業(yè)內(nèi)人士判斷房價難以持續(xù)高位上漲 樓市飆到"歷史性拐點"？

　　王冰凝

　　房價和地價在投資投機性資金的驅(qū)動下，仿若展開了一輪登峰大賽，一路上越攀越高，已經(jīng)讓眾多開發(fā)商有頭懸"達(dá)摩克利斯之劍"的森然。

　　8月3日，國家發(fā)改委在官網(wǎng)發(fā)出《更好發(fā)揮投資對經(jīng)濟增長的關(guān)鍵作用》一文指出，要進一步促進房地產(chǎn)投資健康發(fā)展。因城施策加大調(diào)控力度，庫存較大的城市，可采取發(fā)放購房補貼、先租后售、與政府共有產(chǎn)權(quán)等方式促進居民購房。而近日召開的中央政治局會議則提出"要抑制資產(chǎn)泡沫"，部分熱點城市出臺調(diào)控措施降溫土地市場，金融機構(gòu)也正逐步改變對房地產(chǎn)項目的風(fēng)險評估，房地產(chǎn)市場終將回歸于理性。

　　北京創(chuàng)高助新會計師事務(wù)所負(fù)責(zé)人黃華認(rèn)為，未來一段時間，房價持續(xù)高位上漲的可能性將會顯著下降。政府顯然注意到房價風(fēng)險，隨著房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)持續(xù)分化，調(diào)控政策也開始出現(xiàn)明顯分化，熱點城市開始從嚴(yán)從緊，而冷門地區(qū)甚至鼓勵出臺購房補貼。

　　地王火爆年

　　今年上半年，地王頻頻刷新，和熱點城市房價火爆攀升一樣，令人大跌眼鏡。

　　在上述發(fā)改委的這篇文章中，特意提及了房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有所回落。

　　這一數(shù)據(jù)來自于國家統(tǒng)計局在7月15日發(fā)布的上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況，上半年數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資46631億元，同比名義增長6.1%（扣除價格因素實際增長8.0%），增速比1-5月份回落0.9個百分點。其中，住宅投資31149億元，增長5.6%，增速回落1.2個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.8%。

　　全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在某種程度上反映了地產(chǎn)商的拿地投資意愿。

　　不過，該數(shù)據(jù)在近年來一直下滑，去年全年增速僅為1%，2016年初房地產(chǎn)投資現(xiàn)回暖，這一數(shù)據(jù)才結(jié)束了長達(dá)23個月的下滑趨勢轉(zhuǎn)而開始上漲，不過，從5月以來，又出現(xiàn)小幅滑落。

　　不過，即便截止六月底全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為6.1%，仍是去年4月以來的相對高點。

　　與上半年回暖的全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速相對應(yīng)的是上半年火熱的拿地態(tài)勢。

　　有媒體發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，全國主要城市出讓單宗土地金額超過10億的地塊合計219宗，其中溢價率超過100%的地塊達(dá)到了109宗，溢價率超過50%的地塊更是多達(dá)167宗。

　　據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，上一個"地王"井噴的2013年，全國的"地王"數(shù)量也不過60宗。有媒體總結(jié)稱，今年上半年，全國50個主要城市拍出了200多個"地王"。中原地產(chǎn)研究報告指出，上半年地王誕生地由一線城市蔓延至二線城市，蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗，二線城市已成為2016年"地王"出現(xiàn)最多的區(qū)域。

　　值得一提的是，上半年，"地王"過半為國企央企斬獲，中國電建(5.730, -0.04, -0.69%)、葛洲壩(7.050, -0.19, -2.62%)、招商、華僑城、魯能、保利等具有央企或國企背景的企業(yè)尤為突出。溢價率、樓面地價亦創(chuàng)下新高，219宗"地王"中溢價率超過100%的地塊有109宗，超過50%的地塊更多達(dá)167宗。

　　此時距離國資委發(fā)出央企"退房令"已經(jīng)過去6年有余。2010年3月，國資委要求，除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)外，還有78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。然而，由于央企退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)會涉及眾多利益的調(diào)整，時至今日，當(dāng)年的退出令并未能得到有效執(zhí)行。

　　央企地王的輪番出現(xiàn)，在某種程度上對拉動開發(fā)投資有推動作用，這顯然也是成為今年上半年以來地產(chǎn)投資回暖的重要推手。

　　只因房企資金成本太低

　　既然鼓勵因城施策去庫存，又喊話品牌房企進行收購，那么錢從哪兒來？在8月3日發(fā)改委的這份報告中，曾提及要"堅定不移降低各種企業(yè)成本。擇機進一步實施降息、降準(zhǔn)政策。"不過，到了3日下午，上述字句已被刪除。

　　對于該字句蹊蹺被刪除，有業(yè)內(nèi)分析稱，或許降準(zhǔn)、降息不在政府和央行的考慮范圍。

　　不過即便是降息不在政策層考慮范圍內(nèi)，可以看到的是，目前市場利率水平已經(jīng)很低，從2014年11月至今，央行已經(jīng)連續(xù)多次降息降準(zhǔn)，對于房地產(chǎn)的放水作用已經(jīng)十分明顯。

　　中國指數(shù)研究院發(fā)布報告顯示，央行連續(xù)的降息有效降低了市場利率，2016年6月，銀行間同業(yè)拆借加權(quán)平均利率2.1%，較去年同期提高0.7個百分點，但仍處較低水平；6月溫州民間借貸綜合利率為17.3%，為近三年最低。而國內(nèi)中長期貸款基準(zhǔn)利率低至4.90%，為近20年來最低水平。

　　上半年貨幣流動性持續(xù)寬松，房企的股權(quán)融資和債券融資通道也一路風(fēng)和日麗。根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2016年上半年共有34家A股上市房企發(fā)布增發(fā)預(yù)案，融資總額達(dá)2271億元，比去年同期增長41.9%。同時，共有19家房企增發(fā)預(yù)案成功實施，募資總額達(dá)687億元，而在2015年上半年這個數(shù)字不過185億元，相比去年，今年上半年的增發(fā)數(shù)量和規(guī)模都呈現(xiàn)出大幅上漲的態(tài)勢。

　　除了股權(quán)融資外，發(fā)債也是獲取資金的重要通道。WIND資訊數(shù)據(jù)顯示，截至8月1日，2016年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)債816只，發(fā)債總額7588.12億元，是除金融業(yè)外發(fā)債最多的行業(yè)，較上年同期發(fā)債總額1934.73億元同比上漲292%。其中，僅7月發(fā)債只數(shù)就達(dá)125只。

　　有報告顯示，去年相當(dāng)一部分國資房企的平均融資成本沒有超過5%，一些央企的融資成本甚至低至2%-3%。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，從今年上半年公司債發(fā)行的規(guī)模來看，國企發(fā)展規(guī)模相對大，而且發(fā)債的票面利率更低。從這個角度看，此類企業(yè)在土拍市場上有天然的沖動。另外此類企業(yè)本身也面臨國企改革的壓力，收購地產(chǎn)股、并購房產(chǎn)項目或者直接參與拿地過程，都是此類國企近期頻繁操作的策略�？傮w上看，這意味著地產(chǎn)行業(yè)進入了復(fù)蘇和反彈的周期中，此類國企對于未來市場的持續(xù)看好，會繼續(xù)推動此類土地市場的火熱。

　　樓市分化走向何方

　　雖然發(fā)改委在這份報告中提及房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有所回落，但品牌房企在今年上半年可謂賺得盆滿缽滿。

　　克而瑞對33家官方公布銷售業(yè)績的房企統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，其合計銷售業(yè)績高達(dá)11525.72億，比2015年同期的6600億上漲幅度高達(dá)74.6%，而銷售面積也達(dá)到了9473.9萬平方米，同比上漲51%。

　　上半年，二線城市樓市出現(xiàn)量價齊升銷售火爆場面，南京、廈門、合肥、蘇州房價環(huán)比漲幅遠(yuǎn)超一線城市，被稱為樓市"四小龍"。

　　在所有的二線城市中，合肥是其中最典型的案例。據(jù)報道，今年春節(jié)后，合肥新房、二手房價格一路飛漲，出現(xiàn)了一房難求的局面。5月份，合肥九區(qū)均價為11049元/平方米，環(huán)比大漲11.43%，同比上漲35.1%。合肥被業(yè)界評價為"樓市新四小龍之首"。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，上半年一二線城市的火爆，幫助上市標(biāo)桿房企銷售全面火爆，搶地王開始普遍出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場的火爆已經(jīng)從一二線逐漸向三線蔓延。

　　不過，本輪熱點城市房價的大幅上漲，應(yīng)該說在相當(dāng)程度上受到投資投機性資金的驅(qū)動，購房人在房價高位加杠桿的特征較為明顯。

　　據(jù)中國人民銀行金融機構(gòu)貸款投向數(shù)據(jù)報告顯示，2016年6月末，全國個人購房貸款余額16.55萬億元，同比增長30.9%，增速比上季末提高5.4個百分點，比各項貸款增速高16.6個百分點。今年上半年，全國個人購房貸款余額新增2.36萬億元，約為6月末存量個人購房貸款余額的14%，同比多增1.25萬億元�？紤]到存量個人購房貸款因還本付息自然減少的因素，今年上半年實際新發(fā)放個人購房貸款規(guī)模要超過2.36萬億元。而此前市場上廣泛流行的"過橋貸"、"首付貸"、"贖樓貸"、"眾籌買房"，以及"轉(zhuǎn)按揭"等不合規(guī)住房融資，雖然便利了住房交易，但實際上加重了購房人的財務(wù)負(fù)擔(dān)，變相降低了住房按揭貸款的首付款比例。

　　雖然熱點城市樓市"高溫"似難消退，但政策環(huán)境約束已經(jīng)增強。

　　7月31日，中國指數(shù)研究院發(fā)布7月份百城住宅價格指數(shù)。當(dāng)月，百城住宅均價連續(xù)第12個月出現(xiàn)"雙漲"，且漲幅雙雙擴大。與此同時，易居研究院發(fā)布的最新庫存數(shù)據(jù)顯示，受監(jiān)測的70城市住宅庫存整體規(guī)模繼續(xù)下滑，其中20城市下半年面臨"庫存荒"。

　　綜合上半年庫存及房價變動情況，中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，未來各地圍繞房地產(chǎn)信貸等方面的政策可能陸續(xù)有所調(diào)整。針對市場的分化趨勢，地方調(diào)控政策將更加注重差異化，部分熱點城市將進一步從嚴(yán)從緊管控，三四線城市則繼續(xù)聚焦去庫存。從土地市場來看，隨著熱點城市對"地王"現(xiàn)象監(jiān)管力度的加強，土地市場將有所降溫。

　　原國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦在7月30日表示，房地產(chǎn)投資需求峰值已過，中國房地產(chǎn)已經(jīng)到了歷史性拐點。"即便近期一線城市房價暴漲，由此帶來房地產(chǎn)投資的回升，以及部分相關(guān)產(chǎn)業(yè)的回暖，但這種回升趨勢不會持續(xù)太久，因為房地產(chǎn)投資的根本格局沒有改變，以后仍會出現(xiàn)回調(diào)。"劉世錦說。

　　樓市進入拼實力時代

　　對于分化的市場下未來的房企走向，政府也已經(jīng)有所規(guī)劃。

　　在發(fā)改委的文章中，發(fā)改委提及了房地產(chǎn)去庫存的具體途徑，要因城施策加大調(diào)控力度。鼓勵商品房庫存較大的城市進一步加大去庫存力度，可采取先租后售、與政府共有產(chǎn)權(quán)等方式促進居民購房。鼓勵品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收購現(xiàn)有地產(chǎn)項目，通過品牌注入、提高住房品質(zhì)的方式消化庫存。完善教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套服務(wù)設(shè)施，提高住房吸引力。

　　除此之外，發(fā)改委稱，在一二線等住房供應(yīng)緊張的城市，要采取擴大新增供地、盤活存量土地等方式擴大土地供給，防范土地價格快速上漲。根據(jù)市場狀況，適時調(diào)整住房、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房土地供應(yīng)比例，合理規(guī)劃住宅配建的商業(yè)設(shè)施面積。

　　值得一提的是，先租后售的思路其實早有端倪，早在2015年末召開的中央經(jīng)濟工作會議上，就已經(jīng)提出要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。在今年6月，國務(wù)院辦公廳也印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作。

　　此次，發(fā)改委喊話品牌房企收購現(xiàn)有地產(chǎn)項目，成為最引人關(guān)注的一條，是否對當(dāng)下品牌房企收購潮再添一把火也成為業(yè)內(nèi)討論熱點。

　　事實上，近年來品牌房企的并購潮早已掀起，有媒體發(fā)布統(tǒng)計信息顯示，2013年至2015年期間，房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)生743宗并購案，涉及并購金額達(dá)5548.09億元。

　　以融創(chuàng)中國為例，申萬宏源(6.210, 0.02, 0.32%)數(shù)據(jù)顯示，2015年至今，融創(chuàng)收購的項目數(shù)量累計達(dá)46個。在今年5月，融創(chuàng)行政總裁汪孟德表示，融創(chuàng)的土地儲備2/3以上為收購、并購獲得。

　　高盛高華證券發(fā)布研究報告稱，預(yù)計2016年四季度至2017年一季度前后，房地產(chǎn)行業(yè)龍頭將更加活躍地參與整合收購杠桿率較高或盈利能力較弱的企業(yè)。

　　一位開發(fā)商告訴記者，隨著地方調(diào)控政策將更加注重差異化，而政策層面鼓勵地產(chǎn)企業(yè)的進一步兼并重組，也意味著在面粉貴過面包的房地產(chǎn)時代，拼實力將是未來的最好出路。