房地產(chǎn)市場(chǎng)融資風(fēng)聲趨緊

　　記者 周鵬峰 石貝貝 張玉

　　房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)風(fēng)聲日漸趨緊。日前媒體報(bào)道央行12日召集10多家銀行傳達(dá)房地產(chǎn)調(diào)控精神。同日上海銀監(jiān)局召集部分轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)開(kāi)會(huì)，警示房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)上證報(bào)記者了解，有銀行已向業(yè)務(wù)條線傳達(dá)了央行會(huì)議精神，但仍未傳達(dá)至支行層面。上海銀監(jiān)局則向上證報(bào)記者證實(shí)該局12日確實(shí)召開(kāi)了上述會(huì)議。

　　銀行也迅速表態(tài)呼應(yīng)監(jiān)管號(hào)召。交通銀行總行相關(guān)人士對(duì)上證報(bào)記者表示，將進(jìn)一步加強(qiáng)住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，督導(dǎo)各分行嚴(yán)格執(zhí)行當(dāng)?shù)乇O(jiān)管政策，貫徹落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控要求。

　　上海強(qiáng)調(diào)“3
25”房貸新政

　　據(jù)上證報(bào)記者了解，上海銀監(jiān)局此次會(huì)議再度強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格執(zhí)行“3
25”房貸新政。

　　所謂“3
25”房貸新政，即中國(guó)人民銀行上海分行和上海銀監(jiān)局于3月25日聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步做好個(gè)人住房貸款政策相關(guān)工作的通知》，在差別化住房信貸政策、個(gè)人住房貸款管理、與房地產(chǎn)及中介機(jī)構(gòu)合作及風(fēng)險(xiǎn)排查四個(gè)方面對(duì)轄內(nèi)各商業(yè)銀行進(jìn)行了指導(dǎo)。4月23日進(jìn)一步下發(fā)《關(guān)于個(gè)人住房貸款稽查的監(jiān)管意見(jiàn)》，要求轄內(nèi)各商業(yè)銀行暫停與上海鏈家等6家涉嫌虛假宣傳的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作一個(gè)月。

　　9月底，上海銀監(jiān)局還下發(fā)了《上海銀監(jiān)局辦公室關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范轄內(nèi)商業(yè)銀行與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作管理的通知》，重申了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作資質(zhì)審核、依法合規(guī)開(kāi)展日常合作、強(qiáng)化房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用管理等監(jiān)管要求。分析稱(chēng)，系列通知或意見(jiàn)的出臺(tái)，一定程度上展現(xiàn)了監(jiān)管部門(mén)強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)金融監(jiān)管的決心。

　　值得注意的是，上海銀監(jiān)局此次會(huì)議還要求轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)要認(rèn)真貫徹落實(shí)10月8日上海市住建委、市規(guī)劃國(guó)土局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》。該《意見(jiàn)》指出，要對(duì)有意規(guī)避限購(gòu)、限貸等相關(guān)規(guī)定的行為，強(qiáng)化監(jiān)管措施，加大管控力度。

　　有分析人士就此預(yù)計(jì)，銀行機(jī)構(gòu)有可能會(huì)采取相關(guān)手段，對(duì)一些購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)利用假結(jié)婚、假離婚等不誠(chéng)信的行為規(guī)避購(gòu)房進(jìn)行一定的限制。

　　不過(guò)個(gè)人住房按揭貸款各地料將有差異。廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜說(shuō)，監(jiān)管層相關(guān)政策應(yīng)該會(huì)分步驟、分區(qū)域差別化執(zhí)行，對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地區(qū)，可能會(huì)很快落實(shí)相關(guān)要求，但房?jī)r(jià)漲勢(shì)相對(duì)平緩的區(qū)域政策面上可能先是“打招呼”，再看成效決定是否采取進(jìn)一步的措施。

　　在住房信貸市場(chǎng)，交行表態(tài)也重申將堅(jiān)決貫徹相關(guān)政策要求，嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，積極支持居民自住型購(gòu)房需求，繼續(xù)大力發(fā)展住房貸款業(yè)務(wù)。同時(shí)，“進(jìn)一步加強(qiáng)住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，把好客戶(hù)準(zhǔn)入關(guān)，確保資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定”。

　　地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)�公貸款投放收緊傾向顯現(xiàn)

　　與個(gè)人住房按揭貸款相對(duì)應(yīng)的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，就上海的政策信息而言，透出的趨向同樣是收緊。而據(jù)此前上證報(bào)記者了解，由于“資產(chǎn)荒”等原因，不少銀行對(duì)公貸款投放也主要集中于地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　上海銀監(jiān)局要求轄內(nèi)銀行貫徹落實(shí)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》中即明確要求，進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房用地交易資金來(lái)源監(jiān)管，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)要和市規(guī)劃國(guó)土資源局、市金融辦一同建立商品住房用地交易資金來(lái)源監(jiān)管聯(lián)合工作小組，監(jiān)管土地交易資金。

　　《意見(jiàn)》規(guī)定，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等不得用于繳付土地競(jìng)買(mǎi)保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款。競(jìng)買(mǎi)人在申請(qǐng)參加土地招拍掛活動(dòng)時(shí)，應(yīng)承諾資金來(lái)源為合規(guī)的自有資金。違反規(guī)定的，取消競(jìng)買(mǎi)或競(jìng)得資格，已繳納的競(jìng)買(mǎi)保證金不予退還，并三年內(nèi)不得參加上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)出讓活動(dòng)。

　　房地產(chǎn)企業(yè)拍地的資金主要有兩類(lèi)來(lái)源：一類(lèi)是來(lái)自于集團(tuán)公司直接給的資金，集團(tuán)公司又可以通過(guò)發(fā)債、定增等獲得資金；另一類(lèi)是借銀行理財(cái)?shù)荣Y金“夾層融資”放杠桿獲得。據(jù)上證報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，前期某些城市地王頻現(xiàn)，可以看見(jiàn)激進(jìn)的民營(yíng)房企借力“夾層融資”的魅影，銀行發(fā)放夾層融資早在2014年房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)偃旗息鼓，但在股市配資叫停、“資產(chǎn)荒”愈演愈烈的情況下又卷土重來(lái)。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控的本質(zhì)是抑制其投資品屬性，恢復(fù)其商品屬性。此前部分大中城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，引發(fā)購(gòu)房者買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，導(dǎo)致大量投資、投機(jī)盤(pán)競(jìng)相涌入，使房地產(chǎn)金融產(chǎn)品屬性明顯。因此，目前有必要采取各類(lèi)金融手段遏制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，這有利于銀行將更多資源投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)部門(mén)。