限購謠言過后，樓市突然轉向 北京樓市敏感時刻

　　摘要：當下的北京樓市，已經到了風聲鶴唳的程度。謠言紛飛讓房價猶如在風中飄搖的風箏。最近一個細節傳播生動但很快就被官方辟謠的商住項目限購消息，更是讓房價有了坐過山車的感覺。

　　本報記者 王冰凝 北京報道

　　當下的北京樓市，已經到了風聲鶴唳的程度。謠言紛飛讓房價猶如在風中飄搖的風箏。最近一個細節傳播生動但很快就被官方辟謠的商住項目限購消息，更是讓房價有了坐過山車的感覺。

　　近日，有不愿具名的開發商對媒體透露，包括國資委在內的多家監管機構，對央企開發企業約談，口頭下發通知，要求收斂在土地市場的追高拿地行為。各家企業不同，被約談的央企、國企開發企業都有，主要由所屬的監管機構約談。

　　春節后，北京樓市曾經出現一個小高峰，但是自5月份以來，北京二手房成交便逐步降溫。進入6月，北京二手房簽約更是出現了斷崖式下跌。北京樓市下一步將走向何方？市場正在逐漸出現分化。

　　“亂象只是表象，根源其實很復雜�！鄙虡I地產資深專家段舒懷認為。

　　6月樓市遇冷

　　6月16日下午，北京市政府召開了《關于全面深化改革提升城市規劃建設管理水平的意見》解讀新聞發布會，據介紹，新版《北京市城市總體規劃》將于今年年內完成。

　　據悉，北京新版城規將堅持“框定總量、限定容量、盤活存量、做優增量、提高質量”的原則，并推動城市規劃建設向更加注重減量提質轉變，明確2030年城市發展的基本框架，并遠景展望到2050年。

　　隨著新版北京城市規劃將于年底完成，北京房價走勢又成為全國關注焦點。事實上，在5月27日由習近平主持召開的中央政治局會議上，研究部署規劃建設北京城市副中心和進一步推動京津冀協同發展有關工作，此后北京通州區乃至北京全境房價就一路飆升。

　　然而，進入6月，北京二手房簽約卻出現了斷崖式下跌。

　　一直在看東城區二手房的李女士春節后正欲出手，但看中的房子總是很快成交，5月份，李女士又看上了南二環一套住宅，因為資金問題沒能成交。沒想到進入6月份后，李女士卻不斷接到鏈家地產一門店經理的電話，而此前看上的住宅竟然一直沒有成交，并且業主還在價格方面松了口。

　　北京市住建委數據顯示，6月第二周（6月6日-12日），北京市二手住宅成交1887套，網簽量環比大幅下降61.2%，為2016年以來的最低水平。

　　偉業我愛我家集團數據中心的統計也顯示，5月最后兩個工作日，全市二手房住宅網簽量幾乎均接近2000套，但進入6月之后，北京二手住宅的單日網簽量便由1000+驟降至500套甚至更低。另據鏈家網統計，目前的二手房市場房客源比已經下降到3以下，遠低于市場繁榮時期的4以上。

　　業內人士認為，二手房網簽量的下滑，一方面是由于購房需求減少，成交量持續回落是近期的大趨勢；另一方面，也有端午節假期以及上周商住集中網簽的特殊原因。

　　“最近一段時間，成交確實萎縮了，但這只是階段性的，隨著北京要遷往副中心通州，現在城八區尤其是現在東城區和西城區，住宅的價值會越來越高�！辨溂业禺a一位門店經理試圖說服李女士趁現在市場萎縮盡快成交。

　　而對于價格，該門店經理則告訴李女士，目前業主在價格上也已經松了口，具體降多少都可以談，甚至還稱可以接受放款比較慢的公積金＋商業貸款的組合貸。

　　事實正是如此，在整體市場成交下滑的情況下，購房者的議價能力正在提升，部分房源的報價也出現了不同幅度的讓步。

　　根據鏈家研究院統計，6月第二周，北京通過鏈家成交的二手住宅成交均價為43959元/平方米，成交價較上一周有1.3%的下降，且已經是5月第四周以來的連續下滑。 商品房銷售回落

　　除了北京二手房突然出現交易萎縮，還出現了價格松動，京城商品房銷售面積漲幅也開始回落。

　　近日，北京市統計局、國家統計局北京調查總隊發布1-5月北京經濟主要指標數據：全市商品房銷售面積492.8萬平方米，同比增長15.1%，漲幅較前4個月回落15.2個百分點；不過，住宅銷售面積305.2萬平方米，下降14.8%。

　　數據顯示，1-5月，北京市完成房地產開發投資1199.7億元，同比下降5.8%，降幅比1-4月擴大2.7個百分點。商品房竣工面積657.4萬平方米，同比增長4.3%；其中，住宅竣工面積325.6萬平方米，下降9.8%。商品房銷售面積492.8萬平方米，同比增長15.1%；其中，住宅銷售面積305.2萬平方米，下降14.8%。

　　去庫存方面，5月末，全市商品房待售面積2188.4萬平方米，同比增長10.5%；其中，住宅待售面積894.4萬平方米，增長9.4%。

　　而從銷售方面看，與前4個月相比，前5個月商品房銷售面積增加105.2萬平方米，漲幅回落15.2個百分點。1-4月，全市商品房銷售面積為387.6萬平方米，同比增長30.3%；其中，住宅銷售面積為230.2萬平方米，下降8%。

　　對此，業內專家分析認為，商品房銷售面積漲幅回落，與北京地產市場開始退熱有關。不過也有商業地產專家認為，商品房銷售面積漲幅的回落，是因為受到商住房突然成交暴漲的影響。

　　商住房異動

　　北京商住項目限購傳聞的愈演愈烈，直接導致了商住項目的成交量出現了暴漲。

　　以6月6日-6月12日這一周為例，北京新房市場共成交4089套房源，其中商住類產品3345套，環比暴漲161.3%，商住類產品占北京新房成交量的比例達到了81.8%。

　　實際上，自今年以來，因為通州商住房限購、房山商住房暫停網簽等消息不斷爆出，商住類產品早已經超過住宅，成為北京新房市場的主力。隨著北京商住項目將全面限購的傳聞爆出， 商住類產品的成交量進一步被推漲。

　　據中原地產研究部統計數據顯示，截至6月11日，年內北京公寓簽約首次超過了住宅。在北京新建商品房中，年內住宅簽約20742套，而公寓類物業簽約達到了26336套，在合計4.7萬套成交中，公寓占比高達55.9%。而2015年，這一比例僅為28.5%，之前比例基本都在30%以內。

　　另據統計，商住項目不僅成交呈現暴漲，價格也不斷突破。近期共計有3個項目單周成交金額超過10億元，分別是東亞華欣灣、尚峯壹號、林肯公園，后兩者均為商住類產品。而從成交套數與成交金額上看，尚峯壹號和林肯公園也是遙遙領先；其中，尚峯壹號一周共計成交948套房源，成交金額高達44.82億元；林肯公園共計成交646套房源，成交金額為34.55億元。據悉，尚峯壹號于2015年8月份開盤，截至6月13日，該項目簽約已經達到了57.25億元，但近54億元是在6月份完成銷售的，而該項目開盤前9個月的銷售額僅為3億元上下。

　　中原地產首席分析師張大偉指出，今年以來公寓成交超過住宅的主要原因，除了通州部分項目突擊簽約增加幾千套外，住宅產品高端化是主要原因。據悉，目前北京的新建商品房住宅套均成交額已經達到了508萬元，公寓成交單套平均在186萬元。

　　而商住項目成交超越住宅項目，一方面正是因為商住項目的開發商擔心限購出臺后市場徹底冰封，去化更加困難，所以加快推盤；另一方面，不少沒有購房資質的人群，擔心在北京買房的最后一條通道也被堵死，所以加速購房。

　　而隨著樓市忽冷忽熱，近期開發商也開始活躍起來，“地王”頻頻爆出。

　　“從今年一線城市的市場預期來看，品牌開發商們深知，在京滬深調控政策已經嚴厲執行的市場背景下，今年下半年樓市勢必會進入調整期，銷售端勢必會有所損失。此時，謀劃布局土地市場，謀劃下一輪市場的增長機會已成為大多數品牌開發商的策略。”同策咨詢研究部總監張宏偉說。