三四線房企發(fā)債疑遭終止 交易所或落地更嚴厲監(jiān)管

　　周子崴

　　10月19日，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)交易所發(fā)債遭遇"一刀切"暫停的消息在市場引起軒然大波。

　　多位券商人士在接受經(jīng)濟觀察報采訪時也并未使用"一刀切"的說法，不過房企發(fā)債項目監(jiān)管出現(xiàn)收緊跡象。經(jīng)濟觀察報注意到，9月份以來確有部分房企項目在審核階段停滯不前。

　　9月下旬，一則關(guān)于交易所調(diào)整房地產(chǎn)公司發(fā)債審核制度的消息出現(xiàn)在市場，而審核收緊的現(xiàn)狀則被部分券商人士解讀為為即將正式出臺的房企發(fā)債監(jiān)管新規(guī)做準備，"這次全停，然后才會出標準。"北京某大型券商固收部門負責人向經(jīng)濟觀察報表示。

　　審核收緊

　　"交易所不會明確地暫停，或者告訴你有怎樣的變化，但是最近確實有很多三四線城市的企業(yè)發(fā)債項目都終止了。"北京一位券商承銷人士告訴經(jīng)濟觀察報。

　　從上交所公司債券項目信息平臺查閱的信息顯示，貴陽城南地產(chǎn)（集團）有限公司2016年非公開發(fā)行公司債券顯示為終止狀態(tài)，其更新日期為10月19日；融信集團購房尾款2號資產(chǎn)支持專項計劃則在10月12日終止。

　　9月份以來，狀態(tài)停留在"已反饋"的房企相關(guān)項目共14個，其中13個項目自審核狀態(tài)最新更新至今等待時間已有月余。

　　在前述承銷人士看來，審核的收緊應(yīng)該是確鑿的，"整個國家層面對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資是處于收緊狀態(tài)，但交易所不會發(fā)文說房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)就不做了，只會說材料上報后會受理，但很可能得不到進一步的處理。"

　　從實際案例來看，并非所有房企均無法通過交易所審核。9月下旬以后項目狀態(tài)顯示"通過"的房企有兩家，為廣州市時代地產(chǎn)集團有限公司2016年公開發(fā)行公司債券和頤和地產(chǎn)集團有限公司2016年非公開發(fā)行公司債券，兩家房企發(fā)行規(guī)模分別為35億元和36億元。

　　9月下旬，《關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)公司債券的分類監(jiān)管方案（試行）》流出，引起市場關(guān)注，其中內(nèi)容包括明確發(fā)債準入門檻和進行分類管理，這意味著對房企發(fā)債的監(jiān)管將進一步趨于嚴格。另有大型券商固收部門負責人則將目前出現(xiàn)的收緊跡象解釋為是在為房企發(fā)債的相關(guān)新政落地做準備，"這次全停，然后才會出標準"他說。

　　申萬宏源(6.400, 0.03, 0.47%)10月20日發(fā)布的研究報告中也有類似的解讀。報告稱，上交所確有可能從本周起通過窗口指導(dǎo)的方式暫停了所有地產(chǎn)公司債的發(fā)行，深交所也將很快跟進。但暫停發(fā)行的主要目的是為了等待地產(chǎn)公司債發(fā)行新規(guī)的頒布，新規(guī)頒布后將重啟發(fā)行。

　　監(jiān)管或?qū)②厙?/p>

　　按照此前市場流傳的文本，房企發(fā)債將實施分類監(jiān)管。房企發(fā)行公司債的硬性條件包括達到為主體評級AA級及以上；為境內(nèi)上市公司、以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企，和中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會排名前100名的其他民營非上市房企等條件。

　　在此基礎(chǔ)上，交易所對發(fā)債企業(yè)實施分類，按照總資產(chǎn)、最近一年末營業(yè)收入、凈利潤、資產(chǎn)負債率等指標將發(fā)債企業(yè)分為"正常類"、"關(guān)注類"、"風險類"三種，除"正常類"可以正常審核以外，"關(guān)注類"和"風險類"則需要根據(jù)不同情況明確契約條款或者增信。

　　事實上，自2015年年初公司債擴容以來，該品種發(fā)展迅猛，而房地產(chǎn)企業(yè)也迅速成為公司債發(fā)行的主力軍，發(fā)行公司債成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要路徑。Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年前8個月，房地產(chǎn)行業(yè)上市企業(yè)的債券發(fā)行量共990只，超過2015年全年總數(shù)。截至9月19日，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行規(guī)模已經(jīng)突破9600億元，為2015年同期的三倍以上。

　　對于券商而言，此前呈爆發(fā)式增長的房企業(yè)務(wù)如若收緊審批，也將帶來考驗，已有券商人士心存疑慮："如果政策明確，那么地產(chǎn)債近期也就做不了了，即使你申報了也不會產(chǎn)生效益。"

　　7月份，來自保薦機構(gòu)專題培訓(xùn)會議上的一則要求指出，不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款，彼時對房企融資的從嚴監(jiān)管已如箭在弦。目前，對于分類監(jiān)管政策的落地尚無時間表，不過房企發(fā)債審核標準將更為嚴格。"即使是大的公司，從各種融資途徑綜合來看，加在一起風險還是很大的，以前大家買地產(chǎn)債主要邏輯是賭房地產(chǎn)價格的上漲，他們儲備的地會升值，房產(chǎn)也會升值，但是現(xiàn)在在調(diào)控的基調(diào)下，階段性地應(yīng)該不會再漲了，包括監(jiān)管層和投資者都會更加審慎，警惕風險，要求去杠桿。"前述承銷人士坦言。