摘要：今年以來，原本亟須去庫存的房地產市場卻被“地王”等因素刺激得持續火爆，而不差錢的房企負債水平也屢創新高；最需要注意的是，宏觀經濟尚在尋底，房地產市場仍一騎絕塵，危險的經濟模式不但沒有改觀反而愈行愈遠。

　　兇猛的“央企地王”再次成群出現。

　　6月2日下午，備受關注的深圳龍華上塘商住地加冕新一代“地王”，經過現場直接報價投標，最終被央企中國電建集團和廣州方榮房地產有限公司聯合以82.9億元的高價拿下，地面價高達56781元/平米。

　　而此前一天，有7家央企參與競拍的上海寶山顧村地塊，最終被隸屬財政部的信達地產再造“地王”，這也是該公司一年內造的第七個“地王”。《華夏時報》記者統計發現，再加上5月份央企保利地產豪奪的上海周浦“地王”，今年以來全國各地涌現出的所謂“地王”，超過半數由地方國企、央企制造。

　　業內人士接受記者采訪時分析稱，近期，央企頻頻出手在全國熱點城市搶“地王”，這與2009年4萬億后央企四處制造“地王”相似，寬裕的流動性再次集中流向房地產行業，銀行熱衷于向央企國企和大房企授信，低廉的融資成本，充裕的資金，促使不差錢的房企們不惜血本搶地。

　　可問題是，今年以來，原本亟須去庫存的房地產市場卻被“地王”等因素刺激得持續火爆，而不差錢的房企負債水平也屢創新高；最需要注意的是，宏觀經濟尚在尋底，房地產市場仍一騎絕塵，危險的經濟模式不但沒有改觀反而愈行愈遠。

　　央企頻造“地王”

　　深圳龍華這塊商住地塊位于上塘地鐵站東北側，可售樓面價60072元/平方米。據某房企成本部門測算，配建1000個車位，按基準利率計算財務成本，需要8.6萬元/平方米才能保本。

　　此次沒有采取現場拍賣方式，而是投標，由價高者得。深圳規土委主任親自主持競拍，他在現場開玩笑地說：“媒體說樹不能漲到天上去，房價也一樣。”

　　但結果仍超出此前業內預期的60億元成交價。現場共收到18份標書，包括中海、萬科、招商、中洲、龍光等深圳本地企業，以及泰禾、信達、碧桂園等十多家外地房企。最終，央企中國電建聯合廣州方榮以報價82.89億元收入囊中，方榮背后是金茂地產，即此前的方興地產。從現場報價來看，央企、國企報價顯著高于深圳本土民企。

　　龍華片區房價在2015年的漲幅位居深圳前列，同比普遍翻倍。而回顧前幾年的土地拍賣歷程，連房企也沒有預料到，當時的地王價格，已經一去不復返了。

　　2013年，中海地產以38.2億元競得該片區一居住用地，樓面價1.46萬元/平方米，溢價率達91%，成為當時深圳住宅總價與單價雙料“地王”。2014年，該項目中海錦城入市，均價32000元/平米，目前中海錦城二手房價格超過6萬元/平方米。

　　而中建和方榮拿下的這宗地，正是毗鄰“地王”項目中海錦城，目前周邊房價為5萬-7.5萬元/平方米。

　　從去年以來，央企頻頻高價出手搶地，面粉貴過面包價格屢現。近期最搶眼的是信達地產在6月1日以58.05億元總價奪得上海寶山區顧村一地塊，溢價超過303%，刷新5月份后保利、格力和融創創下的兩宗地王紀錄。

　　2015年7月至今，信達地產通過公開招拍掛新增10宗地塊，其中7宗是地王，分別是廣州天河地王、合肥濱湖地王、上海新江灣城地王、深圳坪山地王、杭州南星橋單價地王、杭州濱江奧體地鐵總價地王以及上海顧村地王。

　　中原地產研究部統計數據顯示，2016年前5個月，全國土地市場總價超過15億元的105宗高價地塊，成交總價為3288.2億元，其中有52宗被國企獲得，合計成交金額達1785.8億元，占比為54%；其中，信達、華僑城、招商、中國電建、魯能集團、葛洲壩、保利、中鐵、中冶等央企共制造出15幅“地王”。魯能2016年已在土地市場砸下超過100億元。

　　現在為了控制“地王”的發生，地方政府也算是絞盡腦汁，拍地形式限制嚴格，如蘇州在5月份出招：開發商拍地設置最高價，但是仍然避免不了“地王”頻出。

　　而分7個教室同時競拍、屏蔽手機網絡信號、合肥國土局局長親自督戰，這些史無前例的措施并沒有妨礙合肥迎來“地王”的誕生。5月30日，最終合肥出讓12宗地，攬金96.34億元，且每宗地塊都有保利、信達等央企在內的超10家房企參與競買。

　　房企不差錢嗎？

　　這一幕何其熟悉。

　　“流動性充裕，銀行錢多沒地方去，實體經濟投資需求少，而且壞賬率也高，銀行不愿意貸給實業，很多行業還處在過剩去產能階段，資金又只能往房地產流；而貸給央企、國企、大房企、上市房企是最安全的。”某國有銀行公司貸客戶經理告訴《華夏時報》記者，這跟2009年4萬億時候相似，央企的融資成本低，到處拿地。

　　一個最近的例子是，6月2日，京基集團與中信銀行簽下了300億元的授信額度。而這僅僅是銀行信貸資金支撐房企的冰山一角。

　　信達地產近期在杭州123億元拿地、上海58億元的搶地舉動，也表現出完全不差錢。信達地產背后的信達資產是國內首家負責收購并經營金融機構剝離的本外幣不良資產的資產管理公司，隸屬于中國財政部。

　　僅僅從貨幣發行量看，去年第四季度全國廣義貨幣增長了約4萬億元，而今年一季度M2的增速大概在5萬億元的水平，即兩個季度新增貨幣約9萬億元。

　　除此之外，去年以來流行的公司債發行規模異常大。據Wind資訊統計數據顯示，2015年上市房企發行公司債約3000億元，同比增長18倍。而中證協的另一個統計顯示，去年房地產公司公司債規模達4282億元，占全年公司債規模的42.87%。

　　業內人士認為，現在房企借貸簡單容易，成本又低，有錢了自然會去土地市場高價搶地。如華僑城日前發行的35億元公司債，利率低至2.98%。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，“地王”頻出，面粉貴過面包，這也預示著開發風險，尤其是在政策面預期收緊的市場背景下，“地王”項目將面臨被調整的風險，出售時可能會降價。

　　張宏偉稱，有公司定位于做高端精品，拿完“地王”后號稱可以做“高溢價”，因此在拿地的時候也不惜代價頻頻拿“地王”；但是，在今年下半年樓市進入調整期之后，“高溢價”就很難實現。同時，由于這類公司產品線偏高端，能夠買得起高端產品的客戶往往被限購限貸，會導致“地王”樓盤成交不是很理想，難以實現溢價收益，最終影響這類企業的資金面。

　　借來的錢自然花得豪放，問題是，房企們表面風光背后卻并不寬裕。

　　中國房地產業協會近日發布的《2016中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，房地產行業2015年負債水平保持高位運行，凈負債率平均達到96.09%，較2014年上升7.23%，再創新高。

　　上述報告預測，今年年內，雖然房地產上市企業迎來估值修復性回升，但資本市場對于房企的盈利能力和資產質量仍持保留態度。行業內盈利空間進一步受到擠壓，房企估值水平亦有所下滑。

　　股市玩高杠桿導致了股災，如今樓市又玩起了杠桿，再加上高負債隱藏的高風險，尚未成功復蘇的經濟能經受得住風吹草動嗎？