一、影響房地產(chǎn)發(fā)展因素

　　影響房地產(chǎn)發(fā)展的因素有很多，包括宏觀經(jīng)濟(jì)因素、人口因素、政策因素等等。

　　1、宏觀經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本原因，經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)更趨完善，房地產(chǎn)投資同步增長(zhǎng)；同時(shí)，大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也會(huì)刺激國(guó)內(nèi)需求，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率與房地產(chǎn)投資增速存在正相關(guān)關(guān)系。

房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額增速和人均GDP增速同步性很高

　　2、另一個(gè)影響房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素是人口。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化率的提升，城鎮(zhèn)人口越來越多，對(duì)城鎮(zhèn)住房的需求與日俱增。城鎮(zhèn)人口增速與房地產(chǎn)投資之間存在正相關(guān)關(guān)系。當(dāng)城鎮(zhèn)人口增速提高時(shí)，需求增加，樓價(jià)上升，房地產(chǎn)開發(fā)投資逐漸增多，房地產(chǎn)投機(jī)者開始進(jìn)入市場(chǎng)，加速促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。而當(dāng)增速下滑時(shí)，初期部分投機(jī)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿樂觀情緒，但一段時(shí)間后，房地產(chǎn)投資總量開始下降。近幾年房地產(chǎn)的大量建設(shè)，不少三四線城市出現(xiàn)房地產(chǎn)庫存積壓，使得總體上房地產(chǎn)投資的趨勢(shì)逐步弱化人口影響而偏重地區(qū)性供需影響，并隨著國(guó)家通過限購(gòu)對(duì)一限樓市投資炒作的打壓，投機(jī)需求也進(jìn)一步被限制。

房地產(chǎn)投資增速與城鎮(zhèn)人口增速同向變化

　　二、目前城市軌交建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r

　　近年來，軌道交通建設(shè)在促投資、調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)增長(zhǎng)方面發(fā)揮了重要的作用，成為國(guó)家宏觀調(diào)控的重要工具。隨著社會(huì)發(fā)展和需求增長(zhǎng)，城市軌交的需求也不斷增長(zhǎng)，城市軌道交通可以拉動(dòng)地方GDP增長(zhǎng)，帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)銷售和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也受到地方政府的青睞：目前，國(guó)家已批復(fù)44個(gè)城市的軌道交通建設(shè)規(guī)劃，規(guī)劃規(guī)模4,705公里，建設(shè)速度持續(xù)加快。

　　2016年5月，國(guó)家發(fā)展改革委、交通運(yùn)輸部聯(lián)合印發(fā)《交通基礎(chǔ)設(shè)施重大工程建設(shè)三年行動(dòng)計(jì)劃》，2016-2018年擬重點(diǎn)推進(jìn)鐵路、公路、水路、機(jī)場(chǎng)、城市軌交等交通基建領(lǐng)域共303個(gè)項(xiàng)目，涉及項(xiàng)目總投資約4.7萬億元，其中2016-2018年分別為2.1萬億、1.3萬億、1.3萬億。其中城市軌道交通建設(shè)成為三年內(nèi)交通基礎(chǔ)設(shè)施投入的重點(diǎn)。 按照《交通基礎(chǔ)設(shè)施重大工程建設(shè)三年行動(dòng)計(jì)劃》，未來三年我國(guó)總新增城市軌道交通規(guī)劃里程達(dá)到2,385公里，共計(jì)103個(gè)軌交項(xiàng)目，投資額高達(dá)1.6萬億。

　　其中 2016年和2017年將是城軌建設(shè)和投資的高峰期。僅2016年城軌規(guī)劃建設(shè)長(zhǎng)度就達(dá)到1,274公里，相比2015年增長(zhǎng)170%，2016年的新增里程幾乎是前四年新增里程的總和。

城軌新增里程（公里）

　　《行動(dòng)計(jì)劃》也指出：未來三年軌道交通投資的重點(diǎn)，集中于直轄市、省會(huì)和區(qū)域中心城市。主要是由于一二線等中心城市人口密度大，隨著未來城市發(fā)展，人口進(jìn)一步凈流入，城市擁堵問題會(huì)進(jìn)一步凸顯。因此中心城市的城軌建設(shè)需求也更迫切。根據(jù)中商情報(bào)網(wǎng)披露，2016北京將有9條地鐵，共計(jì)193.4公里陸續(xù)開工建設(shè)，在建里程將達(dá)200多公里，進(jìn)入建設(shè)高峰期；武漢、南昌、廣州、上海也將分別有14條、14條、11條和10條地鐵同時(shí)在建。《行動(dòng)計(jì)劃》稱，將推進(jìn)國(guó)家已批復(fù)規(guī)劃的城市軌道交通項(xiàng)目實(shí)施，完善北京，上海，廣州等超大城市的城市軌道交通網(wǎng)絡(luò)，加快特大城市和大城市中心城區(qū)軌道交通建設(shè)，構(gòu)建多層次，多模式、一體化的城市軌道交通體系。

　　三、房地產(chǎn)投資與城軌投資之間的關(guān)系

　　經(jīng)濟(jì)的發(fā)展加上城鎮(zhèn)化的推進(jìn)促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展，而房地產(chǎn)的發(fā)展導(dǎo)致居住人口多，造成交通擁擠，空氣質(zhì)量差等一系列城市病，這時(shí)，城市軌道交通憑借快速、節(jié)能、環(huán)保的特性對(duì)現(xiàn)代化城市公共交通的重要性日益凸顯，其需求也不斷擴(kuò)大。正是因?yàn)槌鞘械陌l(fā)展、房地產(chǎn)的發(fā)展因而形成了城軌的需求和發(fā)展。

　　同時(shí)，軌道交通可以將通勤時(shí)間控制在一定范圍之內(nèi)，即使住在城市邊緣區(qū)， 只要在地鐵附近，就可以獲得到達(dá)工作場(chǎng)所或消費(fèi)場(chǎng)所的快速便捷的交通，而且可以避開中心區(qū)高地價(jià)、道理擁擠等問題，對(duì)居住空間向郊區(qū)的遷移產(chǎn)生了極大的牽引力，帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)了周圍房?jī)r(jià)的上升，進(jìn)而帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)市場(chǎng)與城軌投資建設(shè)相輔相成、相互促進(jìn)。

房地產(chǎn)投資和城軌投資互相影響

　　1、以城市軌交服務(wù)居民出行交通的出發(fā)點(diǎn)來看，最初的城軌要建設(shè)在人口和房屋相對(duì)集中的地段，服務(wù)居民市內(nèi)出行。由于城市軌交的公共服務(wù)屬性，當(dāng)城鎮(zhèn)居民的增加時(shí)會(huì)帶動(dòng)出行需求增長(zhǎng)，從而形成更多的軌道交通需求。因此從長(zhǎng)期邏輯來看，城市化是軌交發(fā)展的基石。

全球所有城市軌道交通發(fā)展歷程

亞洲國(guó)家城市軌道交通發(fā)展歷程

　　城鎮(zhèn)化是軌交和房地產(chǎn)等基建發(fā)展的大背景。受益于我國(guó)改革開放三十年，城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷推行，房地產(chǎn)和軌交都迎來了蓬勃的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

城鎮(zhèn)化帶動(dòng)了房地產(chǎn)和城市軌道交通的增長(zhǎng)

　　2015年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率為56.01%，依然落后于歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的城市。而從城市軌交建設(shè)而言，路網(wǎng)密度、人均長(zhǎng)度也較歐美城市差距明顯。所以從長(zhǎng)期來看，隨著我國(guó)城市化的進(jìn)一步推進(jìn)，城市軌道交通的發(fā)展?jié)摿σ廊皇鞘�分巨大的�?/p>

全球主要城市路網(wǎng)密度比較

全球主要城市城軌人均擁有長(zhǎng)度比較

　　2、影響房地產(chǎn)和城軌建設(shè)波動(dòng)的因素眾多，除了宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化驅(qū)動(dòng)外， 影響二者短期的波動(dòng)變化的一個(gè)重要因素就是經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策。

　　2008年，為了給被全球金融海嘯拖累的中國(guó)經(jīng)濟(jì)打“強(qiáng)心針”，11月，國(guó)務(wù)院推出一項(xiàng)龐大的財(cái)政刺激計(jì)劃，宣布兩年內(nèi)（到2010年末）投資4萬億元。為了配合“4萬億計(jì)劃”，2009年4月底，國(guó)務(wù)院推出新政，降低城軌、鐵路、商品住房等項(xiàng)目的資本金比例，極大地促進(jìn)了城市軌道交通和房地產(chǎn)的快速發(fā)展，城市軌道交通投資增速和商品房銷售面積均在2009年創(chuàng)出歷史新高，緊接著房地產(chǎn)投資也在2010年創(chuàng)出新高（財(cái)政刺激計(jì)劃率先反應(yīng)在了公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上，同時(shí)房地產(chǎn)銷售走旺房?jī)r(jià)上升，房地產(chǎn)投資在后不斷走高。）

房地產(chǎn)投資和城軌投資近年表現(xiàn)

　　在房地產(chǎn)高速發(fā)展近20年后，進(jìn)入2014年以來，隨著我國(guó)總體經(jīng)濟(jì)增速下滑和房地產(chǎn)積壓庫存增多，我國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)型供給過剩，總體投資萎靡并接連創(chuàng)出新低。在房地產(chǎn)前景不樂觀的情況下，軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成為“穩(wěn)增長(zhǎng)”的重要手段。在2008年到2010年“4萬億”經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃時(shí)，城軌建設(shè)的最低資本金比例調(diào)低為25%，國(guó)家發(fā)改委共通過了37個(gè)城軌建設(shè)規(guī)劃和可行性報(bào)告，此后2011年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)率先走出金融海嘯危機(jī)，國(guó)家發(fā)改委對(duì)地方城軌的批復(fù)速度開始放緩，只批復(fù)了9項(xiàng)，投資也出現(xiàn)回落。而在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)的中低速發(fā)展，房地產(chǎn)進(jìn)入“去庫存”周期，城軌建設(shè)再次擔(dān)起地方投資的重要組成，2014年投資同比大幅增長(zhǎng)32.51%，2015年繼續(xù)同比增長(zhǎng)27.97%。

GDP增速和城軌投資增速