房地產(chǎn)行業(yè)是受到一個(gè)國(guó)家人口數(shù)量以及質(zhì)量影響最為集中的行業(yè)之一，因?yàn)椴幌裣�費(fèi)品等產(chǎn)品可以不斷 地更新、迭代，人的一生對(duì)于房地產(chǎn)的需求是有限的，因此一旦一個(gè)國(guó)家或者一個(gè)區(qū)域的人口總量或者結(jié)構(gòu)發(fā) 生變化的時(shí)候，該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)往往也將面臨新的格局。

　　隨著消費(fèi)者年齡的增大，對(duì)于養(yǎng)老房屋的需求也開始爆發(fā)，部分消費(fèi)者在 60 歲以后，會(huì)選擇在退休地區(qū) 購(gòu)買房屋，用于養(yǎng)老和度假。據(jù)統(tǒng)計(jì)的 65 歲以后美國(guó)家庭買房比例不低，度假、離兒女更近、以大換小增加 養(yǎng)老資金是主要原因。

美國(guó)房地產(chǎn)需求生命周期

　　擁有住房的需求是剛性的，從跟蹤的數(shù)據(jù)來看，擁有一套屬于自己的住房是大多數(shù)國(guó)家勞動(dòng)人口的目 標(biāo)之一，甚至上升為國(guó)家夢(mèng)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，72%左右美國(guó)人認(rèn)為擁有住房是美國(guó)夢(mèng)的一部分，而且這種對(duì)住 房的需求橫跨了所有年齡段，其中 19-34 歲、35-44 歲、45-54 歲和 55 歲以上的年齡段人口分別為 65%、66%、 74%和 76%，59%的租戶希望能夠結(jié)束自己的租房生涯。英國(guó)同樣如此，在 25-34 歲的租房人口中，78%的人群 希望能夠?qū)崿F(xiàn)購(gòu)房，47%的租戶會(huì)為買房的目標(biāo)奮斗不止。

美國(guó)各年齡段期望購(gòu)房的人口比例

英國(guó)各年齡段希望購(gòu)房的人口比例

　　如果有條件，絕大部分居民都想擁有一套自己的住房，拋開文化、習(xí)俗等因素，制約人們購(gòu)房 的最大障礙就是經(jīng)濟(jì)因素。根據(jù) trulia 數(shù)據(jù)，美國(guó)租戶不能買房的障礙有：沒存夠首付、沒有貸款的資格、信用 記錄不良好、沒能力還清當(dāng)前債務(wù)等，其中占比最高的是沒攢夠首付（51%）；根據(jù)英國(guó)住房調(diào)查數(shù)據(jù)，英國(guó)租 戶不愿購(gòu)房主要原因就是購(gòu)買力的制約，買不起房的租戶占比達(dá)到 65.5%。

美國(guó)人買不起房主因：沒攢夠首付

英國(guó)租客不愿買房主因：買不起

　　從住房需求生命周期來看，首次置業(yè)和改善性需求無(wú)疑是最為核心的需求，而這兩種需求有著非常明顯的 年齡特征。從美國(guó)數(shù)據(jù)來看，購(gòu)房人口中，49 歲以下人口占據(jù)全部需求的 59%，其中 34 歲以下人口首次購(gòu)房 的比例達(dá)到 68%；從英國(guó)、日本的數(shù)據(jù)來看，英國(guó) 25-44 歲人口占到首次置業(yè)人群的比重達(dá)到 81%，日本 30-50 歲人口是首次置業(yè)的主力人群，占比達(dá)到 73%。我國(guó)并未有完整的購(gòu)房人口年齡結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，根據(jù)鏈家發(fā)布的 2015 年數(shù)據(jù)來看，北京、深圳 25-44 歲購(gòu)房人口合計(jì)占比達(dá)到 85%、89%，這點(diǎn)與國(guó)際數(shù)據(jù)基本吻合甚至更為集中。

美國(guó)購(gòu)房人口年齡分布

英國(guó)首次購(gòu)房人群年齡分布

日本首次購(gòu)房人群年齡分布

北京、深圳購(gòu)房年齡結(jié)構(gòu)

　　年輕家庭不僅僅是當(dāng)?shù)刭?gòu)房的主力，同時(shí)也是遷徙的主要人群，在美國(guó)遷徙人口中，20-34 歲人口占比最高， 其中 25-29 歲人口超過 70 萬(wàn)人/年，不斷地從美國(guó)東北部和中西部向東南部等區(qū)域遷徙，遷徙的原因在于不斷尋 求更適宜的氣候、職業(yè)機(jī)會(huì)和生養(yǎng)兒女的地點(diǎn)，推動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的興起。

美國(guó)遷移人口年輕人比重

　　與美國(guó)類似，中國(guó)流動(dòng)人口主力軍也是以 80 后為主的 25-35 歲的新生代人口。根據(jù)《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào) 告 2013》顯示，2010 年新生代人口占全國(guó)流動(dòng)人口比重達(dá)到 53.6%，14 年末在外農(nóng)民工約 1.68 億人，占當(dāng)年 全國(guó) 2.63 億的流動(dòng)人口比重達(dá)到 63.9%，從我國(guó)農(nóng)民工年齡結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)看，15 年 21-40 歲的農(nóng)民工比重為 52%， 結(jié)合城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，為城市帶來潛在的置業(yè)需求。

我國(guó) 80 后流動(dòng)人口占比

中國(guó)農(nóng)民工年齡結(jié)構(gòu)

　　25-44 歲人口的購(gòu)房需求最為旺盛，除了對(duì)于居住需求的提升之外，還來自于這個(gè)階段人口的購(gòu)買力提升， 一方面來自于自身收入改善、家庭組合帶來的購(gòu)買力增加，另一方面，父母資助也減輕了購(gòu)房負(fù)擔(dān)，因此這一 年齡段住房消費(fèi)可能是兩代人、多個(gè)家庭的收入和儲(chǔ)蓄一起作用的結(jié)果。

　　親友資助方面，中國(guó)購(gòu)房父母資助比重較高，據(jù)上海公積金管理中心調(diào)查顯示，上海購(gòu)房年輕人口中，62.3% 購(gòu)房首付得到父母資助，其中 10.7%完全靠父母資助。但“啃老現(xiàn)象”并不僅僅是中國(guó)特有，根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn) 經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)來看，父母等親朋好友的資助是首付資金的重要來源，25%、15%的 34 歲以下、35-49 歲美國(guó) 購(gòu)房人口依靠親朋無(wú)償資助解決購(gòu)房首付；而在英國(guó)，依靠父母親朋資助購(gòu)買首套房的購(gòu)房人群比例達(dá)到 27%；購(gòu)買力方面，日本 30-39 歲年齡段人口按揭還貸負(fù)擔(dān)較整體高出約 3 個(gè)百分點(diǎn)，但按揭還貸占居民可支配 收入比重僅為 19.8%，從側(cè)面反映了日本這一年齡段家庭可觀的住房購(gòu)買力。回到我國(guó)，根據(jù)中原地產(chǎn)整理的 數(shù)據(jù)，上海 2014 年購(gòu)房人群中，25-44 歲人群的購(gòu)買房屋單價(jià)均高于其他年齡段，也從一個(gè)角度表明了 25-44 歲年齡段人口充足的購(gòu)房能力。

美國(guó)年輕人口購(gòu)房首付資金來源

英國(guó)父母親朋資助購(gòu)買首套房人群比重逐步提升

　　從住房自有率的國(guó)際數(shù)據(jù)比較來看，我國(guó)居民住房自有率顯著高于主要發(fā)達(dá)國(guó)家，根據(jù)《中國(guó)家庭金融調(diào) 查》數(shù)據(jù)，2013 年我國(guó)住房自有率為 89.7%，其中城鎮(zhèn)住房自有率為 85.4%，同期其他主要國(guó)家住房自有率分 別為：美國(guó) 65%、英國(guó) 63%、日本 62%、法國(guó) 55%、德國(guó) 43%，較高的住房自有率反映了中國(guó)更強(qiáng)的房產(chǎn)觀念， 使得中國(guó)居民購(gòu)房意愿更為強(qiáng)烈。

各國(guó)住房自有率比較

　　中國(guó)人購(gòu)房意愿同樣體現(xiàn)在資產(chǎn)配置的差異上，從美、英、日、中四國(guó) 2004-2014 年十年的數(shù)據(jù)來看，各 國(guó)家庭房地產(chǎn)的資產(chǎn)配置比例均在降低，但房地產(chǎn)占中國(guó)家庭財(cái)富比重仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他三國(guó)，截至 2014 年，房 地產(chǎn)在中國(guó)、英國(guó)、美國(guó)、日本的家庭資產(chǎn)占比分別為 54%、43%、25%、24%，這一方面在于家庭對(duì)于房產(chǎn)的 依賴以及相對(duì)投資渠道的狹窄，另一方面也在于中國(guó)過去 20 年處于快速城鎮(zhèn)化的過程中，很多居民在初始資產(chǎn) 積累的階段，房屋占資產(chǎn)比重較高是必經(jīng)的過程。

房地產(chǎn)在美國(guó)居民家庭財(cái)富比重

住宅在英國(guó)居民家庭財(cái)富比重

房地產(chǎn)在日本居民家庭財(cái)富比重

房地產(chǎn)在中國(guó)居民家庭財(cái)富比重

　　人口年齡結(jié)構(gòu)的變化帶來的是跟消費(fèi)層面全方面的變化：

　　1、大眾消費(fèi)品銷售增速的趨緩。日本在 1950 年開始進(jìn)入“人口稠密一代”，中產(chǎn)階級(jí)人口快速增加，推升 了家電、住房、汽車等大眾消費(fèi)的爆發(fā)，但在年輕人口規(guī)模逐步下降之后，日本各方面的消費(fèi)都出現(xiàn)了下降， 包括衣食住行各個(gè)方面。耐用消費(fèi)品方面，日本、美國(guó)汽車銷量在 25-44 歲人口規(guī)模見頂之后，也都出現(xiàn)了增 長(zhǎng)的乏力甚至下降。

　　2、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)。人均收入提升疊加人口年齡結(jié)構(gòu)變遷，人口消費(fèi)特征會(huì)逐步從大眾化向個(gè) 性化變遷。日本上世紀(jì) 70 年代開始，25-44 歲人口規(guī)模下降，但隨著消費(fèi)意識(shí)的升級(jí)、家庭結(jié)構(gòu)的變化（少子 化）以及收入的改善，大眾消費(fèi)意識(shí)呈現(xiàn)出非常明顯的從大眾化向個(gè)性化轉(zhuǎn)移的特征。上世紀(jì) 70 年代開始“標(biāo) 志迷戀”奢侈品需求的爆發(fā)就是一個(gè)非常典型的例子，較為類似的是，我國(guó) 8090 后的消費(fèi)特征目前也正處于從 大眾化向個(gè)性化傳導(dǎo)，中國(guó)居民全球奢侈品銷售份額的提高、豪華車的購(gòu)買增速都反映出鮮明的年齡結(jié)構(gòu)變化 所帶來的特征。

　　在人的生命周期中，不同年齡階段正好對(duì)應(yīng)了不同的衛(wèi)生產(chǎn)品：嬰兒時(shí)期的紙尿褲，逐漸成熟后大量使用 衛(wèi)生紙以及衛(wèi)生產(chǎn)品，而在老年時(shí)期，又開始面對(duì)成人尿布等需求，因此衛(wèi)生用品的數(shù)據(jù)也能動(dòng)態(tài)且真實(shí)地觀 察一個(gè)國(guó)家人口結(jié)構(gòu)變化。日本和美國(guó)衛(wèi)生用品的數(shù)據(jù)，可以看到日本美國(guó)在老齡化趨勢(shì)下不同衛(wèi)生用品增速的結(jié)構(gòu)變化。 從日本數(shù)據(jù)來看，1994 年至 2003 年周期日本 65 歲人口占比從 14.5%提升至 20%，于此同時(shí)，觀察到日本嬰兒紙尿褲的銷售量增速為 32%，而成人失禁用品的銷售量增長(zhǎng)了 227%，兩個(gè)數(shù)量等級(jí)也在不斷接近，紙尿褲 嬰兒/成人的比值從 4.5 下降到了 1.8。同樣在存在老齡化趨勢(shì)的美國(guó)，根據(jù)美國(guó) INDA 數(shù)據(jù)，2012 年北美地區(qū) 成人衛(wèi)生用品的年均銷售量增幅高于嬰兒紙尿褲，后者與前者銷售額比重為 1.7，人口結(jié)構(gòu)老齡化帶來衛(wèi)生用品 剛性需求的結(jié)構(gòu)變化。

美國(guó)和日本成人失禁用品 2014 年銷售增速

美國(guó)成人衛(wèi)生用品和嬰兒紙尿褲銷售增速

　　在中國(guó)也同樣觀察到這些變化，中國(guó)過去 5 年的嬰兒紙尿片消費(fèi)量復(fù)合增長(zhǎng)率僅為 5%，而成人衛(wèi)生 用品的復(fù)合增速達(dá)到 38%，嬰兒/成人消費(fèi)量比值從 2009 年的 8.0 下降到了 2.0，老齡化的趨勢(shì)也正在這些消費(fèi) 品中體現(xiàn)。

中國(guó)嬰兒及成人衛(wèi)生用品銷售量

中國(guó)嬰兒/成人衛(wèi)生用品銷售量比值

　　置業(yè)人口規(guī)模的增長(zhǎng)持續(xù)推動(dòng)著新房市場(chǎng)的增長(zhǎng)，但兩者的峰值并不一致，美 國(guó)、法國(guó)、日本的新房、土地銷售峰值都滯后于人口，可以理解為，置業(yè)人口是新房市場(chǎng)增長(zhǎng)的支撐，但是會(huì) 隨著貨幣因素強(qiáng)化，其后會(huì)隨著流動(dòng)性的變化受到更大的擾動(dòng)。所以看到這幾個(gè)國(guó)家新房成交都因?yàn)榻鹑?危機(jī)影響而出現(xiàn)拐點(diǎn)，如美國(guó)、法國(guó)、西班牙等 2007 年，以及日本的 1990 年。而在金融危機(jī)之后，擁有更好人口結(jié)構(gòu)以及經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有更好的韌性，15 年美國(guó)新房成 交套數(shù)已經(jīng)恢復(fù)至峰值的 39%，法國(guó) 15 年新房成交恢復(fù)至峰值的 68%，相對(duì)而言，西班牙新房成交 15 年新房 成交僅為峰值的 12%。

美國(guó)置業(yè)人口與新房成交

法國(guó)置業(yè)人口與新房成交套數(shù)

西班牙置業(yè)人口與新房銷售套數(shù)

日本置業(yè)人口與一手公寓成交套數(shù)

　　置業(yè)人口見頂并不意味著房?jī)r(jià)的見頂，美國(guó)、日本、韓國(guó)、法國(guó)的 25-44 歲人 口規(guī)模見頂后，房?jī)r(jià)仍保持了多年的上行，其中真實(shí)房?jī)r(jià)峰值滯后置業(yè)人口峰值的時(shí)間長(zhǎng)度分別為，美國(guó) 6 年、 日本 12 年、法國(guó) 15 年，這點(diǎn)和此前討論的新房市場(chǎng)一致，影響一個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)水平的是較為綜合的因素，除了 人口的內(nèi)生變化，還包含貨幣政策、行業(yè)政策等綜合因素的擾動(dòng)。

各國(guó)置業(yè)人口峰值和真實(shí)房?jī)r(jià)峰值年份梳理

美國(guó)房?jī)r(jià)與置業(yè)人口

日本房?jī)r(jià)與置業(yè)人口

　　盡管從置業(yè)人口拐點(diǎn)難尋房?jī)r(jià)拐點(diǎn)，但這并不代表在大周期中，房?jī)r(jià)能夠脫離人口年齡結(jié)構(gòu)這一基本面。梳理了21 個(gè)國(guó)家自 20 世紀(jì) 60-70 年代至 2015 年約半個(gè)世紀(jì)的真實(shí)房?jī)r(jià)和人口撫養(yǎng)比的數(shù)據(jù)，通過 相關(guān)系數(shù)計(jì)算發(fā)現(xiàn) 21 個(gè)國(guó)家中的 11 個(gè)國(guó)家的撫養(yǎng)比和房?jī)r(jià)呈現(xiàn)較強(qiáng)的負(fù)相關(guān)關(guān)系，5 個(gè)國(guó)家呈現(xiàn)較弱的負(fù)相 關(guān)，5 個(gè)國(guó)家呈現(xiàn)正相關(guān)。由此看出，人口年齡結(jié)構(gòu)和房?jī)r(jià)的負(fù)相關(guān)關(guān)系在全球大多數(shù)主要經(jīng)濟(jì)體中基本成立， 當(dāng)人口步入老齡化，隨著收入增速下降，購(gòu)房需求和購(gòu)買力出現(xiàn)萎縮，房?jī)r(jià)終將告別高增長(zhǎng)時(shí)代。

各國(guó)真實(shí)房?jī)r(jià)和撫養(yǎng)比相關(guān)系數(shù)

美國(guó)房?jī)r(jià)與撫養(yǎng)比

澳大利亞房?jī)r(jià)與撫養(yǎng)比

日本房?jī)r(jià)與撫養(yǎng)比