1-8 月全國(guó)房地產(chǎn)投資額 6.44 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 5.4%，增速較前 7 月回升 0.1 個(gè)百分點(diǎn)。增速回升 的原因有：1）去年 8 月單月投資額環(huán)比下降 1.24%，較低基數(shù)導(dǎo)致 8 月當(dāng)月投資額 9026 億元，同 比增長(zhǎng)6.2%，單月增速回升4.8個(gè)百分點(diǎn)；2）土地投資回升，8月單月土地成交價(jià)款同比增長(zhǎng)11.9%， 單月增速較 7 月上升 17 個(gè)百分點(diǎn)。展望后續(xù)，我們此前持續(xù)多次強(qiáng)調(diào)：1、上半年由于政策推動(dòng)銷 售回暖，庫(kù)存降低后疊加“營(yíng)改增”新政，開發(fā)商加大新開工，近期隨著熱點(diǎn)城市政策收緊及銷售 增速回落，新開工增速持續(xù)回落。2、2013 年為新開工大年，當(dāng)前大多數(shù)項(xiàng)目逐步進(jìn)入竣工周期導(dǎo) 致在廸萎縮，8 月末在廸施工面積增速較上月滑落 0.2 個(gè)百分點(diǎn)至 4.6%。盡管接下來投資基數(shù)較低， 但考慮上述兩大因素依然存在，仍將制約整體投資表現(xiàn)。

1-8 月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng) 5.4%

資料來源：中國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究網(wǎng)整理

1-8 月累計(jì)施工面積增速回落 0.2%

資料來源：中國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究網(wǎng)整理

1-8 月累計(jì)竣工面積增速回落 2.2%

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　　一線城市商品房投資降溫

　　2015年以來，隨著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，一線城市商品房投資熱度降低。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009-2015年中國(guó)19個(gè)一線城市（北上廣深+14個(gè)新進(jìn)一線城市）房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資增速總體呈下降趨勢(shì)，2009年我國(guó)19個(gè)一線城市房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資增速為，2015年下降到僅為4.53%。

　　（注：2016年4月25日，《第一財(cái)經(jīng)周刊》發(fā)布的新的中國(guó)城市分級(jí)榜單，北京、上海、廣州、深圳的一線城市地位依然不可動(dòng)搖。15個(gè)新一線城市依次是：成都、杭州、武漢、天津、南京、重慶、西安、長(zhǎng)沙、青島、沈陽(yáng)、大連、廈門、蘇州、寧波、無錫。）

2009-2015年中國(guó)一線城市房地產(chǎn)投資增速（單位：%）

資料來源：中國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究網(wǎng)整理

　　一線城市保障性住房需求量大

　　當(dāng)一線房地產(chǎn)投資已經(jīng)趨于飽和，保障性住房是開發(fā)商值得投資的一大亮點(diǎn)，尤其是近年來國(guó)家對(duì)于保障性住房開發(fā)的重視。以深圳為例，《深圳市住房保障發(fā)展規(guī)劃（2016-2020）》提出：2016-2020年，計(jì)劃新增安排籌集建設(shè)保障性住房40萬(wàn)套，總建筑面積約2400萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總投資約970億元。供應(yīng)保障性住房35萬(wàn)套，其中面向人才群體供應(yīng)不少于70%。低保及低保邊緣家庭繼續(xù)實(shí)行應(yīng)保盡保政策。"十三五"期末，住房保障覆蓋常住人口比率確保達(dá)到20%，力爭(zhēng)達(dá)到23%；力爭(zhēng)全市保障性住房與商品住房套數(shù)的比率由31%提高40%。

　　預(yù)測(cè)"十三五"期間深圳市住房保障租購(gòu)需求約為40萬(wàn)戶。"十三五"期間全市住房保障貨幣補(bǔ)貼需求約39萬(wàn)人，包括新引進(jìn)各類人才約38萬(wàn)人和低保及低保邊緣群體約1萬(wàn)人。

"十三五"期間深圳市住房保障性住房需求（單位：萬(wàn)戶，萬(wàn)人）

資料來源：中國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究網(wǎng)整理

　　一線城市保障性住房開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益佳

　　如以公共租賃住房房源龍悅居四期為例，其基準(zhǔn)租金為每月16.5元/平方米，按計(jì)容建筑面積387899平米計(jì)算，全部出租的話每個(gè)月租金可達(dá)640萬(wàn)元，一年租金收入達(dá)7680萬(wàn)元，總戶數(shù)為4780套，則分?jǐn)偟矫刻椎淖饨鹉晔杖霝?.61萬(wàn)元，按照深圳"十三五"計(jì)劃新增安排籌集建設(shè)保障性住房40萬(wàn)套，大致估算全部保障性住房年租金收入可達(dá)64.4億元，這對(duì)于深圳房地產(chǎn)開發(fā)商來說，在房地產(chǎn)投資泡沫的壓力下，不失為一塊大的蛋糕。

　　國(guó)家保障性住房開發(fā)政策優(yōu)惠力度大

　　為支持保障性住房建設(shè)，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局相繼出臺(tái)了一系列的促進(jìn)保障性住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的稅收優(yōu)惠政策，如《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]24號(hào)）、《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅[2010]42號(hào)）和《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅[2010]88號(hào)）。

　　根據(jù)我國(guó)稅法規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)配套保障房免征土地使用稅、印花稅、土地增值稅，而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅。如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照當(dāng)?shù)卣�府�?guī)劃，以支付土地出讓金2000萬(wàn)元取得項(xiàng)目開發(fā)中部分保障性住房建設(shè)任務(wù)，整個(gè)項(xiàng)目占地23.92萬(wàn)平方米，總建筑面積65.43萬(wàn)平方米，其中安置房、公租房及廉租房面積為55.73萬(wàn)平方米。假如當(dāng)?shù)卣�府�?guī)定的土地使用稅標(biāo)準(zhǔn)為8元/平方米，則免征上述保障性住房用地的土地使用稅為163萬(wàn)元〔(55.73/65.43)×23.92×8〕。

　　綜上所述，在商品房投資降溫的情況下，一線城市保障性住房開發(fā)亮點(diǎn)多！