2016年中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及行業(yè)巨大發(fā)展?jié)摿Ψ治?/h1>

2016/6/13 10:39:47　來源:中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究網(wǎng)　【字體：大 中 小】【收藏本頁】【打印】【關(guān)閉】

核心提示：一、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀物業(yè)管理行業(yè)的起源可以追溯到19世紀60年代的英國。作為第三產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理在中國經(jīng)歷了從無到有、不斷發(fā)展壯大的歷程。20世紀80年代初，隨著中國改革開放的國策實施，物業(yè)管理由香港地區(qū)引入，經(jīng)歷三十多年的發(fā)展，物業(yè)

　　一、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

　　物業(yè)管理行業(yè)的起源可以追溯到19世紀60年代的英國。作為第三產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理在中國經(jīng)歷了從無到有、不斷發(fā)展壯大的歷程。20世紀80年代初，隨著中國改革開放的國策實施，物業(yè)管理由香港地區(qū)引入，經(jīng)歷三十多年的發(fā)展，物業(yè)管理服務全面推進并廣泛覆蓋，在對擴大內(nèi)需、解決就業(yè)、拉動經(jīng)濟增長發(fā)揮積極作用的同時，行業(yè)的經(jīng)濟效益、社會認知度、業(yè)主滿意度和在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中的地位得到了不同程度的提高。此外，物業(yè)服務的全天候性，可有效防范犯罪、減少意外事故、配合社區(qū)活動開展等，從多個角度為促進社會的和諧發(fā)揮著積極的作用。

　　根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會的統(tǒng)計，2012年底中國物業(yè)服務業(yè)經(jīng)營收入約3,000億元。物業(yè)管理越來越顯示出廣闊的市場發(fā)展前景，被譽為現(xiàn)代社會的“朝陽產(chǎn)業(yè)”，該行業(yè)目前仍處于“成長期”的快速發(fā)展階段。伴隨著中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展和城市化進程的逐步加大，中國物業(yè)管理行業(yè)也水漲船高，呈現(xiàn)出一片朝氣蓬勃發(fā)展態(tài)勢。2014年，代表行業(yè)整體發(fā)展水平的百強物業(yè)企業(yè)在管項目數(shù)量均值和在管項目總建筑面積都實現(xiàn)增長，在管項目建筑面積均值已達1,749 萬平方米，同比增長15.7%，增速比2010 年高出6.7 個百分點；在管項目數(shù)量均值達94 個，較上年增長9個，同比增長10.9%。行業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出進一步增長的態(tài)勢。

　　在2013年評選出的全國物業(yè)管理綜合實力前200名企業(yè)中，東部沿海省區(qū)150家，占75%；中部省區(qū)16家，占8%；西部省區(qū)28家，占14%；東北三省6家，占3%。前200企業(yè)總管理面積19.68億平方米，約占全國145.3億平方米物業(yè)管理面積的13.54%。可以看出，中國物業(yè)管理行業(yè)仍面臨著行業(yè)地域發(fā)展失衡及行業(yè)集中度相對較低的現(xiàn)狀。

　　二、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢

　　一直以來，物業(yè)管理行業(yè)作為傳統(tǒng)服務業(yè)，行業(yè)集中度低、與資本市場關(guān)聯(lián)較小，盈利水平較低。不過，近年以來，物業(yè)管理行業(yè)作為新經(jīng)濟的重要增長點和提高居民生活品質(zhì)的重要載體，受到了社會和資本市場的廣泛關(guān)注。法規(guī)政策的進一步完善、監(jiān)管體系的建立、定價機制的轉(zhuǎn)變、稅收政策的突破，將為行業(yè)發(fā)展打造更為健康的外部環(huán)境。市場競爭的加劇，將極大地推進行業(yè)專業(yè)化、市場化、規(guī)范化進程城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實施。

　　（1）運營模式的創(chuàng)新轉(zhuǎn)變

　　隨著物業(yè)管理行業(yè)競爭的不斷加劇，物業(yè)管理企業(yè)愈來愈需要順應瞬息萬變的市場，商業(yè)模式的創(chuàng)新對改善物業(yè)行業(yè)生存狀況產(chǎn)生深遠影響。國人對于高端物業(yè)服務有著不斷的追求，面對市場前景良好的高端物業(yè)行業(yè)，在未來發(fā)展過程中，需側(cè)重于商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理的開發(fā)和創(chuàng)新。高端物業(yè)服務包括對建筑、設(shè)備、設(shè)施的運行管理與維護保養(yǎng)，管轄區(qū)域的安全秩序管理、環(huán)境管理與環(huán)境保護，以及對物業(yè)客戶自尊與服務享受的滿足，這些服務構(gòu)成了物業(yè)服務所提供的核心附加價值。通過嘗試改變勞動密集型和簡單服務提供者的現(xiàn)狀，向依托現(xiàn)代科學技術(shù)、現(xiàn)代信息技術(shù)、現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理方式的轉(zhuǎn)變，提高服務模式需與市場需求的匹配程度，以此為契機改變傳統(tǒng)的物業(yè)服務運作模式。

　　（2）服務的多元化發(fā)展

　　行業(yè)發(fā)展所依托的社會、經(jīng)濟、法制、市場環(huán)境的變化，物業(yè)管理緊跟市場需求的多樣化的特點，已呈現(xiàn)提檔升級的多元化發(fā)展態(tài)勢，積極開拓創(chuàng)新多遠業(yè)務，促進營業(yè)收入快速增長。物業(yè)管理在清潔、綠化、秩序維護、設(shè)施設(shè)備維護等基本服務的基礎(chǔ)上，已縱向延伸至房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃、設(shè)計、設(shè)施設(shè)備選用顧問等整個鏈條，橫向涵蓋消費者居家養(yǎng)老、家政服務、房屋租賃、電子商務等各類個性化需求，不斷挖掘出物業(yè)服務產(chǎn)品的附加值和邊際效益，體現(xiàn)出物業(yè)管理豐富的商業(yè)價值，中國物業(yè)管理行業(yè)仍將是有較好發(fā)展前景的行業(yè)。

　　中國物業(yè)行業(yè)在傳統(tǒng)業(yè)務和延伸業(yè)務的共同作用下，基礎(chǔ)物業(yè)服務實現(xiàn)平穩(wěn)增長。2014年中國百強物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務費收入均值為22,647.7萬元，增長率達到13.6%，業(yè)績貢獻度為63.4%，仍為營業(yè)收入的主要來源；百強物業(yè)企業(yè)多種經(jīng)營收入均值達到13,077.5萬元，增長率高達38.4%，業(yè)績貢獻率度達36.6%，較2013年業(yè)績貢獻度繼續(xù)提升。可以看出，行業(yè)內(nèi)企業(yè)在堅持做好傳統(tǒng)物業(yè)服務的同時，充分利用互聯(lián)技術(shù)和資本力量，大力拓展延伸服務，推進多元化共贏發(fā)展模式。隨著行業(yè)創(chuàng)新業(yè)務的不斷加強和逐漸進入收獲期，預期將為企業(yè)帶來更高的附加價值。

　　（3）管理的專業(yè)化能力提升

　　物業(yè)管理是由專業(yè)的管理企業(yè)——物業(yè)管理公司實施對物業(yè)的統(tǒng)一管理，除了物業(yè)管理公司從事專業(yè)服務外，綠化公司、保安公司、清潔公司、清潔公司等專業(yè)化公司提供專業(yè)服務已逐步成為一種趨勢。物業(yè)管理公司僅僅是一個管理機構(gòu)，而將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟合同的方式交予相應的專業(yè)經(jīng)營服務公司，這有利于提高城市管理的專業(yè)化和社會化程序，并能進一步推進城市管理向現(xiàn)代化管理方式轉(zhuǎn)換。
市場規(guī)模

　　（1）規(guī)模擴展

　　顯示：根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會發(fā)布的《物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》，2012年底中國物業(yè)管理面積約為145.3億平方米，較國家統(tǒng)計局2008年發(fā)布的第二次經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)公報顯示的125.46億平方米增長了約16%；全國物業(yè)服務企業(yè)主營業(yè)務收入3,000億元以上，較2008年經(jīng)濟普查公布的2,076億增長45%以上。近年來，物業(yè)服務行業(yè)規(guī)模持續(xù)保持增長。

物業(yè)管理面積增長情況

單位：億平方米

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院、中國房地產(chǎn)TOP10研究組《2015中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究》顯示，近年來，隨著中國新型城鎮(zhèn)化的推進以及中國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，存量房市場規(guī)模日益增大，為物業(yè)服務百強企業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。2014年全國商品房竣工面積為10.7億平方米，存量房市規(guī)模再創(chuàng)新高。根據(jù)近三年年均復合增長率計算，全國未來三年物業(yè)管理市場容量將新增35億平方米的規(guī)模，為物業(yè)企業(yè)發(fā)展提供了廣闊的空間。

　　（2）企業(yè)數(shù)量

　　截至2012年底中國物業(yè)管理企業(yè)已達到7.1萬家的水平，較2008年經(jīng)濟普查公布的58,406家增長了約23%。其中廣東、江蘇、山東、河北四省物業(yè)企業(yè)數(shù)量大于4,000家。全國一級資質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)數(shù)量為1,168家。廣東、北京、江蘇位居前三位。現(xiàn)階段，物業(yè)行業(yè)企業(yè)分布格局變化不大，數(shù)量有所增長，企業(yè)的區(qū)域集中程度反映了中國物業(yè)行業(yè)發(fā)展的地域特點。

物業(yè)服務企業(yè)數(shù)量增長情況

單位：家

　　（3）從業(yè)人數(shù)

　　物業(yè)服務行業(yè)屬于勞動密集型行業(yè)，從業(yè)人員的持續(xù)增長為社會的創(chuàng)造了大量的就業(yè)機會，一定程度上緩解了就業(yè)壓力。2012年，物業(yè)管理從業(yè)人員數(shù)量約為612.3萬人，較2008年經(jīng)濟普查公布的250.12萬人增長了約145%。根據(jù)國家統(tǒng)計局2014年發(fā)布的第三次全國經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)公報，截至2013年末，全國物業(yè)管理從業(yè)人員達到700萬人。

物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員增長情況

單位：萬人

　　2007年國家開始全國物業(yè)管理師職業(yè)資格考試，截止到2012年底，全國共有43,919人獲得物業(yè)管理師資格。占全國612.3萬從業(yè)人員的0.7%。隨著市場需求的提升，具有專業(yè)物業(yè)管理能力的從業(yè)人員隊伍不斷壯大。

　　三、物業(yè)管理行業(yè)與上下游的關(guān)系

　　物業(yè)管理行業(yè)屬于服務型行業(yè)，上游是人力資源、保潔用品、安防用品等行業(yè)；下游直接客戶是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、市政機關(guān)、醫(yī)療機構(gòu)、企業(yè)辦公、公共設(shè)施、學校、住宅小區(qū)等。

　　行業(yè)與上、下游行業(yè)之間的關(guān)聯(lián)性強。上游的人力資源（保安、保潔、設(shè)備維修工等）在行業(yè)成本中占比最大，其人力成本對行業(yè)的毛利空間影響較大。下游的房地產(chǎn)銷售面積、市政機關(guān)、公共場所等對物業(yè)管理的需求將會影響物業(yè)管理行業(yè)的市場需求。

　　公司在物業(yè)管理行業(yè)中，涉及醫(yī)院、政府、企業(yè)、公共機構(gòu)、學校等場所物業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)與上下游行業(yè)關(guān)系如下：

　　公司多年積累，不斷延伸產(chǎn)業(yè)鏈，向物業(yè)管理行業(yè)的上游不斷發(fā)展，現(xiàn)公司已將物業(yè)管理所涉及的主要上游行業(yè)進行整合，已具備獨立完成多元化業(yè)務的能力，提高了市場競爭力，增強了公司盈利能力。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2014年末，中國城鎮(zhèn)化率為54.77，李克強總理在《求是》雜志中測，2015年中國城鎮(zhèn)化率將達到58.47%。中國城鎮(zhèn)化率仍與國際水平相去甚遠，國內(nèi)的城市化水平還存在較大的提升空間。城市化進程的快速推進將擴大城市物業(yè)消費群體，這對于物業(yè)管理服務市場需求的增加將具有較為明顯的推動作用。目前國家已將刺激消費作為經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的重點之一，隨著中國整體消費需求由基本需求型向享受型的轉(zhuǎn)變，作為新興第三產(chǎn)業(yè)的物業(yè)服務行業(yè)必將受益于消費規(guī)模的提升。

　　綜上所述，隨著中國經(jīng)濟體制制度改革的不斷深入，物業(yè)管理行業(yè)市場正迎來行業(yè)的快速發(fā)展期。

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