市場會重新洗牌嗎？

　　Anthony是香港物業的資深投資者，投資地產市場已經10多年，目前手持超過10個香港物業，總值八位數字。近幾年，Anthony留意到這樣一個趨勢：香港地產市場上越來越多內地發展商來競逐，預計推出的樓盤越來越多。

　　"若果從投資角度，香港投資者較喜歡港資發展商，始終大家文化相同。樓宇的間隔及管理都較貼近本地慣常做法，轉手都容易一點。"對于內資樓盤，Anthony頗有疑慮，目前他手頭物業，清一色全是香港發展商手筆，但內資地產的發展浪潮，似乎勢不可擋。　　香港投資者較喜歡港資發展商，始終大家文化相同。樓宇的間隔及管理都較貼近本地慣常做法，轉手都容易一點。

　　——資深物業投資者Anthony

　　僅僅看內地發展商涌港奪地的趨勢就可見一斑。就在剛剛過去的周五，10月28日，至少有20間發展商入標，競投啟德發展區1K區3號地皮，包括萬科、中海外、世茂房地產、保利等內資發展商。

　　過去數年間，內資地產商在香港買地的規模急速增長。根據德意志銀行于9月底發表的報告，以總樓面面積計算，2016年至今推售出的地皮，24%由內資地產商奪得，遠高于2009年的6%；若以地皮成交價計算，內資亦占21%，同樣較2009年的4%高。

　　回溯上世紀80年代，內地國企開始小規模地涉獵香港地產市場，而到了近年，國企、民企已經齊頭并進，大舉在香港獵地建屋。這些內地資金，將如何改變香港地產市場生態？

　　中資何以高價"盲搶地"？

　　現時，在香港的內資樓盤主要是由中國海外發展（下稱中海外）開發，該公司早于1986已在港推售住宅項目，打入香港市場。1997年金融風暴前，中海外高價購入多幅地皮，導致大幅度虧損離場，直至近10年，他們再度活躍于香港地產市場。

　　近期他們備受矚目的新盤，正是香港首個、亦是唯一一個"港人港地"住宅項目——啟德一號。"港人港地"政策于2012年推出，地皮招標加入發展限制，規定項目一手買家必須是香港永久居民，30年內轉手對象也只可以是香港永久居民。

　　中海外2013年以每呎地價超過5000元的市場估值上限奪地，今年8月底公布價單。首批300個單位中，最便宜的低層單位實用面積386呎，折實491萬，呎價12743元；最貴的833呎高層單位，折實1326萬元，實用呎價15932元，但仍不乏捧場客，首日開售全數沽清。

　　"中海外始終進入香港市場那么久，質素有一定保證。不過這個價錢真的不值得，內資樓最少都要較市價低5%至10%才算合理！"Anthony說。

　　但Anthony留意到，這些內資樓盤，在未來似乎會越來越多。因為在中海外投得啟德地皮的同期，內資開始大舉來港奪地，除了有國企背景的中海外、中信泰富、保利置業等之外，民企如萬科、世茂房地產、高銀金融亦打進香港地產市場。而這些地皮發展后，樓盤將會在未來幾年陸續出售。　　由2012年至今，內資來港投地總額460多億元。單單是2016年至今，內資發展商在港投得4幅官地，預計可興建超過3800個單位，地皮成交總額已達到138億元，貼近去年全年約140億元。

　　內資發展商在2014年開始加快進軍香港地產市場的步伐，很大程度上是因為當時內地樓市表現太波動。

　　——交通銀行(5.620, -0.03, -0.53%)國際中國房地產研究助理副總裁謝騏聰

　　在投資速度增長的同時，內資發展商的投地方式也逐步改變，過往主要與港資合作，現在則是獨資買地。其中，萬科在2013年與新世界(13.840, 0.05, 0.36%)發展以34億元投得荃灣西項目，當時只占20%權益。取得在港投地建樓經驗之后，萬科隨即加快投資步伐，隨后由2014年起，獨資投下兩幅官地及收購一個舊樓重建項目，目前于香港共持有四個項目，總值超過66億元。

　　"內資發展商在2014年開始加快進軍香港地產市場的步伐，很大程度上是因為當時內地樓市表現太波動。"交通銀行國際中國房地產研究助理副總裁謝騏聰對我們說。

　　謝騏聰指出，特別是2013至14年，內地樓市處于寒冬，三、四線城市樓市固然死寂，但就連上海、深圳和杭州等一、二線城市，消化庫存周期也隨時達到2、30個月。

　　"在這樣的情況下，內資發展商之前兩年唯有加大力度走出去，在海外購買資產。除了香港之外，澳洲、英國及其他東南亞等地亦是它們的目標。"謝騏聰說。

　　內資投地心態與港資截然不同　　于是，財力雄厚的內資發展商，在市場上出價進取，更屢見超出估值的情況。

　　內資發展商投地心態根本與香港發展商完全不同。在內地，數十億元甚至數百億元買一幅地根本不足為奇。

　　——交通銀行國際中國房地產研究助理副總裁謝騏聰

　　一幅位于油塘的臨海地皮，8月初由內資發展商五礦地產以40.05億元投得，是集團首次在香港投得官地。地皮價格高出市場估值40%，每平方呎樓面地價超過7000元，創九龍東住宅每呎地價的最高紀錄。

　　投標結果一出，市場嘩然。當時集團就回應指，相比于內地市場，香港土地價格與房屋售價的比例，仍處于合理水平，認為未來有利可圖。

　　"內資發展商投地心態根本與香港發展商完全不同。在內地，數十億元甚至數百億元買一幅地根本不足為奇。"謝騏聰說，來香港投地的內資發展商均有一定財力，"區區數十億元在它們眼中并非大數目"。

　　事實上，人民銀行過去兩年，多次減息及下調存款準備金率，市場資金流動性充裕，發展商融資渠道亦增加，而且借貸利率較以往低，在"水浸"的情況下，他們絕對有能力在港高價投地。

　　花得起錢，內資地產商奪地的心態可說是"不論好丑"，也因而被外界說是"盲搶地"。內資地產商"相中"存在司法覆核的問題地皮，正可以看到這種心態。　　舉例說，大埔荔枝山山塘路地皮，被學生環保團體入稟申請司法覆核，要求推翻將地皮由綠化地改劃為住宅用地。雖然司法覆核申請最終在6月被擱置，但中海外在2月，當仍有不明朗因素的情況下，仍出價21.3億元投得地皮。

　　另一幅位于大窩坪延坪道的住宅用地，同樣受司法覆核挑戰，而且發展商還要負責為鄰近山坡進行進行環境評估、負責護土維修及保養等，成本大增。即便如此，世茂房地產去年9月，仍以超過70億元投得地皮。 這類地皮之所以不受港資發展商歡迎，是因為地皮批出時間隨時因官司拖延數年，而萬一政府一方最終敗訴，發展商更不能進行任何工程，所以這類地皮發展風險甚高，難以"計數"。

　　事實上，港資發展商經歷過1970至80年代樓市起飛的黃金歲月，同樣亦吸收了1997年、2003年樓市大跌的經驗，出價較為審慎已是香港發展商的共識。這種態度正好與內資發展商形成強烈對比。

　　除了心態上不同，內資發展商計算利潤的方式亦有差別。根據德銀報告估計，內資發展商內地項目的凈利潤率，由5年前的15%，跌至今年上半年的10%，隨著內地土地價格持續上升，相信利潤進一步受壓。

　　反之，由于香港稅率較低，如果要達到同樣10%的凈利潤率，內資發展商在香港的項目，只需取得14%的最低回報率，遠低于香港發展商的30%。也就是說，在他們眼中，即使以相對較高價格買地，項目仍然有利可圖。

　　內資會打破香港地產市場壟斷局面嗎？

　　2013年前，香港特區政府一直采用"勾地表"制度，發展商向地政總署申請勾出地皮作公開拍賣，但最后能以高價奪地的，往往是大型發展商，中小型發展商對勾地興趣缺缺。政府于是取消勾地表制度，改以招標形式出售，希望借此增加中小型地產商投地勝算。

　　但隨著內資發展商增加市場參與，無論大型或中小型港資發展商同樣受到影響，土地市場占有率正逐步被蠶食。

　　瑞銀2015年10月發表報告指，本港五大發展商——長實、新地、新世界、信置及恒地的土地市場占有率，已由5年前的89%，急降至去年9月的41%。其中，首富李嘉誠旗下的長實，超過3年都未有投得官地，直至9月中，才以超出估值上限逾3成的19.53億元，投得沙田九肚麗坪路住宅地，每呎樓面地價約8000元。

　　市場份額和利潤會被攤薄嗎？港資發展商會德豐地產主席梁志堅對我們說，不會理會其他發展商，"自己會計自己條數"。他認為雖然內資發展商實力雄厚，但亦不會貿然出價，"要威都不是亂用錢去威！"他想一想再補充："當然不排除個別內資發展商會計錯數。"

　　梁志堅身兼地產建設商會執行委員會主席，他認為內資加入市場是一個健康現象，打破以往大型港資發展商壟斷市場的局面："有競爭才會令市場變得活躍，不會只是由數間大型地產商主導。"

　　要威都不是亂用錢去威！當然不排除個別內資發展商會計錯數。

　　——會德豐地產主席梁志堅

　　面對轉變中的市場，謝騏聰也認為港資發展商未必需要"硬碰硬"，以高價搶地。他指出，大型發展商在新界已收購大量農地，可申請改變土地用途發展，再加上市區重建項目，即使他們短期未能投得官地，相信仍然有足夠土地儲備建樓出售。

　　相對而言，中小型發展商經營或會較為艱難，謝騏聰預期，未來會有更多中小型發展商聯合組成財團投地，增加勝算。

　　至于未來內資發展商在香港土地市場占比會否進一步提高，謝騏聰認為，這很視乎內地的樓市情況。

　　仲量聯行9月發表報告指出，今年上半年政府招標的8幅地皮當中，3幅由內資于首季投得。不過踏入第2季，內資投地意欲明顯冷卻。"之前因為內地樓市不濟而來港投地，近期內地樓市又再火熱起來，項目賣得好，地價又升，內資發展商要留力在內地買地補充土地儲備，減少于香港投地亦很正常。"謝騏聰說。

　　"而且除了香港特區之外，內資在世界各地都有很多選擇，買地、買住宅、買商廈。"謝騏聰補充，以馬來西亞為例，碧桂園的項目純利潤率達到15%至20%，遠高于內地項目不足10%的利潤水平，而且當地地價成本較本港低，因此預期資金于未來會進一步分散到海外。

　　若果是自住的話，想都不用想，一定是選擇香港發展商！

　　——資深物業投資者Anthony

　　不過對于Anthony等香港用家和投資者來說，內資地產的質量始終讓人擔憂。近兩三年，Anthony進軍內地投資，在珠海、無錫等地買下四個單位。然而，這卻更堅定了他買港資樓的想法，主要原因是內地發展商的交樓標準與香港很不一樣。

　　"若果價錢相若的話，用作投資，當然不會買內資發展商的樓。"Anthony想了一想補充："若果是自住的話，想都不用想，一定是選擇香港發展商！"

　　未來，內資會否與港資在土地市場上平分天下，尚為未知數，不過內資在港購地建屋成氣候已是不爭事實。究竟內資高價搶地，會否反映在售價上？市場能否承受高昂樓價？隨著未來數年內資項目陸續推出市場，自有分曉。