1、房地產行情回顧

　　我國房地產行業成交面積具有明顯的周期性。在過去 10 年，房地產行業共經歷了 4 個周 期，每個周期的時間跨度為 2 年左右，前一年發展速度遞增，后一年發展速度遞減。

新房住宅銷售面積周期性變化（月度）

　　我國房地產行業成交面積具有明顯的周期性。在過去 10 年，房地產行業共經歷了 4 個周 期，每個周期的時間跨度為 2 年左右，前一年發展速度遞增，后一年發展速度遞減。從先升后降的趨勢劃分，商品房與二手房的周期區間一致，分別是 2006 年 8 月-2008 年 11 月、2008 年 12 月-2010 年 8 月、2010 年 9 月-2012 年 4 月、2012 年 5 月-2014 年 12 月、2015 年 2 月- 現在。從區間內看，二手房變化卻比商品房更為敏感，具體表現在二手房區間內波幅更大， 且區間內拐點出現時間通常較商品房房更早 3-5 個月；以區間段 2008 年 12 月-2010 年 8 月為 例，該區間內，新房住宅現房銷售面積變化幅度為 70%，拐點出現在 2009 年 11 月；而重點城 市二手房住宅銷售面積變化幅度皆在 200%以上，北京地區更是達到 1600%，拐點出現在 2009 年 9 月。

　　自 2015 年 1 月以來，房地產行業上漲階段已過 1 年，并且二手房銷售面積在 2016 年 2 月已出現拐點。從歷史趨勢上看，房地產行業增速即將進入下行空間。

重點城市二手房住宅銷售面積周期性變化

北京二手房住宅銷售面積周期性變化

　　2、房地產與家具行業之間的關聯性

　　我國家具行業與房地產行業密切相關，家具行業消費市場主要來源于人們購買房產后配 套購買家具的需求，受房地產市場住宅商品房和二手房交易市場的影響較大，兩者一直被認 為有極強相關性。數據顯示，家具行業增速變化與房地產行業增速變化趨勢大致吻合，家具行業較房地產行業有 5-12 個月的滯后。以房地產周期 2008 年 12 月-2010 年 8 月為例，房地 產行業在 2008 年 12 月開始上漲，家具行業在 2009 年 4 月開始上漲，兩者時差 5 個月；房地 產行業在 2009 年 12 月出現拐點，而家具行業在 2010 年 12 月出現拐點，兩者時差 12 個月。

　　此輪商品房銷售增速高點大概率已經出現（2016 年 2 月至 7 月以來逐月累計增速分別為 28.2%、33.1%、36.5%、33.2%、27/9%、26.4%），但考慮到家具行業限額零售增速的滯后性， 預計未來半年依然可以保持較高增速。此外，由于家具零售消費品屬性，即使在 2008 年、2012 年、2015 年上半年商品房面積銷售同比下降，家具行業限額以上零售增速依然維持在 10%以上 水平（2015 年特殊，不到 10%）。

家具行業與房地產行業相關性（商品房現房銷售累計同比）

　　3、家具行業對建材市場的影響

　　家具行業增速步入下行通道，行業增速已由過去 30%-40%，下降到 2015 年 9%。根據國家 統計局數據顯示，2015 年我國家具類零售額 2445 億元，同比增長 16.10%；2016 年上半年， 家具類零售額 1249 億元，同比下降 0.93%至 15.60%。

2000-2015年家具行業零售額變化

　　隨著我國居民生活水平不斷提高，居民對生活品質要求的提升不斷為家居行業提出新要 求，從最初僅為滿足家居產品功能性需求，到目前美觀+功能性+個性化需求同時滿足。在 “互聯網+”的浪潮下，傳統線下家具商場與互聯網的結合，又為家具行業重新優化整合資源 配置，倒逼產業重構提供新的機會。

2013-2016年建材家居賣場銷售額

紅星美凱龍近年業績增速

　　受家具市場不景氣以及前幾年家具賣場過度擴張的影響，近三年建材家居賣場銷售額逐 年下降，2015年建材家居賣場銷售額為10844.5億元，同比下降10%，建材家居賣場的銷售模式進入衰退階段。以家具賣場龍頭企業紅星美凱龍（表現優于行業內大部分公司）為例，其近 三年公司主營業務收入、凈利潤增速均呈現下降趨勢，2015 年其主營業務收入為 875,612 萬 元，同比增速10.35%；凈利潤為409,807萬元，同比增速9.53%。目前，紅星美凱龍、居然之家等本土品牌放緩開店速度。