中國(guó)住房制度構(gòu)成主要包括三個(gè)方面：其一是交易市場(chǎng)，其二是租賃市場(chǎng)，其三是住房保障市場(chǎng)。目前交易市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主角，住房保障體系在最近幾年里加快建立和形成規(guī)模，而租賃市場(chǎng)仍然處于自發(fā)狀態(tài)。尤其租賃需求的住房供給只能通過(guò)二手房市場(chǎng)獲得，基本上不存在新房租賃市場(chǎng)，從而導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)存在大量的供需不匹配，市場(chǎng)不規(guī)范和道德風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題。

新型住房制度

　　根據(jù)歷年人口普查的數(shù)據(jù)推算，2000 年我國(guó)住房租賃比例僅有 20.55%，到 2010 年我國(guó)住房租賃比例僅上升了 0.5 個(gè)百分點(diǎn)，達(dá) 21.05%，我國(guó)住房自有率也常年維持在 70%以上的水平，遠(yuǎn)高于西方發(fā)達(dá)國(guó)家。我國(guó)主要是通過(guò)自建房屋和購(gòu)買商品房的形式來(lái)滿足居民的住房需求，而相對(duì)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)和日本，其住房自有率分別在 50-70%左右，其中德國(guó)更是在 50%以下， 大部分人群以租賃為主要的居住方式。

我國(guó)住房結(jié)構(gòu)占比

海外國(guó)家自有率比較

國(guó)際不同城市住房自有率比較

　　根據(jù)國(guó)家發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，城市經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，其房?jī)r(jià)水平越高，帶來(lái)的購(gòu)房壓力相應(yīng)越大，租房就成為居民滿足居住需求的主要途徑。紐約的住房自有率近年來(lái)約維持在 30%到 35%的水平，而日內(nèi)瓦和柏林其住房自有率僅有不到 15%的水平， 租賃住房成為這些區(qū)域主要的生活方式， 而上海 2014 年住宅出租面積僅達(dá) 72.16 萬(wàn)平，僅占當(dāng)年住宅銷售面積的 4%，住房自有率水平高達(dá) 70%，反映出國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的滯后和緩慢。

上海住宅出租面積

上海住宅出租面積占銷售面積比重

　　從海外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，住房供給體系立體化是大勢(shì)所趨，瑞典非盈利性組織擁有全國(guó)約 20%的住房，美國(guó)的非盈利性組織出資參與保障性住房建設(shè)資金常年在 40%以上。同時(shí)在租賃住房中，如美國(guó)等國(guó)家只有不到 20%左右的租賃住房是由政府提供的，剩余可支付的租賃住房則是由住房協(xié)會(huì)、私營(yíng)企業(yè)及業(yè)主、非盈利組織、房地產(chǎn)信托基金和保險(xiǎn)公司等多元機(jī)構(gòu)提供，相對(duì)而言，我國(guó)的租賃住房供給體系較為單一。

　　美國(guó)公共住房制度是美國(guó)社會(huì)福利體系的一個(gè)重要部分，其中公租房更是美國(guó)公共住房體制的重要組成部分。美國(guó)公租房體系始建于上個(gè)世紀(jì) 30 年代的羅斯福“新政” ，在 1928 年美國(guó)經(jīng)濟(jì)大蕭條后，美國(guó)公租房體系的發(fā)展日漸成熟，并在很大程度上維護(hù)了美國(guó)社會(huì)的穩(wěn)定，促進(jìn)美國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

美國(guó)公共住房支出

美國(guó)出租空置率

美國(guó)住房自有率

美國(guó)房屋空置率

　　2007 年，國(guó)家開始對(duì)現(xiàn)有的住房制度進(jìn)行調(diào)整和改革，將住房制度的重心轉(zhuǎn)化為關(guān)注低收入人群的住房保障需求。2009 年 3 月，溫家寶總理在兩會(huì)中首次提出：要積極發(fā)展公租房，這也是國(guó)家首次將公租房的概念引入到國(guó)家戰(zhàn)略的高度上。 “十二五”規(guī)劃中提出了重構(gòu)我國(guó)現(xiàn)有住房體系的設(shè)想，明確了我國(guó)多層次住房供應(yīng)體系，并且設(shè)立了 3600 萬(wàn)套保障房假設(shè)和 20%保障覆蓋率的目標(biāo)，同時(shí)要求“十二五”期間增加公租房 1000 萬(wàn)套，廉租房 400 萬(wàn)套，租賃補(bǔ)貼 150 萬(wàn)戶，并逐步形成了現(xiàn)在并軌制的保障性租賃住房體系，約 82%的城市已開始實(shí)行。

我國(guó)保障住房建設(shè)計(jì)劃

我國(guó)保障住房財(cái)政支出力度

　　根據(jù)調(diào)研結(jié)果顯示，截止 2013 年底，我國(guó)共籌建保障性租賃住房 1425 萬(wàn)套，其中新建 1349 萬(wàn)套，占比 94.7%，其中政府投資的保障性租賃住房占比達(dá)到 78.4%，共計(jì) 1058 萬(wàn)套。我國(guó)的保障性租賃住房已覆蓋 1057 萬(wàn)戶中低收入家庭，其中廉租房占比約 72.8%，在整個(gè)住房保障體系中，實(shí)物配租仍然是主要途徑，但是貨幣補(bǔ)貼安置的力度也在逐漸提升。

我國(guó)保障性租賃住房建設(shè)方式

新建保障性租賃住房供給渠道

我國(guó)廉租住房用地供應(yīng)偏低

中央每年保障房預(yù)算缺口情況

　　我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展空間廣闊， 2015 年中國(guó)租賃市場(chǎng)租金規(guī)模達(dá) 1.15 萬(wàn)億左右，到 2020 年，中國(guó)自有存量住宅將達(dá)到 2.5 億套，其中 0.9 億套被用于租，背后的房屋資產(chǎn)管理價(jià)值在 150 萬(wàn)億左右。根據(jù)嗨客調(diào)研測(cè)算，當(dāng)前我國(guó) 66%的租賃房源集中在個(gè)人手中，規(guī)模化、集約化程度較低，但也為住房租賃發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇，未來(lái)住房租賃企業(yè)通過(guò)集約化管理和專業(yè)化運(yùn)營(yíng)，有望承接管理個(gè)人、開發(fā)商乃至公租房房源，對(duì)外輸出服務(wù)管理，這也是新政鼓勵(lì)的一大方向。

中國(guó)住宅存量使用結(jié)構(gòu)（億套，2020年） 我國(guó)租房市場(chǎng)房源結(jié)構(gòu)

2015年我國(guó)主要城市租金規(guī)模（億元）

網(wǎng)民對(duì)租房中介收費(fèi)的態(tài)度