地王們的無(wú)奈與隱憂

　　區(qū)區(qū)數(shù)月就制造了110個(gè)地王，用“烈火油烹”來(lái)形容當(dāng)下的一、二線城市土地市場(chǎng)，毫不為過(guò)（詳見本報(bào)頭版《地王井噴背后的資本力量》）。面對(duì)這些現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士直呼看不懂，老百姓驚嘆樓市瘋了。這樣的場(chǎng)景似曾相識(shí)，又似更甚。今年以來(lái)，隨著樓市熱度的節(jié)節(jié)攀升，重點(diǎn)一二線城市逐漸開始收緊調(diào)控政策，然而土地市場(chǎng)卻持續(xù)火熱，開發(fā)商們擺出了飛蛾撲火的姿態(tài)。

　　真的瘋了嗎？土地市場(chǎng)到底怎么了？

　　“南京、蘇州這些城市，房?jī)r(jià)沒什么泡沫，但地價(jià)肯定有泡沫。這么多年了，蘇州的房?jī)r(jià)一直在2萬(wàn)元左右，南京的房?jī)r(jià)都沒有超過(guò)3萬(wàn)元，一下子樓板價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元甚至到4萬(wàn)元，這個(gè)肯定是不對(duì)的。”今年以來(lái)拿地最為瘋狂的融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌近期在接受

　　一邊理性看待泡沫，一邊瘋狂制造地王，房企在拿地時(shí)的糾結(jié)心態(tài)可見一斑。“這是所有房企最絕望的地方，土地價(jià)格貴，還可以通過(guò)精準(zhǔn)定位、強(qiáng)力營(yíng)銷等手段拼一拼，大不了這塊地不賺錢。但如果拿不到地，所有人就要失業(yè)，公司就運(yùn)轉(zhuǎn)不下去，什么趨勢(shì)、調(diào)控都與你無(wú)關(guān)，你從這個(gè)行業(yè)就徹底出局了。”一家房企內(nèi)部人士向記者坦言，每年的拿地指標(biāo)是很多房企區(qū)域公司必須完成的硬任務(wù)，再貴也得拿。

　　上述人士道出了很多開發(fā)商的心聲。實(shí)際上，當(dāng)前土地市場(chǎng)大分化已非常明顯：一線城市土地供應(yīng)縮緊，土地價(jià)格高得離譜，房企只能望地興嘆；而三、四線城市因大量的庫(kù)存積壓，開發(fā)商壓根兒不想再拿；二線城市以“黑馬”姿態(tài)殺出，因房地產(chǎn)成交火熱，市場(chǎng)預(yù)期好且?guī)齑嫦�化周期縮短，供需關(guān)系緊張導(dǎo)致土地市場(chǎng)表現(xiàn)突出，量?jī)r(jià)齊升。

　　克而瑞房地產(chǎn)研究中心分析師楊科偉認(rèn)為，在樓市步入白銀時(shí)代的大背景下，房企投資方向逐漸趨同，重點(diǎn)聚焦一線及強(qiáng)二線城市。但京滬深今年出讓的土地可謂少之又少，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)明顯“吃不飽”，且由于一線城市房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，3月底上海、深圳已加強(qiáng)了對(duì)樓市的調(diào)控，隨后一線城市成交量開始縮水。這種情況下，大量資金向南京、蘇州等二線城市集中。土地供應(yīng)量難以匹配企業(yè)投資需求，“僧多肉少”直接造成了強(qiáng)二線城市逢土拍必出地王的尷尬局面。

　　值得一提的是，今年這些熱點(diǎn)城市新出讓的地塊體量普遍中等偏小。梳理今年4月以來(lái)全國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地成交情況，單價(jià)排名前十地塊建面均在20萬(wàn)平方米左右，并有多宗地建面低于10萬(wàn)平方米，說(shuō)明地方政府嚴(yán)控單宗地塊體量，甚至不惜將部分大體量地塊分割出讓。這在一定程度上加劇了重點(diǎn)一二線城市土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。

　　“南京、蘇州的地價(jià)一下漲到這么貴，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很大了。今年房?jī)r(jià)漲得這么快，已經(jīng)把后面好多年的上漲空間消化掉了，而房?jī)r(jià)不可能每年都這么往上漲。杭州的房?jī)r(jià)曾經(jīng)比上海還高，但因?yàn)榈貎r(jià)高，很多開發(fā)商在杭州是虧錢的，目前的南京應(yīng)該說(shuō)很像當(dāng)初的杭州，那些拿高價(jià)地的開發(fā)商，在房地產(chǎn)風(fēng)向變化的時(shí)候便會(huì)受到懲罰�！睂O宏斌表示。

　　孫宏斌并非危言聳聽。

　　樓市、地市的高燒不退，讓二線城市調(diào)控之劍懸在頭頂。5月17日，蘇州釋放調(diào)控信號(hào)，當(dāng)?shù)胤抗芫终匍_內(nèi)部會(huì)議，一邊撤回了即將出讓的“準(zhǔn)地王”等幾塊住宅用地，一邊醞釀出臺(tái)新一輪限購(gòu)方案。在蘇州緊急撤銷地王的第二天，5月18日，蘇州加碼土地市場(chǎng)調(diào)控，市國(guó)土資源局網(wǎng)站公布，對(duì)兩塊即將出讓的熱門宅地設(shè)定最高報(bào)價(jià)，對(duì)報(bào)價(jià)超過(guò)最高報(bào)價(jià)的，終止土地出讓，競(jìng)價(jià)結(jié)果無(wú)效。

　　種種跡象表明，部分城市過(guò)熱的土地市場(chǎng)已引起政府警惕，一旦土地市場(chǎng)熱度與樓市形成共振，恐將引發(fā)新一輪調(diào)控。而這些熱點(diǎn)城市成交量?jī)r(jià)回升的繁榮景象主要是過(guò)去積壓需求的集中釋放，目前已有透支跡象，一旦進(jìn)入新一輪調(diào)整周期，去年下半年以來(lái)“日光盤”頻現(xiàn)的火爆現(xiàn)象也會(huì)戛然而止。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，繁榮背后潛伏的樓市危機(jī)，極有可能在2016年下半年觸發(fā)。

　　瘋狂之后總有慘痛代價(jià)。盡管一些地王可以用時(shí)間換空間，但并非每一個(gè)地王都能等到黎明的到來(lái)。誰(shuí)也不知道，自己是不是最后那位接盤俠。