華夏時報記者 楊仕省 北京報道

　　“全國商品房庫存從最高峰的2016年2月的7.39億平方米降到8月的7.08億平方米，只去了0.31億的庫存，占比約4%。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《華夏時報》

　　盡管數(shù)據(jù)不算樂觀，但去庫存趨勢正朝著好的方向發(fā)展。

　　國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，自2016年2月開始，盡管全國商品房待售面積連續(xù)6個月下降，但每月下降的數(shù)量并不多，至今沒有一個月超過1000萬平方米。

　　“今年以來連續(xù)6個月全國商品房庫存下降，累計減少3000萬平方米左右。”9月13日的國新辦的會上國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運說，從這個角度來講，去庫存成效是比較明顯的。

　　“8月末比7月末全國商品房待售面積減少了512萬平方米，其中住宅減少得更多，住宅待售面積減少639萬平方米。”盛來運解釋稱，之所以兩個數(shù)據(jù)有差距，是因為商業(yè)營業(yè)用房待售面積有所增加，“最近房地產(chǎn)上漲主要是住宅價格上漲比較多，銷售比較好，所以有利于去庫存，數(shù)據(jù)有積極變化。”不過，業(yè)界似乎并不認(rèn)可去庫存成效較明顯。

　　只去了4%的庫存

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，全國商品房待售面積7月單月只減少了34萬平方米，8月減少了512萬平方米。而張大偉對13個熱點城市去庫存的統(tǒng)計也發(fā)現(xiàn)，這13個城市8月單月庫存就減少了248萬平方米，也就是說，全國其他所有城市庫存只減少了264萬平方米。

　　“三四線城市的庫存仍然處于高位。”張大偉說，現(xiàn)在一二線庫存結(jié)構(gòu)在過去本身就不存在積壓的情況下，出現(xiàn)了庫存短缺，房價飆升很快。據(jù)張大偉分析，一二線在這一輪得到的政策紅利更多，加之一二線土地供應(yīng)量不大，刺激了房價的持續(xù)上漲，而三四線原本就沒經(jīng)歷過限購、限貸，所以之前的需求已被一二線透支。

　　據(jù)記者了解，目前從全國看，商品房的庫存結(jié)構(gòu)去化非常不均衡。三四線對土地財政依賴要高一些，導(dǎo)致在去掉小部分庫存后，又增加了土地供應(yīng)，房子還沒賣出去庫存又上來了。

　　而更不可取的是加杠桿去庫存。《華夏時報》記者梳理央行發(fā)布的數(shù)據(jù)得知，2016年前7個月房地產(chǎn)按揭貸款增加了2.83萬億，刷新歷史新紀(jì)錄。

　　據(jù)央行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，8月全國人民幣新增貸款9487億元，而住戶部門貸款增加6755億元。央行對此分析稱，8月新增貸款超預(yù)期的主要原因是房貸繼續(xù)快速擴張，住戶部門貸款增加6755億元，占到了當(dāng)月全部新增貸款比重的七成。

　　“住戶貸款可以理解為基本是房貸，是貸款主力。”張大偉說，今年前8個月房地產(chǎn)按揭貸款增加了3.51萬億，“2016年前8個月釋放的個人按揭貸款，超出了2009年全年的兩倍多。”據(jù)查，2009年全年個人按揭貸款僅為1.4萬億，不足今年1至8月的二分之一。

　　“3.5萬億房貸，不僅去不了庫存，只會助推物價的上漲。”張大偉說。信貸超發(fā)帶來的投資持續(xù)席卷多個城市，因此張大偉認(rèn)為，從房價上漲程度看，2016年這一輪房價上漲是最畸形的，少數(shù)城市漲幅太高太快。

　　上海城市經(jīng)濟學(xué)會高級經(jīng)濟師顧海波對《華夏時報》記者表示，2016年房價上漲出現(xiàn)了局部區(qū)域的恐慌，最典型的是上海、南京、杭州等城市。“與今年相比，2013年房價普漲漲幅雖高但不恐慌。單獨看數(shù)據(jù)，花費了3.5萬億房貸刺激去庫存卻只完成了4%。”顧海波說，中央本來是想去三線以上城市的庫存的，結(jié)果一二線房價暴漲，三四線的房價卻是雷打不動。

　　去庫存現(xiàn)新壓力

　　“去庫存應(yīng)通過城鎮(zhèn)化，而非加杠桿。”新華社近日撰文稱，杠桿只會導(dǎo)致樓市虛火上升，不僅使熱點城市房價高位跳漲，而且還增加了三四線城市去庫存的難度。

　　房地產(chǎn)去庫存被納入今年中央工作的重點，便頗受關(guān)注。隨之而來，從中央到地方，一系列重磅的樓市刺激政策輪番出臺，去庫存已成為當(dāng)務(wù)之急，而刺激政策涉及信貸、稅收、購房補貼等。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場“確實不太正常”，一線城市和部分二線城市房價暴漲得厲害，而三線、四線城市累積了大量商品房庫存，出現(xiàn)很多房子無人問津。

　　事實上，自今年2月至今，樓市已成為經(jīng)濟增長與信貸擴張的重要動力。對此，多位專家認(rèn)為，在此輪樓市狂熱刺激下，地產(chǎn)投資與新房開工再度抬頭，這種背景下銷量下滑，將給去庫存帶來新的壓力。“最近一段時間，鋼鐵、水泥價格持續(xù)走高，這背后是地產(chǎn)項目投資強有力的支持。”我的鋼鐵網(wǎng)資訊總監(jiān)徐向春對《華夏時報》記者說，庫存過量影響房地產(chǎn)投資增速，進(jìn)而影響GDP增長。

　　數(shù)據(jù)便是最好的證明。自2014年1月起，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)下滑，來自統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)表明，2015年末房地產(chǎn)投資增速已從兩年前的20%以上跌至1%，處于1998年房改以來的最低水平。在過去較長一段時間，中國的房地產(chǎn)投資增長對GDP增長的貢獻(xiàn)率一直維持在50%左右，因此房地產(chǎn)投資增速的大幅回落，便成為影響GDP增長的主要因素。

　　“影響房地產(chǎn)投資增速的重要原因，是房地產(chǎn)庫存過高導(dǎo)致的產(chǎn)能過剩，需求不足。”全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌在接受《華夏時報》記者采訪時說，當(dāng)樓市長期一直處于高庫存狀態(tài)，銀行資金有可能出現(xiàn)斷裂的危險，從而引發(fā)金融危機。顧云昌說，從某種意義上而言，房地產(chǎn)業(yè)一旦坍塌，金融可能會崩潰，就會影響經(jīng)濟社會穩(wěn)定發(fā)展。

　　張大偉也向《華夏時報》記者指出，本輪政策最大的問題是，降房價采取“一城一策”但去庫存時沒有采取“一城一策”。“照此，未來需要多大的資金量才能繼續(xù)撬動三線、四線城市去庫存？這是一個很現(xiàn)實的問題。”在張大偉看來，中央關(guān)于房地產(chǎn)去庫存的政策目的是消化掉存量庫存，決不是鼓勵以金融杠桿模式來刺激房地產(chǎn)發(fā)展，“這一輪政策調(diào)控，主要以抑制投資、打擊投機為主基調(diào)。”

　　于是，國務(wù)院總理李克強在10月11日強調(diào)，針對房地產(chǎn)市場的一些分化態(tài)勢，將強化而且也正在強化地方政府的主體責(zé)任，因城因地施策，保障居民基本住房需求，努力實現(xiàn)住有所居，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。